Giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản bớt “áp lực” dòng tiền

“Đón” nguồn vốn từ ngân hàng

Trong báo cáo "Triển vọng nửa cuối năm 2024 của ngành bất động sản nhà ở" mới đây, VIS Rating cho rằng, khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025 của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở có thể giảm bớt nhờ khả năng tiếp cận nguồn vốn mới được cải thiện.

Cụ thể, VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024, tiếp nối đà tăng từ năm trước.

Bên cạnh đó, tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư bất động sản cũng ghi nhận sự phục hồi trong 6 tháng đầu năm 2024, đạt 31,5 nghìn tỷ đồng (theo Bộ Tài chính), tăng khoảng 30% so với cùng kỳ, nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.

Ngoài ra, các chủ đầu tư niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm 2024. VIS Rating ước tính nếu các đợt tăng vốn thành công, khoảng 26 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là 75 nghìn tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 tại các doanh nghiệp niêm yết được VIS Rating theo dõi.

Mặt khác, VIS Rating nhận định trong nửa cuối năm 2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư vẫn sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới.

Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, với chỉ số nợ/lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) tăng lên mức 3.4x từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022, do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng. Khả năng trả nợ của các chủ đầu tư cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.

Về tình hình phát hành và đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp (TPDN) bất động sản, từ đầu năm 2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục phục hồi sau thời gian dài trầm lắng.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỷ đồng, tương đương 42%.

Trong tháng 6, các doanh nghiệp đã mua lại 13.336 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong khi đó, về lượng phát hành, trong tháng 6/2024 đã có 30 đợt phát hành TPDN riêng lẻ và 3 đợt phát hành TPDN ra công chúng với trị giá phát hành hơn 40.000 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng.

Lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 6/2024, có 102 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với trị giá 104.109 tỷ đồng và 10 đợt phát hành ra công chúng trị giá 11.378 tỷ đồng. Trái phiếu được phát hành nhiều nhất đến từ nhóm ngân hàng chiếm 64%, tiếp theo là bất động sản chiếm 26,2%.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng đánh giá, thị trường TPDN đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, tiếp tục có dấu hiệu ấm lên cùng thị trường bất động sản khi thời gian qua thanh khoản đã có sự cải thiện. “Để các doanh nghiệp có thể huy động trái phiếu dễ dàng hơn thì cần tăng cường hoạt động xếp hạng tín nhiệm và niêm yết trái phiếu trên sàn chứng khoán. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cần làm ăn nghiêm túc hơn, minh bạch hơn và từ đó tạo được lòng tin cho nhà đầu tư” - TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay.

Thêm những kỳ vọng từ chính sách

Theo chuyên gia của VIS Rating nhìn nhận, 3 luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025. Quý I/2024, trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít chủ đầu tư như Vinhomes, Khang Điền, và Nam Long có thể ra mắt dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể. Còn lại nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý, đặc biệt là các dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dẫn đến nguồn cung mới suy giảm ở các thành phố lớn.

“Chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới”, chuyên gia của VIS Rating nêu quan điểm.

Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch CTCP Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam phân tích, thị trường này trên hai góc độ. Ở góc độ người mua, ông Hiệp cho rằng lựa chọn đang ít hơn trước, kể cả sản phẩm đầu tư hay ở, do nguồn cung hạn chế. Người mua cũng e ngại khi giá đang lên cao, so với giai đoạn năm 2022 và đầu năm 2023 thì hiện tại đã cao hơn khoảng 10-15%, có dự án tăng tới 20-30%. “Cơn sốt vừa qua chủ yếu là do nguồn cung hiếm, một vài thông tin kích động khiến tâm lý đám đông đổ xô đi mua, qua đó càng đẩy giá lên cao,” ông Hiệp phân tích.

Về phía người bán, theo Chủ tịch GP Invest, hiện nay số dự án có hàng rất ít, so với thời điểm 2018-2019 thì các dự án đủ thủ tục triển khai kinh doanh ít hơn hẳn. Ông cho biết: “Nhiều dự án đang vướng về thủ tục pháp lý. Các luật mới liên quan đến bất động sản sắp có hiệu lực nhưng các thủ tục thay đổi khiến chính các chủ đầu tư cũng phân vân về xu thế của thị trường năm 2025-2026. Họ băn khoăn hệ thống luật mới sẽ như thế nào nên còn trong tâm thế chờ đợi”.

Ngoài ra, theo ông Hiệp, doanh nghiệp bất động sản còn phải quan tâm đến khía cạnh tài chính. Sau biến cố trái phiếu năm 2021-2022, được Chính phủ gỡ khó bằng Nghị định 08, các công ty đang khắc phục dần. Với biện pháp giãn nợ, thương lượng lại với trái chủ, một số đã thực hiện được còn một số vẫn chưa. “Vì vậy, vốn của chủ đầu tư vào các dự án cũng có giới hạn, khó khăn. Không có dự án cũng là nguyên nhân giải ngân tín dụng bất động sản trong những tháng đầu năm còn thấp,” ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định.

Chủ tịch GP Invest chia sẻ, doanh nghiệp nào cũng mong muốn có hành lang pháp lý rõ ràng. Theo ông, bất động sản liên quan đến nhiều luật, ít nhất là 12-13 luật có tác động trực tiếp, còn ảnh hưởng thì phải tới 20-30 luật. Hiện nay, xương sống của thị trường này là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đã được Quốc hội thông qua và Chính phủ đang trình đưa vào thi hành sớm (từ 1/8/2024).

Ông Hiệp kỳ vọng khi ba luật trên đi vào cuộc sống, những chồng chéo trong hệ thống luật pháp sẽ giảm đi. Đặc biệt là có hướng dẫn rõ ràng thực hiện cho những vấn đề vốn gây tắc nghẽn thị trường thời gian qua như định giá đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất... Qua đó, thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp sẽ thực sự hồi phục, phát triển bền vững.