HoREA chỉ ra 7 vấn đề của thị trường bất động sản sau 9 tháng đầu năm

Theo đó, HoREA đã chỉ ra 7 vấn đề của thị trường bất động sản như tình trạng lệch pha cung – cầu, lệch pha phân khúc thị trường, lệch pha tín dụng, cùng với đó là một số vấn đề nổi cộm như giá nhà liên tục tăng, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn trái phiếu, chưa được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh. Duy nhất một điểm sáng có dấu hiệu tích cực là thị trường bất động sản du lịch đang phục hồi tích cực sau đại dịch.

Đầu tiên, HoREA chỉ ra, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung – cầu, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Hiệp hội nhận thấy, 09 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản tuy đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 09 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường và nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, căng thẳng.

HoREA cho rằng, việc thiếu nguồn vốn bất động sản khiến tính thanh khoản của thị trường giảm sút cùng với đó là khó khăn về mặt pháp lý khiến nhiều dự án gặp khó khăn. HoREA nhận định, các “vướng mắc” về thể chế pháp luật kỳ vọng sẽ được giải quyết theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW mà theo lộ trình thì Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) nếu được Quốc hội thông qua thì dự kiến sẽ có hiệu lực từ 01/07/2024 nên trong gần 02 năm tới đây thì hàng trăm dự án nhà ở thương mại có thể vẫn chưa được tháo gỡ “vướng mắc”, khó khăn.

Thứ hai là tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền. Hiệp hội chỉ rõ, trong 09 tháng đầu năm 2022, thành phố Hồ Chí Minh có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2)  và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 09 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 04 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Trong lúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo, năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%, năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%, 09 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

Thứ 3, Thành phố đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục, xuất hiện các đợt sốt giá ảo đất nông nghiệp, đất nền. Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 01 tỷ đồng/m2.

Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão), nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.

Thứ 4 là tình trạng lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở; người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao hơn.

HoREA phân tích, nếu nội suy tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 09 tháng đầu năm 2022 cũng chiếm khoảng 80,2% là 83.231 tỷ đồng cần huy động vốn, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay khoảng 60-70% thì sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp, mà giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng “lệch pha tín dụng” về phân khúc nhà ở cao cấp là phân khúc có đến trên dưới 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại, mà tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân là do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền.

Chưa kể, phía ngân hàng cho biết, mức tăng trưởng tín dụng 09 tháng đạt gần 11%, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân, tăng 3,7% so với 03 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Cả doanh nghiệp và người mua nhà đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Thứ 5, doanh nghiệp và nhà đầu tư ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu. Trong 8 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỷ đồng với lãi suất trung bình khoảng 10,2%, chiếm 21,3% tổng giá trị trái phiếu phát hành, xếp thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021, bởi lẽ trong 06 tháng đầu năm 2021 thì nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu có tổng giá trị lên đến 92.300 tỷ đồng, gấp 1,96 lần so với 08 tháng đầu năm 2022.

Thứ 6 là doanh nghiệp chủ đầu tư vẫn chưa được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu sản xuất kinh doanh. Cụ thể, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do quy định dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên từ năm 2019 đến tháng 09/2022 có rất ít dự án được chuyển nhượng, năm 2019 chỉ có 05 dự án, năm 2020 không có dự án được chuyển nhượng, năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022, mỗi năm chỉ có 01 dự án được cho phép chuyển nhượng.

Cuối cùng, HoREA nhận định, thị trường bất động sản du lịch đang phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ tháng 03/2022 (mở cửa bầu trời) sau khi dịch CoViD-19 được kiểm soát. Đặc biệt là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã quy định “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú. Tuy nhiên, những vướng mắc, bất cập hiện nay là cần xử lý và giải quyết có lý có tình việc cấp đổi, cấp lại cho hàng nghìn Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây khách hàng đã được cấp “sổ hồng” gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng đã “lỡ mua” các sản phẩm này.

HoREA kỳ vọng với định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu “đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số Luật có liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” thì thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, ổn định, bền vững và sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, chuyển hướng phục vụ nhu cầu thực về nhà ở của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, đồng thời vẫn phát triển bất động sản cao cấp, nhà ở cao cấp phục vụ nhu cầu của người có thu nhập cao, giàu, siêu giàu và nhà đầu tư nước ngoài.