Giá đất tại các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn và Củ Chi biến động ra sao trước thông tin sắp lên quận?

Lộ trình lên quận của Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ và Củ Chi

Vừa qua Sở Nội vụ TP Hồ Chí Minh đã có tờ trình gửi UBND TP Hồ Chí Minh kèm đề án về “Kế hoạch chuẩn bị xây dựng đề án chuyển một số huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP Hồ Chí Minh) giai đoạn 2021-2030. Qua đánh giá sơ bộ, huyện Hóc Môn hiện nay đạt 30/30 tiêu chí, huyện Bình Chánh đạt 26/30. Các huyện còn lại gồm: Nhà Bè (23/30 tiêu chí), Củ Chi (23/30 tiêu chí) và huyện Cần Giờ (đạt 19/30 tiêu chí) nhưng chưa đạt 50% tiêu chí về dân số theo quy định.

Theo đó, lộ trình sẽ là: Từ nay đến năm 2025 chuyển 3 huyện Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè lên quận hoặc thành phố trong thành phố. Giai đoạn 2025- 2030, chuyển 2 huyện Củ Chi và Cần Giờ thành quận hoặc thành lập thành phố thuộc TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, Huyện Hóc Môn nằm giữa huyện Củ Chi và Quận 12, gồm 1 thị trấn Hóc Môn và 11 xã: Bà Điểm, Đông Thạnh, Nhị Bình, Tân Hiệp, Tân Thới Nhì, Tân Xuân, Thới Tam Thôn, Trung Chánh, Xuân Thới Đông, Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng. Hóc Môn có diện tích hơn 109 km2, dân số 462.824 người. Hóc Môn có diện tích đất nông nghiệp là 2.200 ha (chiếm 21% tổng diện tích) nhưng theo dự báo đến năm 2025 chỉ còn 0,6% hộ dân và đến năm 2030 còn hơn 600 người làm nông nghiệp. Về tiến độ lên quận, hiện tại huyện Hóc Môn đạt 6/6 tiêu chí về trình độ phát triển kinh tế – xã hội, đạt 21/21 tiêu chí về cơ sở hạ tầng.

Bình Chánh là huyện nằm ở phía Tây – Tây Nam của nội Thành phố Hồ Chí Minh, đây là một trong 5 huyện ngoại thành, có diện tích hơn 252 km2, dân số 711,262 người. Bình Chánh có 15 xã và 01 thị trấn, xã có diện tích lớn nhất là xã Lê Minh Xuân 3.508,87 ha, xã nhỏ nhất là An Phú Tây với 586,58 ha. Hiện tại huyện đạt 6/6 tiêu chí về trình độ phát triển kinh tế – xã hội, đạt 18/21 tiêu chí về cơ sở hạ tầng.

Trong khi đó, huyện Nhà Bè đạt 5/6 tiêu chí về trình độ phát triển kinh tế – xã hội, đạt 18/21 tiêu chí về cơ sở hạ tầng. Huyện Nhà Bè nằm ở phía đông nam Thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm thành phố khoảng 12 km. Có diện tích 100,43 km2, dân số là 206.837 người.

Huyện Củ Chi nằm về phía tây bắc Thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm thành phố khoảng 33 km. Huyện có diện tích 434,77 km2, dân số năm 2019 là 462.047 người. Về tiến độ lên quận hiện tại Củ Chi đạt 4/6 tiêu chí về trình độ phát triển kinh tế – xã hội, đạt 16/21 tiêu chí về cơ sở hạ tầng.

Cuối cùng Cần Giờ là một huyện ngoại thành ven biển, nằm về phía đông nam Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam, cách trung tâm thành phố khoảng 50 km. Có diện tích hơn 704 km2, dân số 73.278 người và đạt 3/6 tiêu chí về trình độ phát triển kinh tế – xã hội và đạt 15/21 tiêu chí về cơ sở hạ tầng.

Đồng thời, theo đánh giá của Sở Nội Vụ, các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè có vị trí cửa ngõ của TP Hồ Chí Minh kết nối với các tỉnh thuộc miền Đông và Tây Nam Bộ. Trong những năm qua tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, nhiều khu đô thị, hạ tầng, tuyến cao tốc, đã và đang hình thành. Trình độ dân trí, lối sống đô thị được hình thành rõ nét và không khác biệt nhiều so với các quận nội thành. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng các huyện để thành lập đơn vị hành chính quận (hoặc TP thuộc TP Hồ Chí Minh), chuyển các xã, thị trấn thuộc huyện thành phường là hết sức cần thiết.

Giá đất tại Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn và Củ Chi đang như thế nào

Với tốc độ tăng trưởng dân số cao (khoảng 33.000 người/năm), nhu cầu về nhà ở tăng lên cùng hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản, trong những năm qua giá nhà đất tại huyện Bình Chánh có biên độ tăng đáng kể. Nơi đây từng được xem là “vùng trũng” với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở mức trên 23 triệu/m2 (1.000 USD/m2).

Kể từ thời điểm có thông tin Bình Chánh đang “rục rịch” lên quận trong thời gian tới. Thị trường bất động sản đã có sự “nóng lên” trông thấy, đặc biệt là tại khu vực trung tâm. Cụ thể, trong nỗ lực đưa Bình Chánh lên quận, khu trung tâm hành chính là hạt nhân để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa của các khu vực liền kề, kích thích thu hút đầu tư trên mọi lĩnh vực. Khi Bình Chánh chính thức lên quận, thì khu vực trung tâm hành chính hứa hẹn là tâm điểm cho các loại hình dịch vụ, tập trung dân cư đông đúc, kích thích thị trường BĐS tăng trưởng và gia tăng giá trị.

Điều này được dự báo dựa trên kịch bản diễn biến thị trường BĐS tại các khu vực trung tâm hành chính, tài chính của TP Hồ Chí Minh nhiều năm qua. Lấy đơn cử như Phú Mỹ Hưng trước năm 1998 chỉ là vùng đầm lầy hoang sơ, giá đất khoảng 2-4 triệu đồng/m2. Sau khi được đầu tư hạ tầng, tiện ích, nơi đây vươn mình trở thành trung tâm hành chính – tài chính kiểu mẫu, giá đất trung tâm Phú Mỹ Hưng đã vượt ngưỡng 250 triệu đồng/m2.

Hay như KĐT mới Thủ Thiêm năm 1996 – 2003, giá đất chỉ khoảng 150 – 200 nghìn đồng/m2 đất nông nghiệp, đến nay, đất ở khu vực này đã vọt lên ngưỡng 250 – 300 triệu đồng/m2, thuộc nhóm đắt giá tại TP Hồ Chí Minh nhờ quy hoạch thành trung tâm tài chính mới.

Tại Nhà Bè thời gian qua được nhắc đến khá nhiều về việc giá nhà đất tại đây tăng đột biến nhờ sự phát triển về hạ tầng giao thông và thông tin chuẩn bị lên quận. Cụ thể, với đặc điểm chủ yếu là đất nông nghiệp (diện tích từ 1.000 – 5.000m2) rất ít đất nền dự án. Do đó giá đất nông nghiệp tại Nhà Bè chỉ 1 – 2 triệu đồng/m2, đất thổ cư ở mức trên dưới 10 triệu đồng/m2 (năm 2014). Tuy nhiên kể từ thời điểm khởi công tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành giá đất đã nhảy vọt. Đơn cử như quanh tuyến đường Nguyễn Văn Tạo, giá đất vườn từ 4 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên mức 7 – 8 triệu đồng/m2. Đất thổ vườn quanh tuyến đường Lê Văn Lương thuộc xã Nhơn Đức, giá bán từ 9 – 10 triệu đồng/m2.

Cũng vào thời điểm cách đây 2 năm, giá đất dự án dọc đường Nguyễn Hữu Thọ dao động từ 5 – 7 tỉ đồng/nền (90m2) thì nay trên dưới 10 tỉ đồng/nền. Hay như khu vực đường Nguyễn Văn Tạo (xã Long Thới) hiện giá cũng tăng gấp đôi sau 2 năm, với giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Khu vực xã Hiệp Phước trên dưới 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, bên kia huyện Cần Giuộc giá đất nhảy vọt lên từ 1,8 – 2,5 tỉ đồng/nền khoảng 100m2. Một số dự án có vị trí đắc địa, ven sông giá còn cao hơn nhưng vẫn được các nhà đầu tư săn tìm.

Cũng tương tự như Nhà Bè, giá nhà đất tại huyện Cần Giờ thời gian qua trở thành một điểm nóng trước loạt thông tin giá đất nơi này đang “sốt nóng” chưa từng có nhờ ăn theo quy hoạch. Có thể thấy, Giai đoạn 2015 – đầu năm 2018 giá đất tại đây tăng trưởng khá ổn định, chỉ ở mức trung bình khoảng 8-10% mỗi năm. Kể từ giao đoạn 2018 đến nay, giá đất nơi đây tăng chóng mặt. Đây có thể nói là giai đoạn tăng giá mạnh nhất khi giá đất tại 3 khu vực sầm uất của huyện Cần Giờ là Bình Khánh, Cần Thạnh và Long Hòa có mức tăng 200- 300%. Điển hình như đất tại nhiều con đường ở Cần Thạnh đã tăng giá khoảng 100-200% như đường Đặng Văn Kiều, đường Tắc Suất, đường Duyên Hải, đường Rừng Sác….

Hay như giai đoạn 2020, cũng tại thị trấn Cần Thạnh, giá đất đang được giao dịch ở mức từ 6,8 – 22 triệu đồng/m2 tùy vị trí, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2019. Hay như tại xã Long Hòa, đất nền có giá giao dịch dao động 3,5 – 11 triệu đồng/m2, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giá đất vốn đã tăng mạnh trong nhiều năm qua, mới đây thị trường BĐS Cần Giờ lại được phen dậy sóng nhờ ăn theo quy hoạch dự án khi có thông tin UBND TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ. Tuy nhiên vẫn mềm hơn so với các quận nội thành TP. Hồ Chí Minh, có những nơi vẫn còn ở mức vài triệu đồng/m2, một số vị trí mặt tiền giá vẫn còn ở mức dưới 100 triệu đồng/m2.

Còn tại Củ Chi, giá đất trong những năm qua cũng có dấu hiệu tăng giá, nguyên nhân chủ yếu do hạ tầng giao thông khu vực của ngõ Tây Bắc thành phố được đầu tư xây dựng, trong đó có tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh – Mộc Bài và hầm chui nút An Sương sẽ hoàn thành đưa vào sử dụng, ngoài ra giá đất tại đây tăng còn do các nhà đầu tư đang có xu hướng quay trở lại Củ Chi. Vì so với nhiều địa phương khác, Củ Chi đang có giá đất tương đối “mềm”, hiện tại giá đất trung bình ở Củ Chi chỉ từ 10 – 20 triệu/m2.

Cuối cùng thị trường nhà đất tại huyện Hóc Môn có sự tăng nhanh so với trước nhưng vẫn nằm ở mức rẻ so với các quận, huyện lân cận. Cụ thể, theo khảo sát thời điểm tháng 10/2020, giá trung bình nhà mặt tiền, phố khu vực này khoảng 23,3 triệu đồng/m2; giá căn hộ chung cư khoảng 9,2 triệu đồng/m2; giá nhà đất tại các hẻm, ngõ khoảng 24,9 triệu đồng/m2 và giá đất khoảng 12,1 triệu đồng/m2. Với mức giá như vậy, nhà đất huyện Hóc Môn được coi là thị trường tốt cho nhà đầu tư muốn lướt sóng hoặc mua ở lâu dài. Thực tế, nhu cầu mua bán nhà đất khu vực này khá cao. Người mua đa số là những người ngoại tỉnh muốn có căn nhà để ổn định cuộc sống. Họ muốn mua nhà phố hoặc đất nền nhất là mua đất nền dự án để xây nhà vì các dự án được đầu tư hạ tầng tốt hơn.