Hết cửa “đầu cơ, lướt sóng” bất động sản trong chu kỳ mới?

“Đầu cơ, lướt sóng” sẽ “khó sống”

Trong khoảng 15 năm trở lại đây, thị trường BĐS trải qua nhiều “thăng trầm”, có giai đoạn phát triển cực thịnh, có giai đoạn lại rơi vào khủng hoảng trầm trọng đan xen nhau trong suốt hành trình phát triển. Nhưng một điểm chung đã tồn tại trong suốt nhiều năm qua, đó là mỗi khi thị trường có tín hiệu phục hồi hoặc ở đâu có thông tin quy hoạch hạ tầng thì làn sóng thổi giá lại trỗi dậy, mặc dù thực tế đã chứng minh không ít người phải rơi vào cảnh “tán gia bại sản” sau mỗi lần như thế.

Nỗi ám ảnh của thị trường bởi những chiêu trò thổi giá nhằm mục đích lướt sóng lại ùa về vào những tháng đầu năm 2024, khi giá nhà, đất ở một số khu vực, dự án đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội ghi nhận mức tăng đến trên 30% so với thời điểm quý IV/2023. Theo lý giải của đại diện lãnh đạo Hội môi giới BĐS Việt Nam, việc tăng giá này là “vô căn cứ”, có nguy cơ hình thành các cơn “sốt ảo”, gây mất an toàn trước bối cảnh thị trường vẫn đang trong tiến hình phục hồi, nhưng phục hồi một cách yếu ớt.

Tăng giá là do quy luật cung - cầu, nếu cung nhỏ hơn cầu thì giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối, nhưng với mức tăng chóng mặt như thế không loại trừ khả năng có dấu hiệu tác động, đưa thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung - cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá vì quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc “thuận mua, vừa bán” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho hay.

Cũng theo VARS, thời gian qua, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công đất nền giảm 20-30% so với đỉnh sốt nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản thật sự sôi động trở lại vẫn cần thêm thời gian để thẩm thấu các chính sách từ vĩ mô. Tuy nhiên, sau khi trải qua 2 năm khó khăn của thị trường, chuyên gia cho rằng, nhiều nhà đầu tư đã rút ra được những bài học khi đầu tư bất động sản. Theo đó, việc lướt sóng, đầu cơ sẽ gây ra sốt ảo trên thị trường sẽ không còn.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, trải qua một thời kỳ thanh lọc các nhà đầu tư, khách hàng thông thái hơn, kinh nghiệm hơn, chuyên nghiệp hơn nên hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường theo hướng thực chất hơn, ổn định hơn. Hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường khó có đất sống ở thời kỳ này.

Mặc dù không thể phủ nhận, trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, DN - những người đang nắm giữ sản phẩm sẽ có lợi thế trong việc đưa ra giá. Việc người bán đẩy giá BĐS hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi. Song thực tế thì khác với những cuộc khủng hoảng trước đây, trong lần này thị trường BĐS đang bị khủng hoảng thừa, điều mà chưa từng xảy ra trước đó đối với Việt Nam.

Nói như vậy không có nghĩa là thị trường đã bị triệt tiêu việc “thổi giá, lướt sóng”, mà nó vẫn âm ỉ cháy, nhưng có điều giai đoạn này không còn “ngon ăn” như trước đây nữa. Bởi lẽ nền giá nhà, đất đang ở mức quá cao (gấp hơn 20 lần so với thu nhập của nhóm người lao động bình dân), nên người dân có thu nhập trung bình không đủ lực và cũng không dám gồng mình để “bơi” theo sóng thị trường. Đồng thời, bài học thất bại của “lướt sóng” trước đây cũng phần nào làm chùn bước những nhà đầu tư ở thời điểm này.

Luật mới sẽ “chặn” được đầu cơ

Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản vừa thông qua có nhiều quy định chặt chẽ, sẽ từng bước giải quyết tiêu cực về đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất, theo chuyên gia.

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền (một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất) ở hầu hết đô thị.

Điều 48 Luật này cũng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Động thái này được cho sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch "hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt giá.

Ngoài ra, Điều 153 Luật Đất đai 2024, quy định tăng thêm các khoản thu ngân sách từ đất, trong đó tiền sử dụng và thuế đất sẽ tăng thêm với các dự án bất động sản chậm tiến độ hay không đưa vào sử dụng. Luật mới dự kiến tác động mạnh đến việc triển khai dự án và hạn chế tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất ồ ạt, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án.

Luật mới này cũng đã siết điều kiện doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Theo đó, chỉ cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khi đã có sẵn quỹ đất và phải có tối thiểu 1 m2 đất ở mới được làm dự án (luật hiện hành cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn quyền sử dụng đất, không phân biệt đất đó là loại gì, miễn phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất). Quy định này giúp tránh tình trạng doanh nghiệp gom đất nông nghiệp rồi để hoang, không triển khai dự án hay chuyển mục đích sử dụng tràn lan.

Theo các chuyên gia, những quy định mới đang từng bước giải quyết tiêu cực về đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất tồn tại thời gian qua.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng việc cấm các dự án được phân lô, bán nền và buộc chủ đầu tư phải thực hiện việc xây thô cho khách hàng sẽ tạo ra một sự tập trung mới trong ngành bất động sản. Thay vì chỉ tập trung vào việc đầu tư hạ tầng và "bán lúa non", các doanh nghiệp sẽ chuyển hướng vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất. Điều này dự kiến sẽ tăng giá trị của lô đất do phải nộp tiền xây dựng, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai và lãng phí tài nguyên đất.

Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh cũng chia sẻ quan điểm tương tự, nhấn mạnh rằng pháp lý đất đai mới đã bắt buộc các doanh nghiệp sử dụng đất thương mại và dịch vụ phải thuê đất và trả tiền hàng năm, đồng thời không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này sẽ hạn chế tình trạng doanh nghiệp chỉ gom đất để đầu cơ và buộc họ phải thực sự đầu tư vào việc phát triển dự án nhà ở. Quy định này cũng giúp tránh tình trạng doanh nghiệp "tay không bắt giặc", nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính đầu tư thực sự mới có thể tiếp cận được quỹ đất và thực hiện các dự án bất động sản chuyên nghiệp và minh bạch.