Giá đất tăng “nóng”: Nhìn nhận cơ hội và rủi ro, liệu “bong bóng” bất động sản có xuất hiện?

Giá đất “nóng bỏng tay”

Thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước đang ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ. Từ khu vực trung tâm cho đến vùng ven, giá đất đều tăng cao, đặc biệt là các tỉnh có sự phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư lớn như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương…

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất ở một số khu vực đã tăng 20-50% chỉ trong vòng một năm. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như chính sách quy hoạch, sự phát triển của các khu công nghiệp và dòng vốn đầu tư liên tục đổ vào bất động sản.

Theo số liệu của batdongsan.com.vn, tính trong 2 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản tại các khu vực ven Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Đặc biệt, giá rao bán đất nền tại một số vùng ngoại ô thủ đô như Quốc Oai đã tăng từ 30% đến 80%, chẳng hạn như Quốc Oai đã ghi nhận mức tăng 74%.

Tuy nhiên, trái ngược với mức tăng giá ấn tượng này, lượng giao dịch trên thị trường lại không có sự đột phá lớn, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy một thực tế rằng mặc dù giá tăng, nhưng mức độ quan tâm và giao dịch không tương ứng với kỳ vọng.

Bên cạnh đó, thông tin về việc sáp nhập một số tỉnh lân cận Hà Nội đã tạo ra những biến động lớn trong lòng thị trường bất động sản. Theo đó, nhiều nhà đầu cơ đã chuyển hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các tỉnh được cho là sẽ có sự thay đổi mạnh mẽ trong tương lai, thay vì chỉ tập trung vào đất nền vùng ven thủ đô.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nguyên nhân của hiện tượng này có thể xuất phát từ sự tích lũy tăng giá trong suốt những năm qua tại các khu vực vùng ven Hà Nội. Với việc giá đất nền liên tục tăng cao, nhiều nhà đầu tư và người mua bắt đầu có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định xuống tiền.

Họ lo ngại về khả năng tiếp tục tăng giá và tìm kiếm các cơ hội khác, đặc biệt là tại những khu vực chưa được khai thác nhiều”, ông nói.

Thông tin về kế hoạch sáp nhập các tỉnh đã gây ra sự thay đổi mạnh mẽ trong nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại các khu vực liên quan. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản tại các tỉnh như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Thuận An và Dĩ An (Bình Dương) đã tăng đáng kể, lần lượt lên tới 41%, 26% và 23%. Điều này cho thấy sự chuyển hướng của nhà đầu tư vào những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ sau sáp nhập, kéo theo sự tăng giá bất động sản tại các khu vực này.

Lại lo nguy cơ “bong bóng”

Giá đất tăng mạnh trong thời gian ngắn làm dấy lên lo ngại về nguy cơ xuất hiện 'bong bóng' bất động sản. Một số chuyên gia nhận định, nếu tình trạng đầu cơ tiếp tục gia tăng, thị trường có thể rơi vào giai đoạn điều chỉnh mạnh.

Thanh khoản suy giảm là một trong những dấu hiệu đáng lo ngại. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, khả năng thanh khoản giảm dần do ít người mua thực sự có nhu cầu ở hoặc đầu tư dài hạn. Một yếu tố khác không thể bỏ qua là giá đất vượt xa giá trị thực. Ở nhiều khu vực, giá đất tăng cao nhưng không đi kèm với sự phát triển kinh tế tương ứng, tạo ra nguy cơ 'bong bóng'. Khi giá trị thực không theo kịp mức giá giao dịch, sự điều chỉnh có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Trong thời gian tới, thị trường có thể rơi vào một trong ba kịch bản. Trường hợp đầu tiên là giá đất sẽ có sự điều chỉnh nhẹ khi nguồn cung tăng và nhu cầu giảm. Điều này giúp thị trường ổn định hơn, tránh tình trạng tăng giá ảo.

Kịch bản thứ hai là giá bất động sản vẫn giữ mức cao nhưng giao dịch chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định đầu tư. Thị trường sẽ không còn quá sôi động như trước, nhưng giá đất vẫn có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ.

Kịch bản tiêu cực nhất là thị trường bất động sản sụt giảm mạnh nếu tình trạng đầu cơ quá lớn và tín dụng bị siết chặt đột ngột. Khi đó, giá đất có thể lao dốc, gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhà đầu tư và nền kinh tế.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực Miền Nam, cảnh báo, sự tăng giá này có thể mang lại nhiều rủi ro, nhất là khi giá đã gần đạt đến mức đỉnh của thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư mới tham gia. Giá bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng từ thông tin sáp nhập mà còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác như cơ sở hạ tầng, nhu cầu việc làm, mức độ nhập cư và tình hình kinh tế tại địa phương. Điều này có nghĩa là giá trị thực của một bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin nóng mà còn cần phải xét đến những yếu tố cơ bản khác.

Một trong những rủi ro lớn nhất hiện nay là việc sáp nhập có thể không diễn ra như kỳ vọng hoặc chậm trễ so với dự kiến. Điều này có thể gây ra sự thay đổi trong quy hoạch, khiến giá trị bất động sản bị điều chỉnh lại. Ngoài ra, các khu vực đang tăng giá mạnh cũng có nguy cơ trở thành “bong bóng” khi giá đã vượt xa giá trị thực tế. Nhà đầu tư nếu không tỉnh táo có thể sẽ mua phải đất nền với giá cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó.

Ông Tuấn khuyến cáo, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng và không nên chạy theo tâm lý đám đông khi giá đất tăng nóng. Cần phải tìm hiểu kỹ về các yếu tố cơ bản của thị trường như quy hoạch hạ tầng, khả năng phát triển kinh tế, cũng như tiến độ thực hiện các dự án sáp nhập.