Giá chung cư ngày càng đắt đỏ, xa trung tâm vẫn khó mua căn hộ vừa túi tiền

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020-2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước COVID.

Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số - khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing (Hệ sinh thái Bất động sản - BĐS đầu tiên đang xây dựng Từ điển nhà ở của người Việt), kết quả nghiên cứu thị trường BĐS từ đầu năm đến hết tháng 7/2024, cho thấy, mặt bằng giá căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội trung bình có mức giá khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu vực phía Tây Thủ đô đang cao nhất thị trường, khoảng 70 triệu đồng/m2, còn khu vực phía Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận, không chỉ giá chung cư nội đô tăng mạnh mà giá chung cư ở ngoại thành hiện cũng đã lập mặt bằng mới, lên tới khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2.

"Đây là điều tôi không ngờ được trong suốt 15 năm qua. Mức giá này cũng không kém nhiều khu vực nội đô là mấy, khiến cho khả năng người dân có nhà, đặc biệt là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp sẽ ngày càng khó khăn", ông Khánh nhận xét.

Giá chung cư ngoại thành cũng leo thang

Vợ chồng chị Loan cho biết, đã để được hơn 3 tỷ đồng để mua nhà nhưng những căn hộ gần nơi làm việc có giá cao, chị đã đi xem tới 5 căn hộ nhưng giá cũng chạm ngưỡng 6 tỷ hoặc hơn 6 tỷ đồng, mức giá này vượt quá khả năng chi trả. Chị quyết định lựa chọn căn hộ có vị trí xa hơn ở ngoại thành nhưng giá cũng lên tới 60-70 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc giá chung cư ngoại ô tuy xa trung tâm, nhiều điều kiện thua khu vực nội thành nhưng giá vẫn liên tục tăng cao, ông Quyết cho rằng, nguyên nhân là do chi phí xây dựng tăng, tiền đền bù giải phóng mặt bằng cao, tiền thuế cũng cao, nên các chủ đầu tư muốn bán rẻ cũng khó.

Bên cạnh đó, thị trường hiện nay chưa qua thời điểm khó khăn nên không có nhiều chủ đầu tư tham gia, trong khi nguồn cung chung cư nội đô quá ít, dẫn đến giá chung cư ngoại ô cũng tăng theo.

Đồng quan điểm ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội chia sẻ, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng hiện nay cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Theo ông Điệp, để bất động sản phát triển, cần các cơ chế chính sách phải đồng bộ và tạo được nguồn lực phát triển. Quan trọng hơn nữa, phải tạo được lợi ích cho doanh nghiệp cũng như người dân.

Cơ chế, chính sách phải tạo điều kiện cho tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Công tác định giá, đấu giá cũng cần được đẩy nhanh tốc độ để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn, tạo được sự cân đối cung cầu.

Theo các chuyên gia OneHousing, trong những tháng cuối năm, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất đai, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Dự báo, nguồn cung căn hộ thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều, đến năm 2025 đạt 23.000 căn, năm 2026 khoảng 24.000 căn... nguồn cung không cải thiện, nên gần như không có yếu tố nào giảm giá thành.  

Thêm vào đó, các Luật Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh BĐS có hiệu lực thực thi từ ngày 1/8 chỉ tạo điều kiện về khung pháp lý, còn diện tích đất khó có thể tạo ra tại các địa phương để thực hiện các dự án mới, tạo nguồn cung.