Giá chung cư và bài toán đầu tư

Có một nhận xét đã xuất hiện từ lâu và gần như không gây tranh cãi khi nói về giá chung cư nói riêng, giá nhà nói chung, đó là phát biểu của TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM) hồi năm 2016: “Nếu ở các nước, bình quân giá nhà chỉ gấp hơn 5 lần thu nhập của người dân thì ở Việt Nam con số này lên tới 20 - 25 lần. Đó là nghịch lý và cũng là bi kịch”.

6 năm đã qua kể từ ngày Lê Đăng Doanh phát biểu, con số 20 – 25 lần chẳng những không được cải thiện, mà ngược lại, dường như còn tăng thêm, dù cho thu nhập bình quân của người dân Việt Nam cũng đã tăng lên đáng kể. “Giá nhà tăng quá nhanh”, “thu nhập không theo kịp giá nhà”… đã trở thành điệp khúc quen thuộc của thị trường.

Việc kỳ vọng giá nhà suy giảm khi gần như không có bất kỳ yếu tố hỗ trợ nào xuất hiện cũng khó như muốn bóng bay không bay lên trời. Không quá khi nói rằng người mua nhà hiện nay chỉ có hai lựa chọn: hoặc quyết định mua nhanh trước khi giá tiếp tục lên, hoặc kiên nhẫn chờ đợi nguồn hàng giá hợp lý xuất hiện - với thời gian chờ đợi có thể tính bằng… năm.

Lên nhanh như giá nhà

Đầu năm 2021, vợ chồng chị Trịnh Thị Kim, nhân viên văn phòng một công ty truyền thông tại Ba Đình, Hà Nội, bắt đầu hành trình tìm mua nhà. Với số vốn ít ỏi, chỉ hơn 300 triệu đồng, vợ chồng chị hướng đến phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân. Nhưng dạo hết một vòng quanh các quận nội thành, điều thu nhận về chỉ là sự thất vọng. Thị trường không có căn hộ nào tầm giá 1 tỷ đồng, kể cả chung cư cũ. Ngay ở vùng ven, giáp các huyện ngoại thành, căn hộ 1 tỷ đồng ngày trước cũng đã bị đẩy lên 1,4 – 1,6 tỷ đồng/căn.

Suy nghĩ rằng thị trường sẽ có nguồn cung mới giá hợp lý hơn xuất hiện trong tương lai, vợ chồng chị Kim gác lại chuyện mua nhà để tiếp tục tích lũy. Cuối năm 2021, vợ chồng chị một lần nữa tìm nhà. Nhưng lần này, hy vọng nhà giá rẻ đã bị quật nát hoàn toàn.

Giá căn hộ cũ tiếp tục tăng thêm, còn căn hộ mới ra đời nhất loạt neo ở vùng giá trên 35 triệu đồng/m2. Không thể tiếp tục chờ đợi, vợ chồng chị Kim vay mượn thêm họ hàng để có hơn 600 triệu đồng, đóng 30% cho hợp đồng mua căn hộ rộng 55m2 tại một dự án lớn phía tây quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Giá căn hộ khi đó là 2,1 tỷ đồng, tương đương 38,5 triệu đồng/m2, vợ chồng chị còn ngỡ là đắt, nhưng chỉ mấy tháng sau, giỏ hàng đó đã bán hết sạch. Phân khu tiếp theo của dự án này ra đời với giá bán sơ cấp lên tới 43 triệu đồng/m2. Con số 38,5 triệu đồng/m2 hóa ra lại là một sự may mắn. Nhiều người lưỡng lự không mua, tới giờ lại chép miệng tiếc rẻ.

Câu chuyện của vợ chồng chị Kim chỉ là một trong vô vàn trường hợp mua nhà trên thị trường Hà Nội thời gian qua: càng chờ đợi giá rẻ, giá lại càng lên, cuối cùng phải mua giá đắt.

Khảo sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính cho thấy thị trường Hà Nội 2 năm trở lại đây đã gần như “tuyệt chủng” căn hộ giá thấp. Các dự án mở bán mới ở nội thành đều ở vùng giá rất cao và không ngừng tăng.

Chẳng hạn ở khu tây, dọc đường vành đai 3, gần như không có dự án nào dưới 50 triệu đồng/m2. Dự án The Nine (của GP.Invest) khi mới mở bán có giá 45 triệu đồng/m2, hiện tại đã tăng lên 55 triệu đồng/m2. Kế cận là dự án Mipec Rubik360 (của Thương mại và Dịch vụ Xuân Thủy), giá đã vượt 60 triệu đồng/m2, tương tự như The Zei (của HD Mon Holdings), Matrix One (của MIK Group), Masteri West Heights (của Masterise Homes). Dự án hiếm hoi đang có giá khoảng 40 triệu đồng là Hoàng Thành Pearl (của Hoàng Thành). Còn tại khu vực trung tâm, dự án Feliz Homes (của KLB) tại quận Hoàng Mai cũng đang mở bán toà Zen với giá trên 50 triệu đồng/m2, tương đương với Melody Residences (của Hưng Thịnh Land) ở Linh Đàm.

Muốn có giá mềm hơn, người mua phải chấp nhận xuống quận Hà Đông, đi xa hơn về phía huyện Thanh Trì, huyện Đan Phượng hoặc sang bên kia sông Hồng, phía huyện Đông Anh, Gia Lâm. Nhưng ở các quận huyện này, giá nhà cũng đã không còn rẻ như cũ, thậm chí có dự án chung cư tại Gia Lâm giá đã ngang ngửa với dự án ở nội thành.

Giá nhà không thể giảm

Theo thống kê của Savills, kể từ năm 2018, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình tăng 10%/năm; giá thứ cấp tăng 3%/năm. Cập nhật đến quý III/2022, giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng 11% theo năm. Quý III/2022 cũng là quý thứ 15 liên tiếp giá sơ cấp tăng trưởng. So với thời điểm quý I/2019, giá sơ cấp đã tăng tới 53%.

Giá nhà liên tục tăng qua các năm là do được sự hỗ trợ đồng thời của một loạt yếu tố.

Một là nguồn cung. Từ năm 2020 tới nay, nguồn cung căn hộ liên tục suy giảm, cụ thể: năm 2020 toàn Hà Nội chỉ có khoảng 20.000 căn, giảm 50% so với năm trước; năm 2021, nguồn cung giảm tiếp hơn 50%, đánh dấu mức thấp nhất kể từ năm 2016. Bán niên 2022, sự khan hiếm tiếp tục diễn ra gay gắt.

Quý I, toàn thị trường Hà Nội không có bất kỳ dự án mới nào được đưa ra thị trường; tổng số căn hộ chào bán mới chỉ là 2.800 căn, giảm 38% theo quý và giảm 29% theo năm. Bước sang quý II, tình hình còn thê thảm hơn khi tổng nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt 1.598 căn, giảm tới 43% so với quý trước. Tận quý III, nguồn cung mới được cải thiện hơn, song cũng chỉ dừng lại ở con số 5.353 căn, đồng nghĩa trong 9 tháng, tổng nguồn cung mới của thị trường Hà Nội chưa đạt nổi 10.000 căn. Cần nhớ vào những năm đỉnh cao, thị trường Hà Nội cung ứng tới 35.000 căn hộ mới/năm.

Với một thành phố tiệm cận quy mô siêu đô thị như Hà Nội, nguồn cung mỗi quý chỉ 3.000 – 5.000 căn là quá ít. Thị trường “đói” cung trong khi nhu cầu ở thực vẫn thường trực là nguyên nhân đẩy giá bán lên cao. Không ai có thể trông chờ giá giảm trong một cuộc khủng hoảng thiếu nguồn cung.

Xét về cơ cấu nguồn cung, từ 2019, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu lệch pha sang phân khúc trung – cao cấp, thậm chí xuất hiện các dự án siêu cấp như The Ritz Carlton Hanoi của Masterise Homes, trong khi căn hộ giá bình dân biến mất khỏi thị trường. Số liệu của Savills cho thấy rõ hơn thực trạng này khi tính đến quý III/2022, 85% nguồn cung căn hộ của Hà Nội nằm trong khoảng giá 2 – 4 tỷ đồng, 3% trên 4 tỷ đồng và chỉ có 12% dưới 2 tỷ đồng.

Kết quả là mặt bằng giá sơ cấp được đôn lên rất nhanh qua các năm. Điều này cũng tạo nên hiệu ứng tâm lý, kích hoạt làn sóng tăng giá ở thị trường thứ cấp, dù mức tăng ở thị trường này chậm hơn, khiến chênh lệch giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp bị kéo dãn ra. Nghiên cứu của Savills cho thấy rất rõ: 6 tháng đầu năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá bán thứ cấp tới 44%, tăng rất mạnh so với mức 14% của năm 2018.

Bên cạnh đó, không khó để nhận ra, càng về các năm gần đây, các dự án nhà ở càng được đầu tư hơn về chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích dịch vụ, không gian sống. Hạ tầng phát triển, đồng bộ và hiện đại cũng là nguyên nhân khiến giá căn hộ được định vị ở mức cao.

Nguyên nhân quan trọng khác là chi phí phát triển dự án không ngừng tăng qua năm tháng. Với một dự án, chi phí phát triển gồm: tiền sử dụng đất, tiền nguyên vật liệu, tiền nhân công xây dựng, chi phí vốn (bao gồm chi phí lãi vay), chi phí cơ hội, chi phí không chính thức, lợi nhuận của chủ đầu tư...

Nhìn vào cơ cấu trên, có thể thấy ngay giá nhà cao trước hết do tiền đất cao. Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), tiền sử dụng đất là một ẩn số và là gánh nặng đối với doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, tiền sử dụng đất thường chiếm 30% giá thành một căn chung cư và 50% với giá thành một căn nhà thấp tầng. Dự kiến, tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở sẽ còn tăng lên đáng kể trong các năm tiếp theo, do chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất ban hành hàng năm theo nguyên tắc thị trường.

Cùng đà tăng của tiền sử dụng đất là giá nguyên vật liệu xây dựng. Hơn 2 năm trở lại đây, giá sắt thép, xi măng, cát, gạch đá, kính… đều tăng với tốc độ phi mã, tác động trực tiếp vào giá nhà. Cũng không nên quên rằng chi phí nhân công đã leo thang nhanh chóng, do tình trạng khan hiếm lao động diễn ra trong và sau đại dịch.

Về vốn, doanh nghiệp bất động sản đối diện với hàng loạt bất lợi như: room tín dụng hạn hẹp, lãi vay ở mức cao, lãi suất huy động qua kênh trái phiếu còn cao hơn nữa và mới đây nhất là làn sóng tăng lãi suất bắt đầu từ cuối tháng 9/2022, tất cả đã đẩy chi phí vốn lên một tầm cao ít thấy.

Về chi phí cơ hội, có thể nói sự vướng mắc của thủ tục pháp lý, sự chậm chạp của bộ máy hành chính đã làm thời gian triển khai dự án kéo dài. Thông thường một dự án phải mất 2 – 3 năm, thậm chí 5 năm hoặc lâu hơn nữa mới hoàn thành thủ tục. Thời gian càng dài, chi phí cơ hội càng lớn và nó được cộng vào giá nhà khi chủ đầu tư chào bán. Về chi phí không chính thức, đây là khoản chi phí ngầm, không được công khai, nhưng cũng không phủ nhận được sự tồn tại.

Về lợi nhuận của chủ đầu tư, khác với nhà ở xã hội bị khống chế biên lợi nhuận ở mức 10%, chủ đầu tư nhà ở thương mại được tự do định đoạt lợi nhuận mong muốn của mình. Thông thường, biên lợi nhuận của dự án nhà ở thương mại đạt khoảng 30% - 40%, thậm chí có thể cao hơn ở phân khúc cao cấp, hạng sang.

Như vậy, xét ở góc độ chi phí phát triển dự án, có thể thấy mọi yếu tố của chi phí đều tăng, đây là động lực cơ bản nhất đẩy giá nhà tăng trưởng. Lưu ý rằng kể cả trong điều kiện bình thường, giá nhà vẫn có xu hướng nhích lên 3% – 5% mỗi năm do yếu tố trượt giá của đồng tiền.

Có nên đầu tư căn hộ?

Theo logic thông thường, một sản phẩm khan hiếm nguồn cung, luôn có cầu thường trực, giá lại tăng không ngừng là một sản phẩm rất thích hợp để đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh lạm phát đang đe dọa nền kinh tế. Tuy nhiên, việc đầu tư vào căn hộ chung cư cần xem xét kỹ hơn một góc độ.

Đầu tiên là giá. Như trên đã phân tích, giá căn hộ chung cư đã tăng liên tục từ năm 2018 tới nay. Đà tăng quá nhanh đã đưa mặt bằng giá căn hộ lên một mức cao chưa từng có. Nếu như trước kia, từ 35 triệu đồng/m2 trở lên được xem là mức giá của phân khúc cao cấp (theo phân loại của CBRE) thì với thực tế hiện nay đây chỉ là mức giá của phân khúc trung cấp.

Mặt bằng giá căn hộ quá cao đã khiến thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp bắt đầu có dấu hiệu chậm lại, việc “lướt sóng” không còn dễ dàng. Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý cấp cao, Bộ phận Kinh doanh nhà ở, Savills Hà Nội, bình luận: Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đang gặp nhiều thách thức hơn vì chính sách hỗ trợ cho vay bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ.

“Đặt trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời ‘nóng’ thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn”, ông Thêm nhấn mạnh.

Không khả thi về góc độ lướt sóng, nhà đầu tư căn hộ tất yếu sẽ tính đến góc độ cho thuê. Trên thực tế, nhu cầu thuê căn hộ đã tăng lên kể từ đầu năm 2022 đến nay, chủ yếu do giá nhà quá cao, vượt khỏi khả năng mua sắm của người tiêu dùng. Báo cáo của PropertyGuru cho biết so với quý II/2022, giá thuê căn hộ tại các quận trung tâm Hà Nội trong quý III/2022 đã tăng lên khá mạnh, cụ thể: quận Cầu Giấy tăng 15%, quận Nam Từ Liêm tăng 14%, quận Hà Đông tăng 10%, quận Tây Hồ tăng 16%, quận Hoàn Kiếm tăng 10%, quận Hai Bà Trưng tăng 8%...

Tuy nhiên, việc cho thuê mang lại tỷ suất lợi nhuận không quá tốt cho chủ sở hữu. Thông thường, tỷ suất lợi nhuận của việc cho thuê chỉ vào khoảng 4% - 6%, tức ngang với lãi suất gửi tiết kiệm. Ví dụ một căn hộ 2 phòng ngủ giá 2 tỷ đồng tại Nam Từ Liêm có thể cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng, tương đương 120 triệu đồng/năm. Trừ đi 20% phí môi giới, sửa sang đồ dùng, tỷ lệ trống… chủ sở hữu thu về 96 triệu đồng/năm, tức đạt tỷ suất lợi nhuận 4,8%/năm.

Như vậy, lợi suất cho thuê thua xa các kênh đầu tư bất động sản khác có tỷ suất lợi nhuận lớn hơn rất nhiều, ví dụ như đất nền (có thể tính bằng lần). Nếu chủ sở hữu tính toán rằng việc đầu tư căn hộ cho thuê có thể kiếm lợi thêm từ việc tăng giá của căn hộ thì đừng quên bên trên đã phân tích, giá bán thứ cấp chỉ có mức tăng trung bình 3%/năm và hiện nay đang trong tình trạng chậm thanh khoản. Mặt khác, đà tăng giá quá nhanh của căn hộ sơ cấp trong khi giá cho thuê chỉ tăng tiệm tiến cũng khiến tỷ suất lợi nhuận của việc cho thuê bị suy giảm.

Trước đây, từng có chủ đầu tư rất lớn tung ra chính sách kết nối chủ sở hữu căn hộ với khách hàng có nhu cầu thuê – một nỗ lực nhằm gia tăng tính hấp dẫn cho việc bán căn hộ. Tuy nhiên, chính sách này không thành công do tiêu chuẩn mà chủ đầu tư đưa ra cho các chủ sở hữu căn hộ là quá khắt khe, đơn cử như phải trang bị nội thất ở mức tương đối đầy đủ, trong khi mức giá cho thuê lại không cao. Điều này chẳng những không mang đến tỷ suất lợi nhuận đủ hấp dẫn mà còn làm chủ sở hữu căn hộ trở nên “ái ngại” khi tính toán đến việc trong vòng vài năm sau đó, họ phải thay mới, sửa chữa nhiều loại nội thất trong căn hộ để có thể tiếp tục cho thuê.

Như vậy, có thể thấy, việc đầu tư căn hộ nhắm vào hai mục tiêu: lướt sóng kiếm tiền bán chênh (đi kèm là hưởng các ưu đãi của chủ đầu tư) và cho thuê sinh lợi đều không thực sự hấp dẫn. Căn hộ chung cư, vì thế, đang quay về đúng giá trị cốt lõi của nó là phục vụ cho nhu cầu ở thực của người dân.

Tất nhiên, người mua vẫn hoàn toàn có thể tính đến việc nắm giữ căn hộ chung cư như một cách “giữ tiền” trong trung hạn và kiếm lợi trong dài hạn, nhờ đà tăng giá bền bỉ qua các năm. Ước tính trong chu kỳ 5 năm và điều kiện thuận lợi, căn hộ chung cư có thể tăng giá 60% - 80%, thậm chí gấp đôi. Song, thực tế mà nói, tỷ suất lợi nhuận đó vẫn là không quá cao so với chính các phân khúc khác trong thị trường bất động sản chứ chưa nói đến các kênh tài sản khác, như cổ phiếu hay trái phiếu…