Khan hiếm nguồn cung mới tại TP HCM
Theo báo cáo từ hãng tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, quý I, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận sự trầm lắng cả cung lẫn cầu. Nguồn cung mới xuống mức thấp nhất trong 5 năm và thanh khoản cũng sụt giảm so với quý trước đó.
Cụ thể, 3 tháng đầu năm, toàn thành phố chỉ ghi nhận 689 căn hộ được bán ra thành công. Tỷ lệ hấp thụ đạt 16%, giảm gần 47% so với mức tiêu thụ trung bình ghi nhận năm 2024 và quay về bằng với sức mua thời điểm đầu năm ngoái (khi thị trường còn trầm lắng).
Không chỉ sức hấp thụ của thị trường thấp, quý vừa qua, TP HCM cũng có số lượng sản phẩm mở bán mới thấp nhất kể từ năm 2020 đến nay. Thành phố chỉ có 619 căn hộ mở bán mới (chủ đầu tư mở bán lần đầu) cùng với hơn 3.600 sản phẩm tồn kho từ các đợt mở bán trước đó, tổng nguồn cung sơ cấp vào khoảng 4.200 căn hộ.
Tương tự, thông tin nghiên cứu thị trường của One Mount Group cũng cho thấy, phân khúc căn hộ TP.HCM vẫn trong trạng thái trầm lắng về nguồn cung trong quý I/2025. Theo đó, trong 3 tháng đầu năm, toàn thành phố chỉ ghi nhận khoảng 340 căn hộ mở bán. Con số này giảm đáng kể 31% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính được chỉ ra là bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động khiến các chủ đầu tư có xu hướng trì hoãn việc ra hàng, thể hiện tâm lý chờ đợi thời điểm thị trường thuận lợi hơn. Ngoài ra, quý đầu năm trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng là yếu tố mang tính thời điểm, ảnh hưởng đến hoạt động mở bán dự án.
Song, do lượng cung hạn chế, giá bán căn hộ vẫn tăng đều. Theo One Mount Group, giá bán trung bình trong quý I/2025 đạt 88,4 triệu đồng/m2, tăng 4,9% so với quý trước và tăng tới 22,4% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn các dự án đang mở bán trong quý I/2025 đều đã điều chỉnh tăng giá so với các đợt mở bán trước.
Xét về phân khúc, Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2025 với kết quả thống kê cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 800 căn, thuộc phân khúc hạng B và hạng C.
Tuy nhiên, loại nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm khi nguồn cung mới hạng C (dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy) chỉ chiếm 13%, đến từ giai đoạn 2 của dự án ở Bình Tân.
Theo Savills, do nguồn cung mới hạn chế và các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa mở bán lại, nguồn cung sơ cấp giảm 24% theo quý, xuống còn khoảng 5.000 căn. Dù vậy, con số này vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm trước.
Không chỉ nguồn cung ít ỏi, lượng giao dịch trong quý 1/2025 cũng giảm 46% theo quý xuống còn 1.400 căn do yếu tố mùa vụ và sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Dù vậy nếu so với cùng kỳ của 2 năm gần nhất, tình hình hoạt động có sự cải thiện do chủ đầu tư đưa ra các chính sách thanh toán kéo dài và chính sách hỗ trợ vay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến tình trạng giá nhà tăng phi mã do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu không ngừng tăng cao.
Năm 2024, Sở Xây dựng Thành phố chỉ chấp thuận cho chủ đầu tư mở bán hơn 1.600 căn hộ hình thành trong tương lai, trong khi số lượng sản phẩm này này đang giảm dần qua các năm. Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không có thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Một số dự án hiện tại là những dự án đã hình thành từ trước và nhà đầu tư đang tối ưu hóa lợi nhuận từ các dự án này. Để "ghìm cương" giá nhà, ông Châu cho rằng, giải pháp tối ưu vẫn là tăng cung.
Ông Châu cũng cho hay, hiện nay, số lượng nhà ở xã hội tại TP. HCM chỉ vào khoảng 6.000 căn, quá thấp so với nhu cầu thực tế. Nếu đề án xây dựng 1 triệu căn nhà của Chính phủ được triển khai thành công, đây sẽ là một yếu tố quan trọng giúp cân bằng cung cầu thị trường.
Dự báo về thị trường căn hộ TP HCM 3 quý tới, hãng tư vấn bất động sản Knight Frank cho biết thành phố dự kiến đón thêm khoảng 5.900 căn hộ mới gia nhập. Từ nay đến năm 2028, nguồn cung căn hộ sẽ đạt hơn 63.000 căn. Trong đó, TP Thủ Đức dẫn dắt nguồn cung với 40% thị phần, còn khu Nam và Tây chiếm 17% mỗi khu vực. Đến năm 2028, giá bình quân căn hộ TP HCM có thể đạt 4.300 USD mỗi m2 (tương đương 110 triệu đồng).
Xét về thanh khoản, các quý tới, thanh khoản căn hộ TP HCM sẽ hồi phục tốt hơn, nhờ được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới cũng như sự tăng nhiệt từ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Dù vậy khó có đột phá do nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh bởi rổ hàng giá rẻ từ các thị trường lân cận.
