HoREA: Thị trường bất động sản đang giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản

HoREA vừa có loạt kiến nghị nhằm tháo gỡ cho đầu tư - kinh doanh bất động sản gửi đến Hội nghị về thị trường Bất động sản do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì mới đây. Theo ông Châu, thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, lãnh đạo các bộ, ngành và lãnh đạo các địa phương đã quan tâm, hỗ trợ, tạo điều kiện giúp cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản vượt qua nhiều khó khăn, thách thức.

HoREA cũng cảnh báo năm dấu hiệu bất ổn đáng quan ngại của thị trường bất động sản do đang có biểu hiện giảm tốc, giảm thanh khoản.

Theo ông Châu, bất ổn đầu tiên của thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Bất ổn thứ hai là tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, đặc biệt là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể, năm 2020, loại hình nhà ở bình dân có giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM chỉ chiếm 1%. Năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%), trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Bất ổn thứ ba là tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện nay, tại TP.HCM đã có ngôi nhà liền thổ giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Thứ tư, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) bị thu hồi Giấy chứng nhận (sổ hồng) do công nhận “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.

Thứ năm, giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý 2/2022.

Để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, ông Châu cho rằng cần phải xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến lĩnh vực này, khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất.

HoREA kiến nghị, cần đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư.

Kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Theo HoREA, vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là “bà đỡ” để thực hiện dự án. Nhưng, do ngân hàng, Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng “siết” tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng. 

HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát và “nắn” dòng vốn tín dụng chứ không nên “siết” tín dụng. Đồng thời, chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.

HoREA đề nghị, không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà “siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật” đang chiếm đa số trong nền kinh tế.

Đặc biệt, tại thời điểm hiện nay, HoREA kiến nghị chưa nên quy định “sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”.