Giải pháp nào giúp “rã băng” thị trường nhà đất?

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) hiện đang rơi vào trạng thái “đóng băng”, giảm cung, giảm cầu, giảm thanh khoản… Nếu không có chính sách hỗ trợ kịp thời thì thị trường sẽ khủng hoảng trầm trọng.

Thị trường BĐS đang rất khó khăn

Dữ liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) công bố gần đây cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam nhận định, thanh khoản thị trường BĐS đã rơi vào thời kỳ giảm tốc từ tháng 4/2022 và càng ngày càng ảm đạm hơn. Hiện nay, thanh khoản của thị trường đang ở mức cực kỳ thấp, chỉ bằng 10-20% so với thời điểm tháng 4/2022. Riêng tại TP.HCM với các phân khúc biệt thự, nhà phố, đất nền... thì cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ chỉ bằng từ 9-30% so với giai đoạn trước.

Trên thị trường cũng ghi nhận nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền khi chạy theo những cơn sốt đất ở các tỉnh đang chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái nhưng thị trường cũng trắng thanh khoản. Những người không vay tiền để đầu tư BĐS thì giờ cũng đang kẹt vốn trong đất. Từ đó, thị trường BĐS không có thanh khoản nên cũng không biết đâu là đáy.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đã thẳng thắn nhận định thị trường BĐS đang rất khó khăn, có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm có các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời. Một số tập đoàn, doanh nghiệp thua lỗ, giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh. Có những doanh nghiệp đã phải dừng, hoãn hoạt động đầu tư, xây dựng một số dự án, công trình, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí giảm đến 50% số lao động.

"Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS đói vốn. Thậm chí phải vay tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng", ông Châu nói.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, hiện nay, thị trường BĐS đang rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp không vay được vốn phải đi vay nóng, vay nguội bên ngoài để duy trì hoạt động công ty. Dự báo, nếu tình trạng này kéo dài có thể đến cuối năm 2022 và qua năm 2023 nhiều doanh nghiệp sẽ phá sản và có nguy cơ chết trên đống tài sản vì thị trường không có thanh khoản, trong khi vốn vay và trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được. Do vậy, các chuyên gia đều cho rằng không nên quá gắt gao đối với tín dụng BĐS. Các dự án tốt vẫn cứ bơm vốn và kiểm soát chặt đối với dự án có vấn đề hay rủi ro.

Đề xuất giải cơn khát vốn, khơi thông thị trường trái phiếu

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, mới đây Hiệp hội BĐS TP.HCM đã kiến nghị Chính phủ nới thêm 1% tăng trưởng tín dụng ngân hàng để khơi thông dòng tiền trên thị trường BĐS.

Bình luận về đề xuất này, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng việc giải cứu thị trường BĐS lúc này là hỗ trợ chứ không phải làm ơn. Mục tiêu của chính sách hỗ trợ là giải thoát một nguồn lực quốc gia rất lớn, tạo cơ hội lan tỏa ra các ngành khác. Như vậy chuyện "bơm tiền" hay xử lý thị trường trái phiếu liên quan tới BĐS mới có ý nghĩa.

Thứ hai, việc nới trần tín dụng ngân hàng (room) thêm 1% (khoảng 100.000 tỉ đồng) trong thời gian từ nay đến cuối năm không ảnh hưởng lớn tới lạm phát. Năm nay và sáu tháng đầu năm 2023 lạm phát chưa phải là vấn đề lớn, không nên lo lắng quá về lạm phát vì nền kinh tế đang tăng trưởng cao trong khi lạm phát thấp, chứng tỏ nguồn lực bơm ra rất ít.

Cũng theo ông Thiên, chuyện thay đổi cấu trúc đầu tư trong nền kinh tế chuyển hướng đầu tư từ BĐS sang các ngành sản xuất là câu chuyện chiến lược. Còn tại thời điểm này để tránh đổ bể tức thì, hạn chế nguy cơ tăng nợ xấu của ngân hàng, nợ đến hạn trên thị trường trái phiếu cần xử lý ngay không sẽ vỡ trận.

Ông Thiên cũng phân tích thêm: chính sách nới trần tín dụng ngân hàng thêm 1% chưa thể giải được cơn khát vốn của thị trường BĐS. Nhưng chính sách này sẽ tạo "hiệu ứng hòn tuyết lăn". Một khối nợ lớn thì không có nguồn lực nào bơm cho đủ nhưng chính sách hỗ trợ thị trường lúc này sẽ kích thích thị trường, làm tăng lòng tin vào thị trường. Chúng ta bơm ra ít tiền thôi nhưng nó cuốn theo dòng tiền xã hội, tạo lan tỏa giúp thị trường tránh được cú sốc.

Còn về kênh huy động trái phiếu, nhiều chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản trở nên lao đao như hiện nay là do một trong những nguyên nhân không nhỏ từ những cú sốc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như những bất cập của quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

PGS.TS Vũ Sỹ Cường, phó trưởng bộ môn phân tích chính sách tài chính, Học viện Tài chính cho rằng giải pháp khơi thông dòng tiền với thị trường BĐS sẽ tập trung vào việc sửa nghị định 65 ngày 16-9-2022 của Chính phủ để doanh nghiệp có thể phát hành thêm trái phiếu dễ hơn. Trong đó, cần nới điều kiện với nhà đầu tư, điều kiện phát hành trái phiếu để tăng khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp BĐS.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng khuyến nghị trong bối cảnh hiện nay, có thể các doanh nghiệp BĐS phải chấp nhận bán tài sản đi để tạo dòng tiền, cơ cấu nợ. Doanh nghiệp phải chấp nhận bán lỗ tài sản hoặc phát hành thêm trái phiếu để đảo nợ. Doanh nghiệp BĐS chưa chết, có điều các doanh nghiệp phải chấp nhận trước đây tài sản giá 10 đồng, giờ thị trường yếu kém phải bán lỗ lấy 4 - 5 đồng, và họ phải chịu thôi.