Giải pháp huy động vốn quan trọng nhất hiện nay là bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng giảm sút khiến việc huy động vốn từ dự án được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai trở nên khó khăn hơn. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây đã bổ sung thêm một số quy định yêu cầu chủ đầu tư phải công khai, minh bạch về dự án mới đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này góp phần vực dậy niềm tin của khách hàng khi tiếp cận dự án, giúp chủ đầu tư có nguồn tiền luân chuyển
Dòng vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai là nguồn thu quan trọng
Trước diễn biến của thị trường bất động sản, việc huy động dòng tiền của doanh nghiệp là vô cùng khó khăn, các kênh đầu tư như huy động từ trái phiếu hay tín dụng bất động sản đang bị kiểm soát chặt trong khi đó, việc huy động vốn từ quỹ đầu tư hay kêu gọi vốn đầu tư từ tổ chức khác thì không phải doanh nghiệp nào cũng tiếp cận được, nhất là nhiều tổ chức quốc tế đang tỏ ra quan ngại về tình hình bất động sản ở Việt Nam.
Vậy thì doanh nghiệp còn một nguồn vốn huy động từ khách hàng, thông qua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây là một trong những nguồn chính, chiếm khoảng 30 - 40% trong cấu trúc vốn của dự án. Xác định rõ, dòng vốn từ việc bán nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nguồn thu quan trọng cho chủ đầu tư, giải quyết vướng mắc, khó khăn về dòng tiền.
Tuy nhiên, theo chia sẻ của ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết, hiện doanh nghiệp chỉ tiếp cận được đâu đó 10 - 15% so với cùng kỳ năm 2022. Có nhiều doanh nghiệp hiện gần như không bán được căn nhà nào. Có những doanh nghiệp bất động sản trong top 10 nhưng thời gian qua chỉ bán được khoảng vài chục bất động sản thì vốn huy động được từ khách hàng thực sự không không đáng kể so với nhu cầu của doanh nghiệp.
“Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn, niềm tin của khách hàng cũng ở giai đoạn mỏng manh nhất. Cộng với việc nhiều nhà phát triển bất động sản không thể chi trả nợ trái phiếu, lãi suất khiến tâm lý nhà đầu tư co cụm và thận trọng hơn nữa. Việc phải bán nhà ở hình thành trong tương lai trong điều kiện tâm lý nhà đầu tư e dè, đặc biệt là những dự án mà pháp lý chưa trọn vẹn thì hầu như rất khó bán”, ông Thắng nêu thực trạng.
Nhìn từ thực tế, một loạt các giải pháp, nghị quyết, nghị định được ban hành đã phần nào giúp doanh nghiệp dễ thở hơn trong giai đoạn khó khăn tuy nhiên, những tín hiệu đó chỉ giải quyết được một phần nào đó và doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm lối ra cho mình để phục hồi, phát triển.
Nhiều doanh nghiệp đã mạnh tay chiết khấu đối với các dự án được cấp phép hình thành nhà ở trong tương lai với nhiều chương trình hấp dẫn như: giảm giá 50%, chiết khấu mạnh tay từ 17-38% nhằm kích thanh khoản. Thế nhưng, vẫn không có người mua. Nhiều người cho rằng, mặc dù được chiết khấu nhưng mức giá đó vẫn cao trong khi đó, bối cảnh lãi suất chưa có dấu hiệu giảm nhiều, không có nhiều người sẵn tiền mặt để thanh toán 1 lần cho chủ đầu tư.
Cần công khai các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp
Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất công khai nhà ở hình thành trong tương lai đang bị thế chấp vào hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng để người dân được biết.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, khi thế chấp tài sản sẽ được thể hiện trong giấy chứng nhận. Nhưng thế chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai chỉ có chủ đầu tư, ngân hàng nhận thế chấp biết. Sau đó, các bên thực hiện thủ tục đăng ký thông tin thế chấp trên hệ thống trực tuyến của Bộ Tư pháp.
Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM, để đảm bảo thủ tục bán nhà ở hình thành trong tương lai được công khai minh bạch, Sở Xây dựng kiến nghị đưa vào dự thảo quy định yêu cầu chủ đầu tư phải báo cáo, cam kết cụ thể các nội dung thế chấp tài sản bảo đảm. Đồng thời, cung cấp hồ sơ chứng minh nội dung thế chấp tại các ngân hàng.
Lý giải về vấn đề này, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, Bộ luật Dân sự 2005 và bộ luật Dân sự 2015 đều quy định không cho phép chủ đầu tư bán tài sản khi đang thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý. Thế nhưng, có không ít trường hợp, trước khi ký hợp đồng bán nhà với khách hàng, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất.
Mặc dù, theo khoản 3, Điều 188 luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai mới có hiệu lực. Từ đó người mua có thể tra cứu thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất trong dự án trước khi ký hợp đồng.
Tuy nhiên, cả luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở hiện hành, đều không quy định việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai, phải đăng ký biện pháp bảo đảm, mới có hiệu lực (như thế chấp quyền sử dụng đất).
Như vậy, chủ đầu tư có thể thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai cho ngân hàng, nhưng không công khai thông tin này cho khách hàng mua nhà biết. Do đó, dễ dẫn đến tranh chấp giữa người mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp, làm cho việc cấp sổ hồng cho người mua nhà bị ách tắc.
