Hé lộ các trường hợp ‘đặc biệt’: Nhà chưa có sổ đỏ vẫn được phép mua bán bình thường

Sau khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, các giao dịch mua bán và thế chấp nhà ở chưa có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu) đã được phép thực hiện.

Cụ thể, Nghị định 95 của Chính phủ đã hướng dẫn chi tiết các quy định của Luật Nhà ở 2023, đồng thời liệt kê các trường hợp nhà ở có thể được giao dịch dù chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đối với giao dịch mua bán và thuê mua nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh rằng nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này bao gồm cả các dự án nhà ở thương mại và tái định cư hình thành trong tương lai. Với nhà ở tái định cư, chủ đầu tư cần có giấy nghiệm thu sử dụng nếu muốn bán những ngôi nhà đã xây dựng sẵn.

Tương tự, với các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, chủ đầu tư cũng phải cung cấp giấy tờ chứng minh rằng nhà ở này đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Nếu không cần cấp giấy phép xây dựng, họ cần có giấy tờ chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

Giao dịch mua bán hoặc cho thuê nhà ở thuộc tài sản công phải kèm theo giấy tờ xác nhận rằng nhà ở này thuộc diện được phép thuê hoặc bán theo quy định.

Đối với các giao dịch tặng cho như nhà tình nghĩa, nhà tình thương, hay nhà đại đoàn kết, tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh việc xây dựng nhà ở để tặng, cho.

Trong trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng, chủ đầu tư phải cung cấp giấy tờ chứng minh đủ điều kiện thế chấp. Nhà ở này cũng phải xây xong phần móng và không thuộc dự án đã bị thế chấp một phần hoặc toàn bộ trước đó.

Với giao dịch cho thuê, mượn, ở nhờ, hay ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà thuộc tài sản công), bên cho thuê hoặc cho mượn phải có hợp đồng mua hoặc thuê ký với chủ đầu tư dự án, cùng với văn bản chuyển nhượng nếu có. Nếu tự xây dựng nhà, người dân cần có giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà.

Trong trường hợp thừa kế nhà ở, người tặng phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà. Nếu thừa kế từ nhà được mua hoặc thuê mua, bên bán phải cung cấp hợp đồng mua bán, cho thuê kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc đầu tư xây dựng. Nếu thừa kế từ nhà đầu tư xây mới, bên thừa kế phải có giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp thừa kế theo quyết định của tòa án, người nhận phải có bản án hoặc quyết định của tòa.

Cuối cùng, với giao dịch bán nhà ở của tổ chức bị giải thể hoặc phá sản, cần có nghị quyết hoặc quyết định giải thể của tổ chức đó hoặc văn bản thông báo từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu tổ chức bị phá sản, phải có quyết định của Tòa án nhân dân về việc tuyên bố phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở này.