Hạ tầng dẫn sóng, bất động sản khu Đông TP.HCM chưa thể hạ nhiệt

Hạ tầng mở đường, thị trường bất động sản bật mạnh

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, xu hướng giãn dân đang diễn ra mạnh mẽ nhờ động lực lớn từ phát triển hạ tầng giao thông. Nhiều người mua đã rời khu lõi trung tâm để tìm kiếm cơ hội ở các vùng lân cận, đặc biệt là khu Đông TP.HCM – nơi hạ tầng được đầu tư đồng bộ và bài bản.

Khu Đông TP.HCM – bao gồm TP.Thủ Đức (trước đây), Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (nay thuộc địa giới TP.HCM) và Đồng Nai – đang ghi nhận mức tăng giá rõ rệt ở tất cả các phân khúc: căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất nền. Lực đẩy lớn đến từ loạt công trình trọng điểm như tuyến Metro số 1, Quốc lộ 13, Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành…

Thống kê từ CBRE cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cũ tăng trung bình 29% mỗi năm. Trong khi đó, tại Bình Dương và Đồng Nai, mức tăng dao động từ 14 - 15%. Riêng các dự án dọc theo tuyến Quốc lộ 13 – trục giao thông huyết mạch kết nối khu Đông Bắc – ghi nhận biên độ tăng giá từ 15 - 25%, và được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng khi đoạn tuyến này được mở rộng lên 60m từ đầu năm 2026.

Quốc lộ 13 - “Xa lộ Hà Nội thứ hai” đang hình thành

Trên thực tế, nhiều dự án dọc QL.13 đã bắt đầu vươn lên mặt bằng giá mới. Các dự án như Landmark Bình Dương (Phú Cường Group), The Emerald Boulevard (Tập đoàn Lê Phong) đang rumor ở mức khoảng 70 triệu đồng/m². Dự án Hồ Gươm Xanh (TBS Group) dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m²; Urban Green đã lên tới 75 - 85 triệu đồng/m².

Khu vực Thành Phố Mới cũng chứng kiến mức giá cao dần: The Glory (Becamex Tokyu) khoảng 58 - 60 triệu đồng/m²; Sycamore (CapitaLand) từ 58 triệu đồng/m²; The Ten (Becamex Tokyu) từ 60 triệu đồng/m². Đặc biệt, phân khu Diamond Sky thuộc Vạn Phúc City đang rumor ở mức từ 130 - 150 triệu đồng/m² – đánh dấu mặt bằng giá siêu cao cấp tại khu Đông Bắc.

Mặc dù vậy, vẫn còn một vài lựa chọn dễ tiếp cận hơn cho người có tài chính vừa phải. Chẳng hạn, The Emerald 68 (Tập đoàn Lê Phong và Coteccons) hiện chào bán với giá 52 - 55 triệu đồng/m²; La Pura (Phát Đạt) ở mức 50 - 55 triệu đồng/m²; Habitat vẫn giữ giá từ 50 - 55 triệu đồng/m². Tuy nhiên, mức giá dưới 50 triệu đồng/m² đang ngày càng trở nên khan hiếm. Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ ở ngưỡng giá này hiện chỉ còn chiếm khoảng 13% tại TP.HCM và sẽ còn tiếp tục thu hẹp.

Cơ hội cuối cùng để sở hữu “giá mềm”?

The Emerald 68 – một trong những dự án hiếm hoi còn giữ mức giá “mềm” – hiện đang thu hút nhiều người mua nhờ chính sách tài chính linh hoạt. Theo bà Nguyễn Bảo Khuê – CEO DKRA Vega – khách hàng chỉ cần thanh toán 6,8% là có thể ký hợp đồng mua bán. Ngân hàng hỗ trợ vay tới 80% trong vòng 30 năm, ân hạn nợ gốc tới lúc nhận nhà và hỗ trợ lãi suất tới 5 năm, chỉ cần trả góp khoảng 10 triệu đồng/tháng.

Bà Khuê cho rằng, The Emerald 68 không chỉ có lợi thế giá mà còn nằm ở vị trí đắc địa ngay mặt tiền QL.13, liền kề Metro số 2 – giúp tối ưu kết nối và gia tăng tiềm năng sinh lời. "Tương tự như Xa lộ Hà Nội từng tăng giá 50 - 70% trong vòng 4 - 5 năm nhờ Metro số 1, QL.13 đang bước vào chu kỳ tăng trưởng tương tự. Đến năm 2026, khi đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình được mở rộng, thời gian từ Bình Hòa, Lái Thiêu về Hàng Xanh chỉ còn 15 phút, giá bất động sản khu vực này có thể lập mặt bằng mới", bà nói.

Vì sao bất động sản khu Đông vẫn chưa thể “hạ nhiệt”?

Lý giải về xu hướng tăng giá không ngừng của khu Đông TP.HCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định: hạ tầng kết nối và quy hoạch chính là yếu tố quyết định. Khi hệ thống giao thông được đầu tư mạnh, nhu cầu ở thực lẫn đầu tư đều tăng. Đồng thời, giá đất và chi phí đầu vào phát triển dự án ngày càng cao, dẫn tới mặt bằng giá mới hình thành và khó giảm.

Bên cạnh đó, làn sóng đô thị hóa, di dân có chất lượng, tăng trưởng tầng lớp trung lưu và nhu cầu tách hộ gia tăng... cũng góp phần tạo ra lực cầu bền vững. Sau đại dịch, người mua ngày càng ưu tiên dự án có tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch, chất lượng cao và sẵn sàng chi trả thêm cho trải nghiệm sống tốt hơn.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & S22M của Savills Việt Nam – cho rằng: giá nhà khó giảm không chỉ vì cầu cao mà còn do chi phí phát triển leo thang. Các yếu tố như bảng giá đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và biến động tỷ giá đều đẩy chi phí đầu vào tăng mạnh. Trong khi đó, ách tắc pháp lý cũng khiến nguồn cung chậm lại.

“Ngay cả tại Bình Dương – nơi từng được xem là ‘thủ phủ’ căn hộ giá rẻ – mức giá 50 - 55 triệu đồng/m² giờ cũng không còn phổ biến. Thị trường hiện ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và được hưởng lợi từ hạ tầng trong tương lai. Đây chính là lý do khiến mặt bằng giá không có dấu hiệu hạ nhiệt”, bà Giang nhấn mạnh.