Lướt sóng thoái trào, giới đầu cơ chuyển sang “ôm đất” 5–10 năm

Lối chơi "lướt sóng" dần thoái trào, dòng tiền đầu tư bất động sản đang dịch chuyển sang chiến lược nắm giữ dài hạn, phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong tư duy và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư cá nhân.

Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản vẫn neo cao nhưng thanh khoản liên tục sụt giảm, nhiều nhà đầu tư buộc phải từ bỏ chiến lược “lướt sóng”, chuyển sang nắm giữ dài hạn – đồng nghĩa với việc chấp nhận để vốn bị “chôn” lâu hơn nhằm chờ đợi cơ hội hồi phục thị trường.

Từ “đánh nhanh, thắng nhanh” đến cảnh giữ đất bất đắc dĩ

Thị trường từng chứng kiến thời kỳ “vàng son” của làn sóng đầu tư ngắn hạn – đặc biệt là mô hình mua đất nền vùng ven rồi bán ra chỉ sau vài tháng để hưởng chênh lệch. Chiến lược “mua nhanh – bán gọn” từng giúp không ít nhà đầu tư thu lợi lớn khi giá đất tăng liên tục.

Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh với thanh khoản yếu và tâm lý phòng thủ gia tăng, “lướt sóng” nhanh chóng trở thành con dao hai lưỡi. Đất vẫn giữ giá cao nhưng rất khó bán, khiến không ít nhà đầu tư rơi vào thế bị động – ôm đất dài hạn ngoài ý muốn.

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn phản ánh rõ sự thay đổi trong hành vi đầu tư: chỉ 12% nhà đầu tư hiện có ý định giữ bất động sản dưới một năm – mức thấp kỷ lục trong nhiều năm qua. Ngược lại, gần 50% cho biết sẽ giữ tài sản trong khoảng 3–10 năm, cho thấy xu hướng dài hạn đang định hình rõ nét.

Những tay chơi "quen lướt" cũng buộc phải thay đổi

Anh Trần Mạnh Tuấn – một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội – cho biết đầu năm 2025 anh mua một lô đất 60m² tại xã Kim Chung (nay thuộc phường Tây Tựu) với giá 3,1 tỷ đồng, kỳ vọng tăng giá sau khi địa phương sáp nhập hành chính. Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng, anh nhận ra khả năng thanh khoản thực tế thấp hơn dự kiến, trong khi thị trường có dấu hiệu chững lại.

Dù đã rao bán với giá 3,6 tỷ đồng (tăng khoảng 10 triệu đồng/m²), lô đất của anh Tuấn vẫn chưa tìm được người mua sau hơn nửa năm. “Tôi đã buộc phải điều chỉnh kỳ vọng. Đầu tư lúc này cần chiến lược dài hạn và tâm lý vững vàng. Nếu vay vốn để đầu tư thì chắc chắn áp lực tài chính sẽ cực lớn,” anh Tuấn chia sẻ.

Từng nhiều lần thành công với chiến thuật "lướt sóng", chị Thu Trang (43 tuổi, Hải Phòng) cũng buộc phải chuyển hướng sau khi bị kẹt vốn trong một thương vụ đầu năm nay. “Giờ tôi chỉ chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể khai thác dòng tiền cho thuê và sẵn sàng nắm giữ lâu dài. Nếu chỉ kỳ vọng mua đi bán lại ngắn hạn thì rất dễ lỗ,” chị nói.

Thị trường “nóng giá, lạnh giao dịch”

Nhiều nhà đầu tư hiện vẫn đang “ôm” đất tại các khu vực từng sốt nóng như Đan Phượng, Thạch Thất hay Mê Linh – những nơi từng hưởng lợi từ kỳ vọng sáp nhập hành chính. Tuy nhiên, dù giá đất hiện đã chạm ngưỡng 70–120 triệu đồng/m², giao dịch mới gần như đóng băng.

Tại Hoài Đức, đất liền thổ đang được chào bán ở mức 130–180 triệu đồng/m²; đất trong ngõ có ô tô tránh cũng dao động 70–85 triệu đồng/m². Nhưng theo ghi nhận từ các môi giới địa phương, giao dịch rất ít. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ nhìn vào tiềm năng tăng giá.

Anh Đăng – một môi giới nhiều năm hoạt động tại Đan Phượng – cho biết: “Trước đây giá cao là yếu tố chính thúc đẩy quyết định mua bán. Giờ thì khác, nhà đầu tư chú trọng khả năng thanh khoản. Giá cao nhưng không bán được thì coi như không có giá trị thực.”

Thị trường vào chu kỳ mới: Kiên nhẫn và chọn lọc

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property – nhận định, đầu tư ngắn hạn hiện không còn là lựa chọn tối ưu trong bối cảnh thị trường đang bị sàng lọc mạnh. “Muốn đạt hiệu quả cao, nhà đầu tư nên tìm đến các khu vực còn tiềm năng phát triển và hạ tầng đang được đầu tư như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên,” ông Toản khuyến nghị.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội – đánh giá: “Đầu tư bất động sản hiện không còn là cuộc chơi dễ dàng. Đây là bài toán tổng hòa giữa chính sách, tín dụng, cung cầu và tâm lý thị trường. Chỉ những người có tầm nhìn dài hạn, đủ tỉnh táo và linh hoạt mới trụ lại được.”

Tạm biệt “lướt sóng”, chào đón chiến lược tích lũy

Sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn đang phản ánh rõ nét một giai đoạn mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Việc nắm giữ dài hạn không chỉ đến từ áp lực thanh khoản, mà còn là hệ quả tất yếu của chính sách kiểm soát tín dụng, siết đầu cơ, tăng cường minh bạch pháp lý và đầu tư mạnh cho hạ tầng.

Với người mua ở thực, đây là thời điểm vàng để chọn lọc những sản phẩm chất lượng, pháp lý rõ ràng, và thương lượng giá tốt. Còn với nhà đầu tư, bài toán lợi nhuận không còn nằm ở biên độ ngắn hạn, mà là chiến lược tích lũy tài sản trong 5–7 năm tới.

Nói cách khác, “lướt sóng” không còn là con đường an toàn – đặc biệt với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, xu hướng “chôn vốn dài hạn” lại đang trở thành lựa chọn tất yếu, trong bối cảnh thị trường dịch chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn.