“Hồi sinh” dự án bất động sản bỏ hoang liệu có dễ, làm sao để ngăn chặn tình trạng này?

Giải pháp tăng nguồn cung

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 8 tháng đầu năm, Thành phố chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng ở quy mô nhỏ; chỉ 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn nhưng 100% số căn hộ đều thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân; không có dự án mua bán và sáp nhập nào được thực hiện.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), điều này cho thấy doanh nghiệp đang khó khăn trong tạo ra dòng tiền để bảo đảm tính thanh khoản. Dự án bất động sản trở nên "bất động", nhà đầu tư mới không thể tham gia vào để tái phát triển dự án. Khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu tăng cao khiến giá nhà ở tăng 15 - 20%.

“Muốn giải quyết bài toán kéo giảm giá nhà, trước hết cần giải quyết bài toán cung - cầu. Muốn tăng nguồn cung nhà ở phải tháo gỡ nguồn cung nhà ở thương mại đang ách tắc, cụ thể là hiện nay thành phố có hơn 148 dự án đang vướng mắc về pháp lý”, Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định.

Trong khi đó, tại Hà Nội, hiện có hơn 170 dự án nhà tái định cư với hơn 14.200 căn hộ, trong đó có khoảng 4.000 căn hộ tái định cư bỏ hoang. Ngoài ra, nhiều dự án có người dân về ở nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ tầng 1 cũng bị bỏ hoang, lãng phí do không có người thuê.

Thực sự không dễ để giải quyết nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà giá rẻ cho người dân. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi quỹ đất hạn hẹp và chi phí đất đai tăng cao. Cùng với đó là các thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án phát triển mới, khiến chi phí đầu tư tăng cao, được cộng thêm vào giá thành căn hộ.

Để giải quyết bài toán nhà ở vừa đủ và khả năng chi trả của người dân, Chính phủ cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không thể đơn lẻ trong việc giải quyết vấn đề nan giải này.

Hạ tầng giao thông phát triển cũng giúp hấp dẫn người dân di chuyển ra các khu vực ngoại thành sinh sống với chi phí cho việc mua nhà ở rẻ hơn so với khu vực trung tâm. Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng, điển hình là hệ thống metro, đã và đang chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở.

Mặt khác, để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà nước cần có chính sách thuận lợi cho việc cải tạo các tài sản hiện có hoặc chuyển đổi các tài sản không còn phù hợp.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc cải tạo nhà tái định cư bỏ hoang, văn phòng hoặc trung tâm thương mại bỏ trống thành nhà ở sẽ giúp tăng cung nhà ở giá cả phải chăng.

Không phải là vấn đề đơn giản

Thời gian vừa qua, thị trường ghi nhận việc một số dự án bất động sản “đắp chiếu" lâu năm có dấu hiệu tái khởi động, giới thiệu ra thị trường. Kết quả này là nhờ sự hỗ trợ tích cực từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước, Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ trong nỗ lực giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lý cho doanh nghiệp, dự án. Đồng thời nhờ nguồn vốn được bổ sung từ hoạt động mua bán, sáp nhập, cũng như sự tự tin của các chủ đầu tư trước các kết quả phục hồi tích cực của thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh các dự án “tái khởi động” thành công, cũng có những dự án không thành công do chỉ nâng cao giá bán mà không nâng cấp về chất lượng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc tái khởi động các dự án bị đình trệ ở quãng thời gian trước đã, đang và sẽ được tiếp tục thúc đẩy nhờ sự hỗ trợ từ phía Chính Phủ, lẫn khối doanh nghiệp tư nhân thông qua hoạt động M&A dự án.

Đặc biệt, theo quy định của Luật mới, nếu các chủ đầu tư để dự án “án binh bất động” liên tục trong 48 tháng sẽ đứng trước nguy cơ “mất trắng”, bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn, cũng khiến các chủ đầu tư ý thức hơn và gấp rút với nỗ lực “tái khởi động” dự án.

Liên quan đến việc ngăn chặn không để phát sinh thêm các dự án bất động sản mới tiếp tục bị bỏ hoang trong thời gian tới, theo quy định của pháp luật, quá trình triển khai đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác, kinh doanh bất động sản của dự án bất động sản phải tuân thủ nhiều hệ thống pháp luật, như pháp luật về quy hoạch, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản,...

Theo quy định của pháp luật về đất đai, dự án bất động sản phải được triển khai đầu tư xây dựng, đưa đất vào sử dụng đất trong thời hạn 02 năm kể từ ngày chủ đầu tư dự án nhận bàn giao đất. Quá thời hạn trên nếu chủ đầu tư dự án không đưa đất vào sử dụng mà không có lý do chính đáng thì chủ đầu tư dự án có thể bị thu hồi diện tích đất chủ đầu tư dự án đã nhận bàn giao để thực hiện dự án.

Theo quy định của pháp luật về đầu tư, chủ đầu tư dự án sẽ bị xử phạt nếu không thực hiện triển khai đầu tư xây dựng theo tiến độ, nội dung dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Do vậy, để hạn chế tình trạng có dự án bất động sản bỏ hoang, chậm triển khai, các địa phương cần tăng cường và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, đôn đốc, hướng dẫn việc triển khai đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác, kinh doanh đối với các dự án bất động sản theo các quy định của pháp luật.