Hà Nội và TP. HCM: Nguồn cung chung cư diễn biến đối lập, từ cuối năm 2024 mở ra triển vọng mới

Nguồn cung chung cư Hà Nội tăng đột biến trong quý III/2024

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 của Savills, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã tăng mạnh trong quý này, cùng với đó là xu hướng tăng giá chung cư.

Savills cho biết, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 5.265 căn, tăng tới 178% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án lớn như Lumi Hanoi và QMS Top Tower đang dẫn đầu thị trường, chiếm đến 66% thị phần. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp cũng tăng nhẹ 2% theo quý, đạt 10.497 căn, nhưng lại giảm 47% so với năm trước do thiếu các dự án mới triển khai trong nửa đầu năm.

Mặc dù nguồn cung hạn chế, thị trường vẫn duy trì hoạt động sôi động với 6.840 căn hộ được bán ra trong quý III, tăng 35% so với quý trước và 226% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số đó, căn hộ hạng B chiếm ưu thế với tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 85%.

Về giá cả, mức giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã tăng lên 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với năm ngoái. Trong 9 tháng đầu năm 2024, phân khúc căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% tổng lượng bán ra, trong khi các căn từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%, và chỉ 1% số căn có giá dưới 2 tỷ đồng.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội cũng đang tăng với mức trung bình 51 triệu đồng/m2, tăng 41% so với năm ngoái. Đáng chú ý, phân khúc hạng C ghi nhận mức tăng ấn tượng nhất, đạt 20%/năm.

Thời gian qua, "điểm nóng" chung cư tập trung tại quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy, chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% giao dịch trên thị trường. Khu vực phía Tây Hà Nội, với những tiện ích hiện đại và vị trí thuận lợi gần trung tâm, dự kiến sẽ cung cấp thêm 21.000 căn hộ từ 28 dự án trong những năm tới, chiếm khoảng 17% nguồn cung tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định giá căn hộ tại Hà Nội tăng chủ yếu do cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, khiến giá trị bất động sản tăng theo. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng việc giá trị bất động sản tăng gấp 3-4 lần so với vốn đầu tư là bất hợp lý, và tình trạng thiếu nguồn cung, khan hiếm hàng hóa trên thị trường cũng là nguyên nhân chính.

"Từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ thiếu hụt trung bình khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, trong khi số dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới đang liên tục giảm. Đặc biệt, thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn các căn hộ bình dân," ông Đính chia sẻ. Ông dự báo giá chung cư tại Hà Nội có thể sẽ điều chỉnh nhưng không nhiều, và để giá ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia thị trường.

Nguồn cung căn hộ TP. HCM giảm

Tại TP.HCM, Savills ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong quý III/2024 chỉ đạt 4.871 căn, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước, do lượng hàng tồn kho giảm và thiếu các dự án mới mở bán. Trong quý này, căn hộ hạng B chiếm 60% thị phần, tiếp theo là hạng C (38%) và hạng A (2%). Khu Đông (TP. Thủ Đức) chiếm 58% nguồn cung, còn khu Tây (quận 6, Bình Tân) chiếm 20%.

Nguồn cung mới chỉ đạt 799 căn, giảm 30% so với quý trước. Đáng chú ý, có 5 dự án mở bán trở lại với 545 căn sau khi các vướng mắc pháp lý đã được giải quyết. Lượng giao dịch trong quý III/2024 đạt 1.915 căn, giảm 16% theo quý và 4% so với năm trước, với tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 39%. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vẫn đạt 62%, trong khi hàng tồn kho chỉ đạt 35%.

Về giá bán, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM trong quý III/2024 giảm 12%, xuống còn 68 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chính là do tỷ lệ nguồn cung từ phân khúc hạng A và hạng B giảm.

Triển vọng nguồn cung tại hai thành phố lớn

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills, nhận định cả TP. HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Trong tương lai gần, TP.HCM sẽ chứng kiến sự tăng trưởng của các dự án cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ tiếp tục hạn chế. Ngược lại, Hà Nội sẽ tập trung phát triển các dự án hạng B. Điều này xuất phát từ nhiều yếu tố như thu nhập tăng, quỹ đất hạn hẹp và chi phí đất đai ngày càng cao, cùng với những thủ tục hành chính phức tạp trong cấp phép dự án.

Theo các chuyên gia của Savills, để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP. HCM đang mở rộng đô thị về các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn với nhà đầu tư và cư dân.

Các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 dự kiến sẽ mang lại những thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản, cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.

Dự báo thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM sẽ có sự cải thiện về nguồn cung trong thời gian tới. Tại Hà Nội, dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán vào quý IV/2024, với 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án sẽ được ra mắt, với hạng B chiếm 54% nguồn cung tương lai. Các quận, huyện như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai dự kiến đóng góp 62% thị phần.

Trong khi đó, tại TP. HCM, một số dự án cơ sở hạ tầng chuẩn bị hoàn thành vào cuối năm 2024, như cầu Nam Lý (TP. Thủ Đức) và giai đoạn đầu của hầm chui Nguyễn Văn Linh (quận 7), sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản. Dự kiến, đến cuối năm 2024, khoảng 6.700 căn hộ sẽ được mở bán, với các dự án nổi bật như Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem. Từ năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ ra mắt thị trường, trong đó TP. Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và quận Bình Tân chiếm 9%.