Hưởng lợi từ hạ tầng, thị trường BĐS Đồng Nai đón ‘làn sóng’ lớn đổ về

Hạ tầng giao thông Đồng Nai bứt phá

Tỉnh Đồng Nai nằm cách thủ đô Hà Nội khoảng 1.700 km có phía Bắc giáp tỉnh Lâm Ðồng, phía Ðông giáp tỉnh Bình Thuận, phía Tây giáp TP. Hồ Chí Minh. Đồng Nai có các đường giao thông quan trọng như đường quốc lộ 1A, quốc lộ 20, quốc lộ 51, quốc lộ 56; đường sắt Bắc - Nam dài 87,5 km; đường bay Biên Hoà; đường biển có cảng Ðồng Nai.

Tháng 9/2021, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (giai đoạn 1) theo phương thức đối tác công tư (PPP). Đến đầu năm 2022, trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi trình Chính phủ, Bộ GT - VT đã chính thức đề xuất thực hiện đầu tư công đối với dự án đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (giai đoạn 1). Đây được xem là bước ngoặt để đẩy nhanh quá trình “hiện thực hóa” quy hoạch của tuyến giao thông kết nối quan trọng bậc nhất của Vùng Đông Nam bộ. Bởi theo Bộ GT - VT, trong bối cảnh huy động nguồn vốn PPP gặp nhiều khó khăn, thời gian đấu thầu kéo dài thì việc chuyển sang hình thức đầu tư công sẽ đảm bảo cho mục tiêu khởi công dự án đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu giai đoạn 1 vào năm 2023 và cơ bản hoàn thành xây dựng vào năm 2025.

Cùng với các tuyến đường cao tốc, 2 tuyến đường Vành đai 3,4 - TP.HCM cũng được xác định là những trục giao thông kết nối quan trọng không chỉ của Vùng Đồng Nam bộ mà còn của toàn Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Đường Vành đai 3 và Vành đai 4 - TP.HCM được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chi tiết vào năm 2011. Mặc dù được quy hoạch từ lâu và các địa phương đều thống nhất về sự cần thiết đầu tư “khép kín” dự án đường Vành đai 3 và triển khai đường Vành đai 4, nhưng hiện tiến độ thực hiện được cho là quá chậm, điều này đã ảnh hưởng tới sự phát triển của các địa phương trong vùng.

Xác định tầm quan trọng của 2 tuyến đường Vành đai trong việc kết nối các tỉnh, thành phố thuộc Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tạo ra không gian phát triển mới, cuối năm 2021, lãnh đạo Chính phủ đã có các cuộc làm việc với các địa phương có các đoạn tuyến của 2 dự án đi qua về tình hình triển khai thực hiện các dự án thành phần. Mục tiêu được Chính phủ đề ra là phải thực hiện “khép kín” đường Vành đai 3 - TP.HCM và hoàn thành một số đoạn tuyến của đường Vành đai 4 -TP.HCM trong giai đoạn 2021 - 2025.

Tháng 1/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định giao UBND TPHCM là cơ quan chuẩn bị đầu tư dự án Vành đai 3 -TP.HCM. Gần 1 tháng sau, trên cơ sở tờ trình của UBND TP.HCM về nội dung bào cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 - TP.HCM giai đoạn 1, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã thống nhất thực hiện đầu tư công đối với dự án này.

Tháng 4/2022, Chính phủ đã có tờ trình báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đường Vành đai 3 - TP.HCM để Quốc hội xem xét, quyết định chủ trương đầu tư. Theo tờ trình này, việc xây dựng hệ thống đường cao tốc và đường song hành thuộc dự án đường Vành đai 3 - TP.HCM sẽ được tiến hành từ năm 2023 đến 2026. Trong đó, thời gian dự kiến khởi công là vào quý IV/2023, hoàn thành cơ bản tuyến vào năm 2025, hoàn thành toàn bộ dự án năm 2026 và quyết toán vào năm 2027.

Mới đây, Đồng Nai đã phê duyệt quy hoạch hơn 68 nghìn ha đất để phát triển các vùng đô thị lớn trên địa bàn tỉnh. 2 mũi nhọn của tỉnh là thành phố Biên Hòa và thành phố Long Khánh.

Cụ thể, quy hoạch TP.Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn tới năm 2050 chia thành 4 vùng để phát triển. Trong đó gồm có vùng phát triển đô thị có diện tích 14 ngàn ha; vùng phát triển công nghiệp gần 2 ngàn ha; vùng quân sự hơn 4 ngàn ha; vùng xây dựng cảnh quan và không gian mở khoảng 6,4 ngàn ha.

Long Khánh sẽ hình thành 9 vùng phát triển khu trung tâm hành chính, chính trị, văn hóa, thương mại, du lịch, công nghiệp, nông nghiệp. Trong đó, vùng đô thị có diện tích 8,9 ngàn ha.

Sóng lớn đang đổ về Đồng Nai

Trong khoảng 2 năm trở lại đây, Đồng Nai đang trở thành một trong những thị trường hấp dẫn cả về lượng lẫn chất, đặc biệt là loại hình biệt thự/liền kề.

Cụ thể, tại báo cáo thị trường Đồng Nai tháng 3/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy tính đến tháng 3/2022 nhu cầu mua nhà riêng tại Đồng Nai tăng 29%, đất nền tăng 39%, riêng biệt thự, liền kề có lượng tìm kiếm tăng đến 61% so với tháng 2/2022. TP. Biên Hòa tiếp tục là địa bàn có hoạt động mua bán và tìm kiếm nhà đất đông đảo nhất Đồng Nai, đây cũng là nơi tập trung phần lớn nguồn cung và lượt tìm mua biệt thự/liền kề, nhất là tại những dự án quanh khu vực sông Đồng Nai.

Trong khi đó, các địa phương như Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom lại có nhiều lượt tìm kiếm ở loại hình đất nền và nhà riêng lẻ. Ngoài Đồng Nai, Long An cũng là địa phương có nhu cầu tìm kiếm biệt thự/liền kề tăng, trong khi tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương nhu cầu có phần chững do thiếu nguồn hàng mới. 

Đáng chú ý, nhiều chuyên gia dự báo rằng, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm TP.HCM đã cạn khiến xu hướng dịch chuyển về thị trường tỉnh là tất yếu. Cả tầng lớp trung lưu lẫn giới nhà giàu đều có tâm lý sẵn sàng đi xa hơn để hưởng thụ môi trường sống tốt hơn, trong khi giao thông đến các thành phố như Biên Hòa, Long Khánh của tỉnh Đồng Nai ngày càng hoàn thiện khiến giá đất không ngừng tăng lên.

Thực tế, kể từ thời điểm Tết Nguyên đán 2022, thị trường BĐS Đồng Nai bắt đầu tăng cả về thanh khoản lẫn giá bán. Theo ghi nhận, dọc theo các con đường lớn ở xã Đại Phước, Phú Đông, Long Tân... (huyện Nhơn Trạch), các văn phòng công ty kinh doanh bất động sản đã mở cửa trở lại, lúc nào cũng có nhân viên tư vấn túc trực.

Một môi giới tại đây cho biết, kể từ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2022, giá đất tại huyện Nhơn Trạch có nhiều biến động, đất làm nhà ở, đất dự án, thậm chí là đất nông nghiệp đều tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm 2021.

Cụ thể, giá đất mặt tiền đường lớn ở các xã như Phú Hữu, Đại Phước, Phú Thạnh… hiện giao dịch quanh mức 40-55 triệu đồng/m2 đối với đất ở, còn đất nền tại các dự án khu dân cư đã có hạ tầng kỹ thuật có giá từ 1-2 tỷ đồng/nền tùy theo vị trí.

Hay như tại khu vực xã Long Đức, một lô đất trong dự án có diện tích từ 100-120 m2 đang được giao bán với giá 1,6-2 tỷ đồng tùy vị trí, tăng khoảng 30 % so với thời điểm đầu năm 2021.

Một môi giới khác tại Đồng Nai chia sẻ, giá đất khu vực này tăng và giao dịch sôi động hơn các nơi khác là do nằm kề Cảng hàng không quốc tế Long Thành, đồng thời cũng gần nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị lớn như Khu đô thị Tam An (xã Tam An) có diện tích hơn 750 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 280 triệu USD, Khu đô thị mới Bình Sơn rộng hơn 550 ha nằm trên địa bàn xã Bình Sơn và Lộc An, dự án Gem Sky World với quy mô hơn 92 ha…

So với lần mở bán đầu tiên, giá đất nền dự án trong các lần mở bán gần đây tăng hơn 20%. Đặc biệt, sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc khẩn trương thi công các hạng mục của dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, giá đất các khu vực xung quanh ngày một tăng lên.