Hậu “sốt đất” Hà Nội: Dòng tiền thoái lui, rủi ro hay cơ hội mới?

Nhà đất Hà Nội “nóng bỏng tay”

Từ đầu năm đến nay, Hà Nội đang là thị trường bất động sản hồi phục rõ rệt nhất trên cả nước khi giá và giao dịch đều tăng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý 2/2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt gần 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý 1/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023.

Nhìn lại năm 2021, giá chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội chỉ khoảng 36 triệu đồng/m2, tăng 13% so với năm 2020 được xem là mức tăng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm trước đó (số liệu từ CBRE) thì đến thời điểm hiện tại, chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới tăng gấp đôi và nhiều dự báo cho thấy vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Tại thị trường thứ cấp, giá bán cũng có mức độ tăng cao so với năm liền trước từ 10-50%/năm.

Không tăng “đột biến” như chung cư nhưng phân khúc nhà riêng cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian vừa qua. Phân khúc nhà trong ngõ giá 3-4 tỷ đồng cũng khó tìm khi mức giá trung bình trên thị trường hiện nay khoảng 100 triệu đồng/m2 khu vực ven vành đai 3 và 150 triệu đồng/m2 ở các quận nội thành.

Đặc biệt, đất nền cũng không nằm ngoài cuộc tăng nóng của bất động sản Hà Nội, khi tại các vùng ven như Đông Anh, Hòa Lạc, Hoài Đức, Thạch Thất, Gia Lâm… “sốt” cục bộ, tăng trung bình từ 20-30% so với cuối năm 2023. Không chỉ giá đất tăng, lượng nhà đầu tư đổ về các khu vực này cũng tăng mạnh.

Bên cạnh đó, đất đấu giá tại một số địa phương bất ngờ được quan tâm trở lại. Dù chỉ ít các thửa đất được đem ra đấu giá nhưng đã thu hút hàng trăm, hàng nghìn hồ sơ đăng ký cũng như người tham gia trực tiếp. Mức đầu giá thành công cao nhất lên tới 10 lần so với giá khởi điểm tại một số huyện ngoại thành như Hoài Đức, Thanh Oai.

Trong bối cảnh bất động sản Hà Nội liên tục tăng giá, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm đang đi xa hơn ra các tỉnh vùng ven thủ đô để tìm kiếm sản phẩm giá tốt. Trong số các thị trường tiềm năng đó, phải kể đến những cái tên như Bắc Ninh, Hải Dương, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hà Nam... Khảo sát thực tế cho thấy, trong 2 năm qua bất động sản tại hầu hết các thị trường này đã tụt xuống mức đáy, hiện mới nhen nhóm dấu hiệu hồi phục.

Đáng chú ý, không ít những chủ đất đang có dấu hiệu “thoái lui” khỏi thị trường Hà Nội sau “cơn sốt đầu cơ” đất đấu giá tại một số huyện vùng ven Hà Nội thời gian qua. Theo đó, nhiều lô đất nền nằm ở các quận huyện ngoại thành Hà Nội như Chương Mỹ, Đan Phượng, Hoài Đức... đang được rao bán với mức cắt lỗ từ 100-500 triệu đồng/lô nhưng vẫn khó thanh khoản.

Cơ hội hay rủi ro?

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, những người rao bán đất nền vùng ven Hà Nội với mức giá cắt lỗ sâu hàng trăm triệu đồng/lô có thể là những nhà đầu tư lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng.

Trước khi chốt mua, người dân cần tìm hiểu kỹ pháp lý, mức giá thực của lô đất thời điểm hiện tại, tránh tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ để thu hút người dân quan tâm, dễ thoát hàng.

Chuyên gia cho rằng, trước quá trình đô thị hóa, nhu cầu của nhà đầu tư đối với phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội vẫn đang rất lớn nhưng rào cản tâm lý, yếu tố rủi ro, biên lợi nhuận khiến họ còn thận trọng trước khi xuống tiền chốt mua. Dự kiến từ năm 2025 trở đi, thị trường đất nền sẽ bước vào chu kỳ tăng giá, phục hồi hoàn toàn.

Thực tế hiện nay cho thấy sự thiếu hụt trong nguồn cung đất nền khi Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán. Trong khi nhu cầu mua bất động sản bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và không ngừng gia tăng.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giao dịch đất nền vùng ven tăng nhiệt nhưng không sôi động. Lượng nhu cầu được chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi “săn đất”. Một số khu vực có hiện tượng giao dịch tăng trưởng cục bộ rồi lại đi ngang. Giá đất vùng ven Hà Nội có dấu hiệu “sốt”, giá tăng từ 10 – 20% so với đầu năm.

Các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội như huyện Thanh Oai, Hoài Đức và Phúc Thọ đã tạo ra cơn sốt đất trên diện rộng. Những mức giá trúng cao, gấp nhiều lần giá khởi điểm đã khiến thị trường đất nền vùng ven trở nên sôi động. Các chuyên gia cũng cảnh báo việc đẩy giá đất đấu giá lên cao như vậy có thể là kết quả của các chiêu trò đầu cơ, khiến giá trị thực không phản ánh đúng nhu cầu. Mục đích là tạo nên các cơn sốt đất. Các cá nhân lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, sốt ảo.

Không những vậy trong vài năm qua, không ít nhà đầu tư từ Hà Nội đã chuyển hướng đầu tư vào các tỉnh thành khác. Họ mang theo khối tiền lớn, “làm mưa làm gió” và đẩy giá đất tại các vùng nông thôn, ven đô lên cao ngất ngưởng. Những cánh đồng mênh mông, những con đường đất bụi bặm bỗng chốc biến thành vàng khi đón chân những "tay chơi" Hà thành.

Nhưng rồi sau những “trận đánh” lớn, khi đất ở các vùng xa xôi đã "nguội", nhiều người lại chọn trở về Hà Nội. Lý do đơn giản: Thủ đô luôn là một điểm đến an toàn và có tiềm năng phát triển bền vững, với hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội và dịch vụ không ngừng được nâng cấp.

Không chỉ dừng lại ở việc tìm kiếm cơ hội đầu tư mới, việc đổ tiền về lại Hà Nội còn là cách các nhà đầu tư "chốt lời" từ những chiến lợi phẩm đã thu được.