Giá đất ngoại thành Hà Nội liên tục tăng mạnh, cầm tiền tỷ cũng khó mua?

Giá đất ngoại thành tăng vọt

Trong bối cảnh giá nhà Hà Nội tăng chóng mặt với chung cư trung bình tại nội thành lên tới 50 - 100 triệu/m2, còn nhà đất có thể chạm ngưỡng 200 - 300 triệu/m2 ở những quận trung tâm. Với mức thu nhập 20 - 30 triệu/tháng, để mua một căn hộ nội đô, nhiều người phải vay ngân hàng, gánh nợ hàng chục năm. Vậy nên, ngày càng nhiều gia đình chọn rời phố để về vùng ven Hà Nội.

Giấc mơ có nhà ở Hà Nội đang ngày càng khó khăn. Từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng giá đất nền các huyện ven Hà Nội liên tục leo thang, từ Thanh Oai đến Hoài Đức, Đan Phượng, Phúc Thọ.

Từ trước đến nay, đất nền vùng ven Hà Nội luôn được xem là một trong những phân khúc hấp dẫn trước xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, khiến nhu cầu ở thực cũng như đầu tư bất động sản vùng ven tăng mạnh. Tuy nhiên, sự bùng nổ giá đất nền trong thời gian qua cũng đặt ra nhiều câu hỏi về tính bền vững và những rủi ro tiềm ẩn trong bối cảnh thị trường biến động khôn lường.

Theo khảo sát, tại Hoài Đức, giá đất đang dao động ở mức 60-70 triệu đồng/m2 đối với lô nhỏ 40m2 và 40-50 triệu đồng/m2 đối với lô lớn từ 80-300m2. Tại huyện Đan Phượng, giá đất nền thấp nhất đã chạm mốc 40 triệu đồng/m2 và vẫn còn tăng mạnh vì sự xuất hiện của khu đô thị Vinhomes Wonder City. Cùng đó là việc triển khai dự án đường vành đai 4 đi qua địa bàn huyện…

Tại huyện Phúc Thọ, giá đất cũng đang leo thang. Giữa năm ngoái, giá đất phổ biến dưới 20 triệu đồng/m2 nay đã tăng trên dưới 30 triệu đồng/m2, cá biệt một số mảnh đất đẹp giá trên 40 triệu đồng/m2.

Lý do khiến giá đất Phúc Thọ tăng nhanh như vậy là hiệu ứng lan tỏa từ giá đất ở các huyện lân cận như Hoài Đức, Đan Phượng. Khi giá đất các khu vực này đã tăng cao, các nhà đầu tư tìm đến Phúc Thọ, là nơi giá đất vẫn còn thấp và còn dư địa tăng giá. Cạnh đó, Phúc Thọ nằm trong định hướng mở rộng đô thị của Hà Nội, có nhiều dự án giao thông và cơ sở hạ tầng đang được nâng cấp, giúp gia tăng giá trị bất động sản.

Còn tại Thanh Oai, một môi giới bất động sản khu vực này cho biết giá đất nền nơi đây đã tăng mạnh trong suốt hơn một năm qua.

"Từ đầu năm 2024, giá đất tại Thanh Oai vẫn giao dịch tốt cho đến tháng 10 thì thị trường đi ngang. Sang đầu 2025, thị trường sôi động trở lại và hiện nay đang có giao dịch tốt" – môi giới này cho hay.

Môi giới này cho rằng lý do giá đất Thanh Oai tăng là nhu cầu thực của người dân. Việc Hà Nội quy định diện tích tách thửa tối thiểu từ 80m2 khiến những lô đất nhỏ đã được tách trước đó, pháp lý sổ đỏ đầy đủ, trở nên hiếm có và bị đẩy giá khi được săn đón nhiều do phù hợp tầm tiền của nhiều người dân.

Ngoài ra, quy hoạch tốt, nhiều cụm công nghiệp phát triển cũng đưa Thanh Oai trở thành điểm đến hấp dẫn. Hiện nay, giá đất rẻ nhất ở Thanh Oai đã chạm mốc 40 triệu đồng/m2 (đối với ngõ xe máy) và 60 triệu đồng/m2 (đối với ngõ ô tô). Chỉ trong vài tháng từ cuối năm 2024 đến nay, giá đất đã tăng khoảng 20%.

Cầm tiền tỷ cũng khó mua

Theo lời một môi giới bất động sản ở khu vực phía Tây Hà Nội cho biết, trong khoảng 2 năm trở lại đây, đất nền các huyện Hoài Đức, Đan Phượng,… đã tăng từ 100 đến 130%. Tức là cao gấp đôi đến gấp rưỡi thời điểm cách đây 2 năm.

"Nhiều người hỏi tìm mua đất phải "giật mình" vì giá đất quá cao. Hoài Đức và Đan Phượng là 2 huyện nằm ở ngoại thành Hà Nội nhưng không có mảnh nào dưới 2 tỷ đồng. Giá từ 63 đến hơn 100 triệu đồng/m2", người này cho hay.

Anh Q đang có ý định tìm mua đất ở ngoại thành Hà Nội, khu vực huyện Hoài Đức để "làm của để dành". Tuy nhiên, sau vài ngày tham khảo giá trên Internet và đi xem thực tế thì vợ chồng anh Q "ngã ngửa" vì giá đất quá cao. Tìm vài ngày cũng không thấy có mảnh đất nào giá dưới 2 tỷ đồng.

Cho rằng Hoài Đức là huyện sát nội thành Hà Nội nên giá sẽ cao hơn các huyện khác, vợ chồng anh Q lại lên khu vực huyện Thạch Thất để tìm đất. Tìm được mảnh đất giá hơn 1 tỷ đồng, nhưng lại quá xa so với khu Công nghệ cao Láng – Hòa Lạc (cách 10km), mảnh đất lại ở khu vực hoang vu khiến hai vợ chồng nản lòng.

"Gần khu Công nghệ cao cũng phải gần 2 tỷ đồng/lô. Nếu mua thì chúng tôi sẽ phải đi vay lãi ngân hàng. Hơn nữa, vợ chồng tôi tính mua mảnh nào sát nội thành Hà Nội để sau này tích cóp được thêm chút sẽ xây nhà để ra ở riêng. Vậy mà sao khó quá. Bây giờ đi mua chung cư cũng khó, mua đất lại càng khó hơn thế này thì không biết bao giờ chúng tôi mới có hy vọng ra ở riêng?", anh Q than thở.

Đánh giá về xu hướng đầu tư vào đất nền ngoại thành Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: Thời gian qua, phân khúc đất nền ghi nhận đang được người dân quan tâm một cách tích cực.

Ông Đính cho rằng, các nhà đầu tư thường "săn" đất tại những khu vực phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Nhưng giá đất những khu vực này có thật sự mang giá trị ngang với giá rao bán không thì cần phải có vai trò cơ quan chức năng, chính quyền...

Ông Đính cho rằng, nếu đây là giá ảo, bị "thổi giá" do nhiều hiệu ứng gây nhiễu loạn thì chắc chắn "bong bóng bất động sản" mới sẽ được hình thành. Điều cần làm bây giờ là yêu cầu các đơn vị cấp cao ban hành bảng giá đất theo từng khu vực để tránh tình trạng trạng này, ông Đính nhấn mạnh.