'Giải mã' sức cầu nhà ở

Có tiền là có hy vọng

Khi dòng tiền quay trở lại, các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm sẽ được chú ý. Hiện tại, các thành viên thị trường đã kỳ vọng nhiều hơn vào sự phục hồi của thị trường bất động sản sau một loạt quyết sách quan trọng được Chính phủ và các cơ quan quản lý ban hành, bắt đầu từ việc tháo “chốt” pháp lý cho các dự án bất động sản ở TP. HCM tới động thái liên tục điều chỉnh lãi suất điều hành.

Lãnh đạo một trong những đơn vị phân phối bất động sản lớn nhất miền Bắc chia sẻ rằng, mặc dù vẫn phải cắt giảm nhân sự cũng như tiếp tục co cụm hoạt động kinh doanh để tiết giảm tối đa chi phí, nhưng tình hình hiện tại đã bớt “tối” hơn so với cách đây vài tháng. Từ đầu năm tới nay, tổng số nhân sự nằm trong danh sách cắt giảm của doanh nghiệp này lên tới 1/3 trong tổng số hơn 2.000 nhân viên môi giới tại thời điểm cao điểm, nhưng con số giao dịch sản phẩm thành công đã tăng từ vài sản phẩm/tuần lên vài chục sản phẩm/tuần là một tín hiệu tích cực.

“Các chương trình chiết khấu bắt đầu mang lại hiệu quả. Tại một số dự án, chúng tôi và chủ đầu tư chấp nhận bán gần như hòa vốn để có thanh khoản. Có dòng tiền trở lại thì doanh nghiệp mới sống được”, vị này nói.

Báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cũng cho hay, trong giai đoạn hiện tại, các chủ đầu tư dự án và đơn vị môi giới đều tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp với xu hướng, đáp ứng nhu cầu ở thực đi kèm với các chương trình bán hàng ưu đãi để kích cầu tiêu dùng bất động sản.

Cách đây không lâu, ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã tiết lộ về chiến lược “đưa giá bất động sản tiệm cận mong muốn của khách hàng”. Trong nỗ lực tái cấu trúc, Hưng Thịnh chấp nhận cuộc chơi “không lợi nhuận”, thậm chí “bị ăn cả vào lợi nhuận tích lũy suốt 10 năm qua” để tạo niềm tin cho khách hàng và thúc đẩy khả năng về đích của các dự án hiện hữu.

Ghi nhận thực tế cho thấy, tín hiệu “vui” bắt đầu quay trở lại thị trường địa ốc khi sự quan tâm của khách hàng bắt đầu gia tăng đối với không chỉ riêng dự án của Hưng Thịnh, mà còn của nhiều chủ đầu tư khác.

Báo cáo mới đây của Reputa - hệ thống lắng nghe và hỗ trợ giám sát danh tiếng do Viettel phát triển cho thấy, các nội dung “tìm kiếm, hỏi thông tin (bao gồm giá sản phẩm, địa điểm dự án, thủ tục pháp lý)” và dịch vụ “mua/thuê/đầu tư bất động sản” được quan tâm nhiều nhất của nhóm người mua, chiếm lần lượt 74% và 25% tổng nội dung thảo luận. Tại nhóm người bán, các nội dung liên quan đến dẫn khách đi thực tế đang được trao đổi nhiều nhất, chiếm 48,06% tổng nội dung thảo luận.

Trên thực tế, hình ảnh hàng trăm người dân xếp hàng từ mờ sáng để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội ở Đà Nẵng hay Hà Nội những ngày gần đây cho thấy nhu cầu mua nhà ở thời điểm này vẫn rất lớn, chỉ cần có dự án phù hợp là người dân sẵn sàng xuống tiền. Bản thân người viết cũng liên tục nhận được điện thoại của người thân quen để hỏi thông tin “mua dự án này được không?”, “giá dự án kia ổn chứ?”…

Tương tự giai đoạn khủng hoảng 2011-2012, gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất thấp chưa từng có được đưa ra đã kích thích mạnh mẽ sức mua nhà đất, khi người dân nhận ra rằng mình có thể ra ngân hàng và nhanh chóng hoàn tất một khoản vay với mức lãi suất 5%/năm, đồng thời thu nhập từ công việc có thể đảm bảo vừa trả được nợ, vừa đủ chi trả chi phí sinh hoạt.

Ở giai đoạn hiện tại, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và động thái giảm lãi suất vừa qua cũng được kỳ vọng sẽ tạo “cú huých” cho người mua nhà, bởi họ trông chờ mức lãi suất cho vay có thể về dưới 10%/năm, tương đương mức lãi suất trước khi thị trường khó khăn, mà như nhận định của TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI: “10%/năm là mức lãi suất mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay”.

Tại phiên họp thứ 23 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội diễn ra giữa tuần trước, các thành viên Quốc hội đặc biệt nhấn mạnh tới việc cơ quan quản lý cần chủ động sớm “chuyển trạng thái” điều hành từ thắt chặt, thận trọng sang “thích ứng, nới lỏng phù hợp”, tiếp tục xem xét hạ lãi suất điều hành nhằm hỗ trợ tăng trưởng trong bối cảnh áp lực lạm phát, tỷ giá không còn quá căng thẳng như thời điểm cuối năm 2022.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/3/2023, tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 12,2 triệu tỷ đồng, tăng 2,61% so với cuối năm 2022 và tăng 10,49% so với cùng kỳ năm trước, riêng tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng 2,19% (trong đó, kinh doanh bất động sản tăng 6,45% và phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 0,25%).

Vừa qua, trước đề nghị mở rộng hạn mức tín dụng cho ngành bất động sản của cử tri, Ngân hàng Nhà nước cho biết đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho các dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở và đảm bảo kế hoạch trả nợ.

Sức mua sẽ sớm cải thiện?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, yếu tố chính sách có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và thông thường có độ trễ khoảng hai quý. Do đó, với những chính sách vừa được Chính phủ ban hành, thời điểm xuất hiện tín hiệu đảo chiều được dự báo rơi vào quý IV/2023 hoặc quý I/2024 và khi đó, lượng hàng tồn kho trên thị trường sẽ giảm mạnh.

Còn trước mắt, thị trường bất động sản có khả năng chuyển biến từ cuối quý II/2023, cho dù chưa thực sự rõ nét. Điểm sáng gần đây là hoạt động đầu tư vào bất động sản thương mại ở Việt Nam vẫn là ưu tiên hàng đầu trong chương trình nghị sự của nhiều tổ chức kinh tế lớn ở châu Á là các công ty bảo hiểm và hưu trí, quỹ đầu tư quốc gia... Cụ thể, khảo sát về “Ý định của nhà đầu tư châu Á - Thái Bình Dương năm 2023” của CBRE cho thấy, TP.HCM là điểm đến hấp dẫn thứ ba, chỉ sau Tokyo và Singapore. Đây là lần đầu tiên thành phố đông dân nhất cũng là đầu tầu kinh tế của Việt Nam lọt vào top 3. Thủ đô Hà Nội xếp thứ 9, trên cả Seoul.

Bloomberg thì cho biết, các điều kiện tín dụng ở Việt Nam đang dần được nới lỏng khi “Trung Quốc+1” trở thành mục tiêu quan trọng trong thu hút đầu tư tại châu Á. Ở trong nước, Novaland đang đưa các kỹ sư trở lại để hoàn thành khách sạn Grand Manhattan trong bối cảnh doanh nghiệp đang nỗ lực cơ cấu lại nợ vay. Chính phủ cũng ủng hộ cách tiếp cận này để đưa tiền chảy trở lại thị trường bất động sản. Cổ phiếu của Vinhomes - nhà phát triển bất động sản niêm yết lớn nhất nước, đã tăng 20% kể từ đầu tháng 3/2023, sau khi mất hơn một nửa giá trị trong 16 tháng…

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện một vài tín hiệu tích cực kể từ đầu quý II/2023 khi tình hình lãi suất dần ổn định nhờ nỗ lực của Chính phủ. Điều này cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch các dự án.

“Trong vài quý tới, thị trường kỳ vọng sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn. Các phân khúc hồi phục tốt nhất là nhà ở, công nghiệp và bán lẻ nhờ duy trì sức cầu và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Xét trên tổng thể, điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một trong những thị trường được săn đón nhất trong khu vực nhờ được hậu thuẫn bởi nền tảng vĩ mô vững chắc”, ông David Jackson nói.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) nhận xét, bức tranh kinh tế vĩ mô đang có chuyển động tích cực khi hàng loạt giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản và nền kinh tế được triển khai. Trong đó, động thái liên tục giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước đang thúc đẩy các ngân hàng thương mại giảm mặt bằng lãi suất.

Về xu hướng lãi suất trong thời gian tới, lãnh đạo OCB cho rằng, trong ngắn hạn 3-6 tháng, lãi suất có thể giảm thêm ít nhất 1%/năm với cả huy động và cho vay. Còn về dài hạn, lãi suất huy động bình quân cần đưa về mức 5-6%/năm để kéo giảm lãi suất cho vay về mức 8-10%/năm, như vậy sẽ hỗ trợ tốt hơn cho nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Người mua ở thực chờ lãi suất giảm thêm và chính sách bán hàng phù hợp là xuống tiền

Trong bối cảnh hiện tại, các bất động sản tồn kho có thể hoàn thành pháp lý, có chính sách tốt từ chủ đầu tư thì người mua ở thực sẽ vẫn tìm mua. Theo quan sát của tôi, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Bạn bè tôi đều muốn sở hữu nhà đất ở thành phố và hiện chỉ chờ lãi suất giảm thêm, chủ đầu tư có chính sách bán hàng phù hợp là xuống tiền.

Hiện nay, lãi suất ngân hàng có xu hướng giảm dần, số lượng các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đã nhiều hơn. Theo quan sát của tôi, tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, các giao dịch nhà chung cư phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn hộ được giao dịch nhiều hơn khi người mua tranh thủ sự hỗ trợ vốn vay, lãi suất từ các ngân hàng.

Hay tại các thị trường ven TP.HCM có động lực tăng trưởng cao như Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…, các khu vực gắn với dự án hạ tầng giao thông lớn như đường cao tốc, khu công nghiệp…, nhiều sản phẩm đất nền có xu hướng quay về mức giá của 3 năm trước. Điển hình là Bình Phước, thị trường này có biên độ giá còn thấp nên được quan tâm. Nhiều nhà đầu tư mua các lô đất có diện tích 600-700 m2 để xây nhà trọ cho thuê dài hạn để vừa có dòng tiền, vừa chờ tăng giá.

Quan sát lịch sử thị trường cho thấy, sau các giai đoạn suy thoái, các sản phẩm nhà ở xã hội, văn phòng, căn hộ dịch vụ, nhà ở trong các khu đô thị đầy đủ tiện ích, có vị trí đẹp… sẽ lên ngôi và được nhà đầu tư săn đón.

Các chủ đầu tư đang nỗ lực cơ cấu lại giỏ hàng

Thực ra, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn như TP.HCM là rất lớn, nhưng sức mua của người dân chịu ảnh hưởng nhiều từ việc giá bất động sản tăng nhanh, lãi vay thả nổi của ngân hàng neo cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Do đó, cùng với chính sách bán hàng ưu đãi, việc cơ cấu lại sản phẩm để phù hợp với nhu cầu thị trường cho thấy nỗ lực rất lớn của các chủ đầu tư. Các giỏ hàng được cơ cấu lại không quá tập trung vào sản phẩm cao cấp, mà trải rộng ra các phân khúc, sản phẩm, từ nhà ở xã hội đến căn hộ trung và cao cấp. Điều này vừa giúp cân bằng lại cán cân cung - cầu, vừa giúp giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp.

Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc để sớm ổn định dòng tiền, nhất là khi thị trường đang có những tín hiệu phục hồi như hiện nay. Các sản phẩm tốt trên thị trường sẽ nhanh chóng có giao dịch, tạo ra thanh khoản, từ đó dòng tiền cho doanh nghiệp sẽ được duy trì.

Những sản phẩm pháp lý hoàn thiện và giá tốt luôn được hấp thụ

Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách gỡ vướng cho thị trường bất động sản, nhưng dòng tiền vẫn chưa lưu thông trở lại. Vì vậy, cần tập trung đẩy mạnh giải ngân đầu tư công hoặc giải ngân các gói hỗ trợ, mục đích chính là để kích thích nhu cầu đầu tư của người dân, như vậy dòng tiền mới được lưu thông.

Trong thời điểm này, những sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý và có giá khoảng 1 tỷ đồng được xem là “phân khúc vượt khủng hoảng”. Bởi những sản phẩm này sẽ luôn được khách hàng lựa chọn, dù cho thị trường còn khó khăn.

Chẳng hạn, giai đoạn khủng hoảng năm 2012, lãi suất cho vay của ngân hàng là 22%/năm, nhưng một dự án ở Long An có hàng nghìn sản phẩm đất nền, diện tích trung bình 100 m2/nền vẫn trong tình trạng cháy hàng. Lý do bởi chủ đầu tư chỉ bán với giá khoảng 350 triệu đồng/lô, sản phẩm biệt thự khoảng 600 triệu đồng/căn… Điều này cho thấy, dù thị trường khủng hoảng thì những sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý và có giá tốt vẫn luôn được hấp thụ.

Năm 2023 là năm các sản phẩm gắn với nhu cầu thực lên ngôi

Lịch sử thị trường cho thấy, từ năm 2012 đến nay, giá bất động sản chưa bao giờ giảm, mà chỉ tăng, nhất là sau các giai đoạn suy thoái. Gần đây nhất, thời điểm cuối năm 2018 - đầu năm 2019 diễn ra sự sụp đổ của phân khúc condotel, giá bất động sản cũng chỉ chững lại, trước khi bật tăng mạnh khi đại dịch Covid-19 xuất hiện.

Năm 2023, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức, nhưng khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác. Trong năm nay, Cen Land sẽ tập trung đẩy mạnh mảng M&A dự án. Chẳng hạn, các dự án chung cư tốt nhưng đang vướng nợ ngân hàng, Cen Land sẽ mua buôn, bán buôn, mua lẻ, bán lẻ. Quan trọng là chúng tôi sẽ tập trung môi giới bán sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, hạn chế các sản phẩm đầu tư bởi đa phần nhà đầu tư hiện vẫn giữ tâm lý thận trọng.

Tóm lại, năm 2023 là năm các sản phẩm gắn với nhu cầu thực lên ngôi, bảo đảm an toàn, dòng tiền cho cả các đơn vị kinh doanh lẫn người tiêu dùng.