Giá nhà đất ven sông Hồng tăng 200%, “mỏ vàng” đầu tư hay chỉ là chiêu trò “thổi giá”?

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Theo tờ trình đồ án, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có chiều dài khoảng 40km bắt đầu từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, dự kiến phê duyệt vào tháng 6. Theo đó, quy hoạch nằm trên địa giới hành chính 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện của Hà Nội, gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm.

Đồ án quy hoạch sông Hồng có diện tích nghiên cứu khoảng 11.000ha, trong đó đất bãi sông chiếm 50% tổng diện tích (khoảng 5.480ha), sông Hồng chiếm 3.600ha. Theo đề xuất, có 5 khu vực được nghiên cứu xây dựng với tỷ lệ 5% (khoảng 1.590ha) gồm: Thượng Cát – Liên Mạc, Hoàng Mai – Thanh Trì, Chu Phan – Tráng Việt, Đông Dư – Bát Tràng, Kim Lan – Văn Đức; riêng khu vực Tàm Xá – Xuân Canh nghiên cứu xây dựng với tỷ lệ 15% (khoảng 408ha).

Theo định hướng, các bãi sông này sẽ xây khu đô thị mới hiện đại, khu nhà ở sinh thái chất lượng cao, công trình công cộng đô thị phục vụ dân cư hai bên bờ sông và nội đô. Vì là bãi sông nên các công trình được thiết kế chịu lũ với tầng một sử dụng đỗ xe, công cộng… Khu vực Bắc Cầu – Bồ Đề, Long Biên – Cự Khối và những bãi còn lại tùy theo địa hình, vị trí sẽ được định hướng phát triển không gian mở, với các loại hình công viên – quảng trường đô thị, công viên ngập lũ, phục hồi tự nhiên và không gian sinh thái nông nghiệp vị trí các bãi sông.

Mức độ tìm kiếm tăng lên, giá đất cũng vì thế mà “dựng đứng”

Theo thông tin từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tại các khu vực hai bên sông Hồng cũng tăng đột biến. Cụ thển, mức độ quan tâm tại khu dân cư và bãi Thượng Cát – Liên Mạc tăng 291%, các bãi Hoàng Mai, Thanh Trì 1, Thanh Trì 2 tăng 137%, bãi Long Biên – Cự Khối tăng 75%, bãi Bắc Cầu tăng 73%, bãi Tàm Xá – Xuân Canh tăng 27%…

Bên cạnh đó, kể từ khi có thông tin về quy hoạch sông Hồng, giao dịch mua bán đất nhiều khu vực thuộc vùng quy hoạch như Đông Anh, Long Biên, Đan Phượng, Hoài Đức… trở nên rất sôi động. Nhiều nhà đầu tư và môi giới đổ về đây tìm xem đất đã đẩy giá tăng lên. Nhiều thửa đất chỉ sau thời gian ngắn đã tăng giá 15-20%. Nhiều mảnh nằm sâu trong ngõ hẻm nay cũng tấp nập người đến xem.

Theo Ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản – Sở Xây dựng Hà Nội, giá đất Hà Nội được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn – ao, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng 100%, đột biến tăng 200%. Khu vực Tàm Xá – Xuân Canh thuộc huyện Đông Anh là khu vực được nghiên cứu xây dựng với tỷ lệ lớn nhất. Giá đất mặt tiền khu vực Xuân Trạch, Lực Canh, Văn Thượng (Xuân Canh) đã tăng lên hơn 51-69 triệu/m2 dù cuối năm 2020 chỉ khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền Tiên Hội, Đông Trù (Đông Hội, Đông Anh) cũng tăng giá từ 40-45 triệu đồng/m2 hồi giữa năm 2020 lên 55-70 triệu đồng/m2.

Hay tại khu vực quận Long Biên, một mảnh đất trong ngõ thuộc phường Cự Khối được rao bán giá 55 triệu/m2 trong khi giá trước đó chỉ 40-45 triệu đồng/m2. Giá bán khu vực Thạch Cầu là 30-40 triệu đồng/m2, khu vực phường Ngọc Thuỵ là 30-50 triệu đồng/m2 đối với khu vực ngõ 2-3m và 100-120 triệu/m2 nhà mặt đường.

Ngoài ra tại một quận gần trung tâm TP Hà Nội đó là Hoàng Mai giá đất cũng “dựng đứng” nhờ ăn theo quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Theo đó, giá đất có mức tăng từ 5 – 10 triệu đồng/m2 kể từ khi có thông tin quy hoạch. Đơn cử như tại khu vực đường Thuý Lĩnh, những lô đất có vị trí đẹp, đường ô tô trước đây được giao dịch khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2 thì nay cũng tăng lên 45-50 trệu đồng/m2.

“Miếng bánh ngon” hay chỉ là chiêu “thổi phồng” giá của giới đầu cơ?

Nhận định về hiện tượng tăng giá thời gian gần đây tại một số khu vực ven sông Hồng, các đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 mới là bước đầu. Hãy lưu ý, từ quy hoạch cho đến triển khai thực hiện là một quá trình rất dài. Ở những dự án lớn như vậy thì có khi tới vài chục năm mới có tín hiệu triển khai thực tế.

Hiện, các quận huyện vẫn chưa điều tra, khảo sát tình trạng đất khu vực quy hoạch sông Hồng nên người dân cần thận trọng trước khi đầu tư. Đặc biệt, các thông tin giá đất “tăng dựng đứng” có thể là hiện tượng thổi giá. Các nhà đầu tư “nhảy” vào mua đất những khu đất này sẽ như “đánh bạc”.

Ngoài ra, giới chuyên gia cũng nhận định, những cơn sốt đất ảo mang lại nhiều hệ lụy nhưng nó cũng phản ánh được sức hấp dẫn khó cưỡng của phân khúc đất nền, cùng với đó là tâm lý ưa chuộng đầu tư đất của người Việt. Thực tế, bên cạnh những cơn sốt đất ảo chớp nhoáng thì cũng có những cơn sốt đất thật đáng đầu tư. Do đó, quan trọng nhất là tâm lý nhà đầu tư không đầu tư theo “bầy đàn” và cần có sự tìm hiểu, nắm bắt thông tin nhanh nhạy của thị trường để xuống tiền hợp lý.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, hiện có 2 xu hướng đầu tư ở hai bờ sông Hồng. Thứ nhất là đầu tư lướt sóng, thứ hai là đầu tư chờ đền bù. Thực tế, 2 xu hướng đầu tư này đã xuất hiện từ lâu. Sở dĩ, khu vực 2 bên bờ sông Hồng thu hút các nhà đầu tư cá nhân, do giá thành đất tại khu vực này tương đối rẻ. Tuy nhiên, trong trường hợp Hà Nội phê duyệt bản quy hoạch mới, nhà đầu tư cá nhân rót vốn vào khu vực này dễ mất trắng nếu dính quy hoạch.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, sốt nhà đất do hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao; giá trị nhà đất không phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, thậm chí đồn thổi. Trong các cơn sốt”đất thì nhu cầu không nhằm mục đích sử dụng mà chủ yếu là đầu cơ, hưởng chênh lệch giá. Để tránh xảy ra “bong bóng” nhà đất, các cấp chính quyền cần đẩy mạnh tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân; xử lý nghiêm hành vi “thổi” giá nhà đất trên địa bàn…

Còn dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, chia sẻ với báo chí, ông Hà Quang Hưng cho biết: “Trong năm 2021, Bộ Xây dựng sẽ xây dựng cơ chế nhằm giảm thiểu sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm của thị trường bất động sản; tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường bất động sản, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn… để làm giá, đẩy giá bất động sản nhằm thu lợi bất chính”.