Bất động sản Khu công nghiệp: Tâm điểm của dòng vốn FDI, mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn

Tâm điểm hút dòng vốn FDI

Theo báo cáo của Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/8/2025 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 26 tỉ USD, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn giữ vị trí thứ hai về thu hút vốn FDI trong 8 tháng đầu năm nay với gần 2,4 tỉ USD, chiếm 21,5% tổng vốn đăng ký mới.

Tại Đà Nẵng, các doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao từ Hàn Quốc và Trung Quốc cũng tìm quỹ đất xây dựng trung tâm R&D và nhà máy sản xuất. Ban Quản lý Khu công nghệ cao Đà Nẵng cho biết, chỉ trong tháng 6, thành phố đã ký biên bản ghi nhớ với 4 nhà đầu tư, trong đó GuogGuoguang Electric (Trung Quốc) dự kiến xây dựng nhà máy linh kiện điện tại Liên Chiểu cuối năm nay.

Cuối tháng 8, Công ty CTP - doanh nghiệp chuyên phát triển khu công nghiệp đến từ Hà Lan đã làm việc với tỉnh Hưng Yên, bày tỏ kế hoạch đầu tư khoảng 1 tỷ euro, tập trung vào các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường tại Hưng Yên và Gia Lai.

Nhận định về cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, làn sóng FDI vào các ngành công nghệ cao, sản xuất mũi nhọn đang mở ra “cơ hội vàng” cho bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, thách thức cũng không nhỏ. Hiện, tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp mới chỉ đạt dưới 85%, chỉ một số địa phương đạt trên 95%. Chất lượng lao động còn hạn chế, thiếu nguồn nhân lực tay nghề cao theo chuẩn quốc tế. Bên cạnh đó, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, đền bù vẫn là điểm nghẽn lớn.

Ông Khôi nhấn mạnh, VNREA đang có những đề xuất cụ thể với Chính phủ và các bộ, ngành để sớm tháo gỡ các thủ tục liên quan, đồng thời thúc đẩy đào tạo nhân lực, liên kết với các tập đoàn quốc tế.

Cơ hội vàng để đầu tư

Không chỉ những “điểm nóng” truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, mà các địa phương mới nổi như Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Long An cũng đang chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Hạ tầng giao thông – cảng biển – sân bay được nâng cấp, cùng chính sách ưu đãi thuế, đang tạo lợi thế cạnh tranh cho các KCN tại Việt Nam.

Theo thống kê của CBRE, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN ở vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc đạt trung bình 83%, còn phía Nam khoảng 86%. Một số khu vực gần như kín chỗ như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương. Giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam dao động từ 140 – 190 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 5 – 8% so với năm trước; còn miền Bắc khoảng 110 – 160 USD/m²/chu kỳ thuê.

Song song, nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và kho vận hiện đại tăng mạnh, đặc biệt khi thương mại điện tử bùng nổ và các doanh nghiệp cần giải pháp logistics tối ưu. Đây là mảng thị trường giúp các chủ đầu tư KCN nhanh chóng khai thác lợi nhuận thay vì chờ cho thuê đất dài hạn.

Cơ hội nổi bật nhất của BĐS KCN năm 2025 chính là nhu cầu bền vững, ít chịu tác động trực tiếp từ chu kỳ trầm lắng của thị trường nhà ở. Đây là phân khúc gắn liền với tăng trưởng công nghiệp và FDI, do đó được đánh giá có tiềm năng sinh lời dài hạn, ổn định.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý một số thách thức. Thứ nhất, quỹ đất KCN tại các tỉnh trung tâm ngày càng hạn chế, khiến giá thuê cao và cạnh tranh gay gắt. Thứ hai, thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng tại một số địa phương vẫn kéo dài, làm chậm tiến độ dự án. Thứ ba, yêu cầu về hạ tầng xanh, tiêu chuẩn môi trường, năng lượng tái tạo ngày càng cao, đòi hỏi vốn đầu tư lớn và chiến lược phát triển bền vững.

Các chuyên gia dự báo, trong nửa cuối năm 2025, bất động sản KCN sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, đặc biệt tại các địa phương có lợi thế về hạ tầng và chính sách hỗ trợ. Việc nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) có hiệu lực, cùng xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc, sẽ giúp Việt Nam tiếp tục là “điểm sáng” thu hút FDI khu vực.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung còn nhiều phân khúc khó khăn, BĐS KCN được xem là “kênh trú ẩn” an toàn và hấp dẫn cho dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước. Với nền tảng nhu cầu thực, sự hậu thuẫn của chính sách, và dòng vốn FDI ổn định, phân khúc này sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trở thành trụ cột tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025.