Giá mở bán chung cư neo cao, người mua nhà chuyển hướng sang căn hộ thứ cấp
Làn sóng chung cư kéo theo giá mở bán tại các dự án sơ cấp trên thị trường ngày càng neo cao, với phân khúc trung và cao cấp là chủ đạo. Người mua dần dịch chuyển khẩu vị mua nhà sang những căn hộ thứ cấp với mức giá rẻ hơn. Thậm chí, căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang được săn lùng mạnh mẽ tại Hà Nội.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing thống kê 83.000 giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2024, có tới 73% giao dịch thứ cấp, bao gồm thổ cư, chuyển nhượng chung cư và nhà thấp tầng. Điều này cho thấy người mua đang có xu hướng mua nhà thứ cấp thay vì tìm mua dự án sắp ra hàng.
Dẫn chứng cho điều này, báo cáo OneHousing chỉ ra mức giá căn hộ chuyển nhượng trung bình toàn Hà Nội đạt gần 55 triệu đồng/m2 (đã bao gồm toàn bộ phí dịch vụ, thuế), tăng 4% so với quý trước.
Trong khi đó, mức giá trung bình thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội là 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước và gấp 1,45 lần so với mức giá thứ cấp.
Đồng quan điểm, VARS khẳng định mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo” ở mức cao ở cả thị trường căn hộ sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, ở thị trường sơ cấp phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan tới đất đai tăng cao nên chủ đầu tư phải ra hàng căn hộ cao cấp để thu về lợi nhuận.
Trong quý 3 này, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Chính vì vậy, điều này đã tạo lợi thế lớn cho những căn hộ đã bàn giao trước đó với mức giá tốt hơn.
Dù bất động sản căn hộ vẫn là phân khúc nóng, được nhiều nhà đầu tư chọn là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền tích lũy, song lý do người mua chuộng căn hộ thứ cấp hơn sơ cấp ngoài yếu tố mức giá ra còn tới từ nhiều yếu tố thuận lợi khác.
Những dự án căn hộ thứ cấp đã bàn giao thường có mức giá tốt hơn, có thể thương lượng với chủ nhà. Ngoài ra, pháp lý rõ ràng, minh bạch cùng với tiện ích hạ tầng xung quanh giúp người mua đưa ra quyết định nhanh hơn. Trong khi đó, một số dự án sơ cấp vẫn có thể gặp trục trặc về pháp lý, “đắp chiếu” ngưng xây dựng hoặc tiến độ bàn giao nhà chậm có thể khiến người mua chùn chân.
Đơn vị này cũng đưa ra dự báo trong năm 2025, nguồn cung mở mới toàn thị trường dự kiến tương đương và cao hơn năm 2024, chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong bối cảnh đó, giao dịch thứ cấp cao tầng vẫn được ưa chuộng - dự báo khoảng 36.100 căn trong cả năm 2025 (tăng 3% so với năm 2024).
Theo các chuyên gia, sóng chung cư vẫn có thể tiếp tục kéo dài sang năm sau, với nhiều triển vọng tích cực. Vì vậy, nhà đầu tư mua chung cư thứ cấp tại thời điểm này có thể kỳ vọng chốt lãi vào năm sau.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, nhu cầu về bất động sản, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và đầu tư tiếp tục dịch chuyển dần sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Đặc biệt, căn hộ hoặc nhà đất dưới 3 tỷ đồng đang được “săn lùng” mạnh tại Hà Nội và TPHCM, dù trên thị trường sơ cấp, căn hộ có mức giá này gần như đã biến mất hoàn toàn.
