Giảm “gánh” lãi vay cho doanh nghiệp địa ốc để giảm giá nhà

Rút ngắn thời gian cấp phép dự án

Về các yếu tố khiến giá nhà tăng cao, chuyên gia cho rằng, để mua quỹ đất phát triển dự án, doanh nghiệp phải dùng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng). Lãi suất cao, trong khi thời gian để được cấp phép dự án thường kéo dài từ 3 tới 5 năm, nên khi dự án được triển khai, số tiền lãi mà doanh nghiệp phải trả ngân hàng trong nhiều năm sẽ được cộng vào chi phí, đẩy giá nhà lên cao.

Ngoài ra, tiền sử dụng đất cũng là yếu tố tác động lớn đến giá nhà. Ví dụ, năm 2020, doanh nghiệp tính toán tiền sử dụng đất cho mỗi mét vuông là 10 đồng, nhưng năm 2021 thẩm định giá đất đã tăng lên 12 đồng… Theo đó, giá nhà bị cộng thêm chi phí.

Bên cạnh đó, mỗi năm, giá vật liệu xây dựng, chi phí lương cho người lao động, chi phí hoa hồng cho các sàn môi giới… đều tăng. Các loại chi phí này đều cộng vào giá nhà.

Chưa kể, còn một loại chi phí ‘ngầm’ là chi phí ‘căn hộ ngoại giao’. Các căn hộ này thường được bán với giá rẻ hơn 5 - 30% giá trị sản phẩm. Để bù lại phần này, chủ đầu tư cũng sẽ cộng vào giá nhà của các sản phẩm khác.

Theo chuyên gia, giá nhà có thể giảm nếu thời gian cấp phép dự án chỉ khoảng 12 - 20 tháng, thay vì 3 - 5 năm như hiện nay, doanh nghiệp sẽ không phải “gánh” nhiều lãi vay ngân hàng. Bên cạnh đó, việc xác định tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng khi phát triển dự án cần được tính toán lại, công bằng cho chủ đầu tư, thì giá nhà sẽ giảm thêm. Cụ thể, quá trình thẩm định giá tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp đóng hiện nay chưa tính các chi phí thực tế khác mà nhà đầu tư đã bỏ ra như chi phí vốn, chi phí bảo hiểm công trình xây dựng, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí dự phòng và các chi phí hợp pháp khác…

Việc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng là thực hiện nguyên tắc đối xử công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Có như vậy, tiền sử dụng đất mới thấp đi và chủ đầu tư cũng giảm được phần tiền này trong cấu thành giá nhà bán cho khách hàng.

Tổng giám đốc Trần Anh Group chia sẻ, hiện nay, mỗi dự án đều phải “gánh” quá nhiều chi phí phát sinh, chi phí trượt giá, chi phí vay lãi ngân hàng nhiều năm, tiền sử dụng đất cao, trong khi doanh nghiệp phải đảm bảo chi phí hoạt động, trả lương cho nhân viên, đóng thuế…, nên giá nhà cao là điều hiển nhiên. Vì vậy, để kéo giảm giá nhà, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án, công bằng trong việc tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp...

Đại diện công ty BĐS tại TP.HCM cho biết, để đưa ra giá bán nhà, chủ đầu tư sẽ tính toán rất kỹ các yếu tố cấu thành giá. Các yếu tố này bao gồm giá đất, chi phí làm thủ tục pháp lý, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, chi phí bán hàng (phí môi giới, quảng cáo, khuyến mại, tổ chức bán hàng…) và lợi nhuận của chủ đầu tư. Tất cả được cộng lại và chia ra để tính vào giá mỗi mét vuông nhà ở.

Nếu tính toán chi phí đầu tư cùng các chi phí khác mà thấy không đạt hiệu quả lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ phải xin tăng diện tích tầng, tăng mật độ xây dựng và mật độ dân cư để có thể đạt hiệu quả đầu tư dự án. Ngoài ra, ở nhiều dự án, khi tính toán ra mức chi phí quá cao, nhà đầu tư sẽ tăng tiện ích, “nâng cấp” dự án thành cao cấp để bán nhằm đảm bảo lợi nhuận đầu tư.

Giải phóng các dự án bị “đóng băng”

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, các dự án bị “đóng băng” đang là vấn đề tồn tại gây bức xúc nhiều năm qua.

Trong đó, không ít trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc, hoặc sử dụng vốn cho các mục đích cá nhân…, khiến không dự án nào hoàn thành đúng tiến độ cam kết. Điều này gây ra thiệt hại về kinh tế, phát sinh nhiều hệ lụy và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Ở góc độ khác, GS-TS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, ngoài yếu tố chủ quan do năng lực triển khai yếu kém của chủ đầu tư, lý do khiến các dự án bị chậm tiến độ kéo dài còn do quy hoạch.

Tại một số dự án, chủ đầu tư rất muốn triển khai nhưng lại nằm ở ranh giới những khu vực phải điều chỉnh quy hoạch, điển hình như thời điểm sáp nhập tỉnh Hà Tây (cũ) và huyện Mê Linh vào Hà Nội, nhiều dự án trước đó được giao cho các chủ đầu tư đã buộc phải tạm dừng để điều chỉnh, trong khi thị trường giai đoạn đó trầm lắng khiến hầu hết dự án bị “treo” từ đó đến nay.

Cũng có trường hợp chủ đầu tư đã được giao dự án, giao đất muốn lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch tại địa phương để xin điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho dự án nên trì hoãn triển khai. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ còn do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng hay cơ sở hạ tầng xung quanh chưa hoàn thiện.

“Khi hạ tầng bên ngoài chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư không muốn triển khai dự án vì làm cũng khó kết nối đồng bộ với những khu vực xung quanh. Hơn nữa, khi chưa có hạ tầng điện, nước… thì có làm cũng không đưa dự án vào hoạt động được”, ông Cường nhấn mạnh.

KTS.Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận định, những dự án chậm tiến độ không chỉ tạo ra khung cảnh nhếch nhác, mất mỹ quan đô thị, mà còn gây ra những thiệt hại to lớn về kinh tế, lãng phí tài nguyên đất đai. Do đó, ngoài việc siết chặt các quy định pháp luật về quản lý đất đai, cũng cần rà soát lại công tác quy hoạch.

Trong đó, với quy hoạch sử dụng đất hiện nay, bên cạnh quy hoạch chuyển đổi chức năng, cần phải rà soát lại các diện tích đất đã giao nhưng khai thác chưa hợp lý hoặc khai thác không đúng chức năng, đồng thời đề ra được biện pháp hợp lý, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên…