Giảm “đầu cơ” bất động sản: Đánh thuế theo thời gian sở hữu nhà đất, liệu có khả thi?

Sự cần thiết phải đánh thuế

Chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành ở Việt Nam đã không thể phân biệt rõ ràng mức độ đầu cơ trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định cũ, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản chỉ bị đánh thuế với mức thuế suất 2%, không phân biệt thời gian nắm giữ. Chính điều này đã dẫn đến tình trạng “lướt sóng” bất động sản, khi các nhà đầu tư mua đi bán lại chỉ trong thời gian ngắn nhằm kiếm lời nhanh chóng mà không quan tâm đến tính bền vững của thị trường.

Nhằm giảm thiểu tình trạng đầu cơ này, Bộ Tài chính đã đề xuất một thay đổi quan trọng trong chính sách thuế đối với việc chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, Bộ đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo thời gian sở hữu, tức là mức thuế sẽ thay đổi tùy theo thời gian người chuyển nhượng sở hữu bất động sản. Đây là một chiến lược linh hoạt, được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới, giúp kiểm soát hiệu quả các hành vi đầu cơ, đồng thời ổn định thị trường bất động sản.

Singapore và Đài Loan áp dụng chính sách thuế theo thời gian sở hữu, và đây là mô hình mà Bộ Tài chính đang nghiên cứu để áp dụng tại Việt Nam. Cụ thể, Singapore áp dụng mức thuế suất cao đối với bất động sản giao dịch trong năm đầu tiên lên tới 100%, giảm dần qua các năm: 50% sau 2 năm và 25% sau 3 năm. Tương tự, Đài Loan cũng áp dụng mức thuế cao đối với các giao dịch trong vòng 2 năm đầu với 45%, giảm dần xuống 35% trong vòng 2-5 năm và chỉ còn 15% đối với những bất động sản nắm giữ trên 10 năm. Những biện pháp này đã giúp hạn chế đầu cơ và hỗ trợ ổn định giá bất động sản.

Bộ Tài chính cũng nhấn mạnh rằng việc điều chỉnh mức thuế thu nhập cá nhân cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, đảm bảo phù hợp với thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam. Đặc biệt, các chính sách thuế này cần đồng bộ với các quy định về đất đai, nhà ở và các chính sách vĩ mô khác, để không gây ra những biến động không cần thiết trên thị trường.

Bên cạnh đó, trong cuộc họp báo Bộ Xây dựng tổ chức, lãnh đạo cơ quan này thẳng thắn nhận định nguồn cung bất động sản dù đã được cải thiện trong quý 3/2024 song vẫn hạn chế. Trong bối cảnh này, giới đầu cơ, môi giới tác động kích giá, thổi giá gây nhiễu loạn làm giá nhà tăng cao.

Bản chất nhiều cuộc giao dịch hiện tại đều diễn ra trong giới đầu cơ và người dân đã bị bỏ lại quá xa trong cuộc đua mua nhà, lợi nhuận từ cho thuê nhà với giá hiện tại là rất thấp so với số tiền bỏ ra hay giá nhà cao nhưng thanh khoản mất hút... hiện là những nghịch lý trên thị trường. Trước thực trạng này, trên nghị trường Quốc hội mới đây, đại biểu Quốc hội đoàn Đồng Nai phải thốt lên rằng một công chức không ăn gì thì cũng mất vài trăm năm mới mua được nhà.

Ngoài ra, trong lần thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân lần này, Bộ Tài chính cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định đối với thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024.

Sẽ điều tiết và ổn định thị trường bất động sản?

Vừa qua, Bộ Xây dựng có Công văn số 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản. Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Ngoài ra, việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua tại một số khu vực, một số thời điểm đã xuất hiện hiện tượng nhiều cá nhân, hội, nhóm mua nhà, đất không phải mục đích để ở mà nhằm mua đi bán lại trong thời gian ngắn kiếm lời. Các cá nhân môi giới bất động sản có nguy cơ gây nhiễu loạn thị trường.

“Do đó, giải pháp này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, “tạo giá ảo”, “thổi giá”… đồng thời hỗ trợ người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận tốt hơn, giúp cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng nêu.

Theo  bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam (đơn vị tư vấn bất động sản) cho biết, thuế bất động sản là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản, trong khi khung thuế, phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Tuy nhiên, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa bảo đảm nguồn thu cho ngân sách, vừa không ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

"Nếu mục đích đánh thuế chỉ để nhắm đến nhóm đối tượng nhất định như vậy thì sẽ không làm giảm giá bất động sản. Bởi cho dù đánh thuế, người mua hay các nhà đầu tư chỉ giảm tần suất mua nhà, giảm số lượng giao dịch khiến thị trường bớt nóng chứ giá cả thực tế vẫn leo thang", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nêu quan điểm.