Hà Nội: Giá chung cư “tăng vọt”, chờ giá giảm là “phi thực tế”?

Căn hộ 50 triệu đồng/m2 “mất hút”

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến Quý 2/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Theo lý giải của chuyên gia OneHousing, thứ nhất nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Thứ hai, nếu như trong những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... nhưng trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà họ vẫn thiên về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo.

Trong báo cáo thị trường mới đây, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho biết Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng một m2 vào quý II. Kể từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) đã giảm 45% mỗi năm. Trong tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết chung cư mới dưới 50 triệu đồng mỗi m2 đã trở nên khan hiếm. Nửa đầu năm nay, rổ hàng căn hộ tại các dự án mới đã tịnh tiến đến vùng giá 60-80 triệu đồng mỗi m2. Tính đến quý II, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại thủ đô gần tiệm cận mức 60 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM.

Lý do giá căn hộ mới tại Hà Nội tăng là số lượng dự án được cấp phép mới liên tục sụt giảm, thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân. Theo ông Đính, 60% nguồn cung mở bán trong quý II thuộc về phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng mỗi m2 và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tỷ trọng.

Trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Tổng nhu cầu về nhà ở của thủ đô đến 2025 là 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Ông Đính cho hay từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

Chờ giá giảm là không thực tế

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo.

Theo đó, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều. Theo đó, năm 2025 nguồn cung đạt 23.000 căn và năm 2026 là 24.000 căn.

"Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi luật thay đổi, tôi nghĩ là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai, năm 2026 - 2027, nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, các năm 2024, 2025, 2026, tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm", ông Trung nói.

Chủ trương phát triển của thành phố Hà Nội và Chính phủ từ nay đến chặng đường tiếp theo, một loạt các tuyến đường giao thông và cầu sẽ được triển khai để kết nối trung tâm thủ đô với bờ Đông. Cá nhân tôi đánh giá tiềm năng của phía Đông Hà Nội rất lớn cả tiềm năng về thiên nhiên, kết nối giao thông, kết nối vùng và cả vấn đề về chất lượng cuộc sống.

“Trong tương lai, thậm chí giá bất động sản phía Đông có thể còn tăng tốt hơn phía Tây. Nếu cách đây 2-3 năm trước người dân nhắc tới việc mua nhà phía Đông là e ngại thì tới hiện tại khi nhìn vào lượng cư dân đang sinh sống và đổ về vui chơi tại các đại đô thị phía Đông chúng ta sẽ nhìn thấy tương lai không xa của bờ Đông”, ông Trung nói thêm.

Còn giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho rằng hiện nay chỉ có thể hy vọng vào đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội mới có thể kéo mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội đi xuống. Tuy nhiên, việc này cũng đang ách tắc khi hai năm qua, Hà Nội chỉ có một dự án nhà ở xã hội mới được mở bán và thêm một dự án được khởi công cuối năm 2023.