Giá nhà không ngừng leo thang để lại nhiều hệ lụy

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bất động sản không có chiều hướng giảm trong quý II. Cụ thể, so với mức giá bán cùng kỳ năm 2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 31% với chung cư, 19% với đất nền, 32% với nhà riêng và 18% với biệt thự.

Ngay cả thị trường TP.HCM, dù thanh khoản còn yếu nhưng giá bất động sản TP.HCM chỉ có xu hướng đi ngang. Các loại hình đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố đều không còn xuất hiện tình trạng giảm giá, riêng căn hộ còn ghi nhận tăng thêm 6% so với cùng kỳ.

Giới chuyên gia dự báo, thời gian tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Giá bất động sản Hà Nội dự báo tăng trung bình 20% trong năm 2024, sang 2025 sẽ tăng khoảng 5-6%. Tại TP.HCM, giá nhà sẽ tăng khoảng 4% mỗi năm từ nay cho tới năm 2026.

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của PropertyGuru Việt Nam, nhiều khả năng giá bất động sản sẽ còn đi lên trong thời gian tới, bởi chi phí đất triển khai dự án sẽ tăng theo quy định mới, chẳng hạn Điều 159 - Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây, do đó giá đất sẽ tăng lên.

Theo ông Long, chi phí cấu thành dự án tăng thì tất yếu giá bán sản phẩm sơ cấp cũng phải tăng, mà giá sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá sản phẩm thứ cấp khu vực xung quanh tăng theo. Việc giá nhà không ngừng leo thang để lại nhiều hệ lụy, trong đó rõ ràng nhất là đang khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận người lao động phổ thông ngày càng trở nên xa vời.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc nguồn cung sản phẩm nhà ở giá thấp chưa đáp ứng so với nhu cầu và do nhiều chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên giá bị đẩy lên, khiến giá nhà luôn có xu thế tăng. Thậm chí, thời gian qua, một số chủ đầu tư bất động sản còn đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%.

Việc đẩy giá về lâu dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường, khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng. Do đó, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết, thủ tục hành chính cần nhanh hơn, giúp giảm chi phí để doanh nghiệp tạo ra sản phẩm có lợi, đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần xem xét đa dạng hóa và tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp… Đây là lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội nhân văn. Tuy tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng ít rủi ro, đồng thời có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.

Theo dữ liệu của OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020-2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước Covid. Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số - khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Về giao dịch sơ cấp, OneHousing dự báo số căn bán được toàn Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt năm 2022, đạt khoảng 20.000 căn. Về các giao dịch chuyển nhượng chung cư, trong 6 tháng cuối năm 2024, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City được dự báo có lượng giao dịch tăng nhẹ hoặc đi ngang so với 6 tháng đầu năm 2024, có hai lý do: giai đoạn cuối năm thường là thời điểm có lượng giao dịch nhiều hơn so với đầu năm và mặt bằng giá chuyển nhượng đang hấp dẫn hơn so với các sản phẩm sơ cấp.

Cụ thể, Vinhomes Ocean Park được dự báo sẽ có khoảng 3.200 giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2024, tăng 15% so với thời điểm đầu năm. Mặc dù thị trường đang có xu hướng giảm nhẹ trong tháng 5 nhưng lượng giao dịch chuyển nhượng vẫn đạt khoảng 460 căn/tháng. Hiện tại, Vinhomes Ocean Park đang có mức giá khá hấp dẫn so với mặt bằng chung của thị trường Hà Nội. Trong khi đó, Vinhomes Smart City được dự báo có khoảng 1.500 giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2024, tăng nhẹ 4% so với thời điểm đầu năm, bởi mặt bằng giá chuyển nhượng hiện tại neo khá cao.