Giới đầu tư đã bắt tay vào đón sóng chính sách?

Thực tế, dù trải qua thời gian dài gặp khó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng, pháp lý chuẩn chỉnh luôn vẫn có sức cầu rất lớn, giá không giảm, thậm chí vẫn tăng do nguồn cung khan hiếm.

Đặc biệt, sau khi Quốc hội chính thức chốt thời điểm 1/8/2024 để các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi vào cuộc sống, giới đầu tư dường như đã bắt tay vào “đánh sóng chính sách” với các bước giá đặt mua quả quyết, bạo dạn hơn khi chọn được sản phẩm ưng ý.

Theo nhận định của các chuyên gia, xét về tính chu kỳ và thông lệ, cứ sau mỗi lần Luật Đất đai phiên bản mới được áp dụng, thị trường bất động sản lại chứng kiến một nhịp tăng giá mới. Do đó, khi Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mới được áp dụng, giới đầu tư đặt niềm tin lớn vào khả năng thông lệ này cũng sẽ lặp lại.

Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới tại TP.HCM, thị trường căn hộ, giá tăng cao do nhu cầu nhà ở tăng nhưng nguồn cung khan hiếm nên giao dịch không nhiều, còn thị trường đất nền, nhà phố là phân khúc bất ngờ có sức hút lớn với giới đầu tư. Tình hình giao dịch và giá nhà phố cũng đang có chiều hướng tăng khá rõ rệt.

Một giám đốc công ty môi giới tại TP.HCM cho hay, hiện nay tất cả các sản phẩm ở Phú Mỹ Hưng được rao bán đều tăng giá, từ căn hộ đến nhà phố, biệt thự. Mới đây, chủ đầu tư mở bán 37 căn nhà phố và đến nay chỉ còn 7 căn dù mức giá đưa ra không hề rẻ. Trong đó, căn shophouse diện tích đất khoảng 90 m2 có mức bán khoảng 65 tỷ đồng/căn, trong khi nhà phố kết hợp nhà ở thì giá bán khoảng 80 tỷ đồng/căn. Đối với căn góc, giá bán khoảng 100 tỷ đồng/căn.

Vị này cho biết thêm, không chỉ với nhà phố, ngay cả với thị trường căn hộ thứ cấp gần đây cũng được giao dịch mạnh. Nhiều căn hộ cũ đã có sổ hồng trước đây chào bán với giá 2,5 - 2,7 tỷ đồng nhưng rất khó bán thì gần đây được nhiều người gom hết. Trong đó, nhiều khách hàng mua đến từ phía Bắc.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù mức giá đã đi vào ổn định, không còn dấu hiệu giảm giá, song mức giá giao dịch thành công thấp hơn 20 - 30% so với thời điểm đỉnh “cơn sốt” đất. Thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "săn" đất, ở những khu vực phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá "hời", còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giao dịch bất động sản trong quý I/2024 tăng trưởng dương so với quý trước đó. Cụ thể, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý này tăng gần 30% so với quý IV/2023, tuy nhiên vẫn giảm 20% so với cùng kỳ năm trước do thiếu hụt nguồn cung chung cư mới. Tuy nhiên, phân khúc đất nền lại nở rộ, khi tăng trưởng 20% so với quý IV/2023 và 45% so với cùng kỳ. Nhìn về nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản có lẽ là một trong những điểm đến của dòng tiền khi có nguồn cung bắt đầu cải thiện.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… giảm giá.

Theo ông Hiếu, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn. Một phần khó tìm được quỹ đất, một phần thủ tục kéo dài, trong khi các chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao. Trừ các sản phẩm đầu cơ có giá ảo trước đây, sản phẩm căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn chỉ có tăng, chứ không thể giảm.

Theo Tổng giám đốc Phú Đông Group, ông Ngô Quang Phúc, hơn ai hết, các chủ đầu tư đều muốn bán sản phẩm với giá cạnh trạnh nhất để đẩy mạnh tiêu thụ, nhưng quả thực giai đoạn này rất khó giảm giá khi không có yếu tố nào ủng hộ. Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên. Để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án thời điểm hiện tại là vô cùng khó. Các khu vực lân cận TP.HCM đều không còn quỹ đất mà ngày càng phải đi xa hơn, thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí không ngừng tăng cao.

Một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn. Nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng, bởi khi đó, mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây, giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Đó là chưa kể các chi phí như tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng ngày càng tăng và chặt chẽ hơn, kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên.