“Không thể nào đưa ra một giá đất thỏa mãn được lợi ích của mọi đối tượng”

Bất động sản là ngành chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô và những thay đổi chính sách. Vì thế, không ít ý kiến cho rằng, khi bỏ khung giá đất chuyển sang xác định giá đất theo giá phổ biến trên thị trường sẽ tạo điều kiện để “cò” đất thổi giá, làm méo mó thị trường.

Việc tăng giá đất lên theo giá thị trường sẽ kéo các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng bất động sản tăng theo. Sự chênh lệch giữa lợi nhuận và chi phí bỏ ra ngày càng lớn khiến lợi nhuận từ việc đầu cơ, tích trữ đất đai phần nào giảm xuống.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế trả lời trong cuộc họp báo gần đây cho biết: “Việc nâng bảng giá đất giúp người dân được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ cao hơn; khiếu nại, tố cáo đất đai sẽ giảm, nhưng chi phí doanh nghiệp sẽ phải bồi thường nhiều hơn, dẫn đến tiền thuê đất, sử dụng đất sẽ tăng lên”.

Vì vậy, theo ông Thanh, đưa ra bảng giá đất thế nào phù hợp, sát thị trường là vấn đề khó, cần làm bài bản, khoa học và nhìn thấu đáo theo nhiều chiều để xử lý. “Chúng tôi sẽ cùng các cơ quan liên quan xử lý hài hòa, chứ không thể nào đưa ra một giá đất thỏa mãn được lợi ích của mọi đối tượng”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhấn mạnh.

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ không còn khung giá đất, thay vào đó, Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất là kết quả của việc định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động trước khi ban hành. Khi giá đất trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp. Quy định này, theo ông Vũ Hồng Thanh, có thể dẫn tới thực trạng, một con đường đi qua 2 tỉnh nhưng người dân ở địa phương có điều kiện kinh tế tốt hơn sẽ được hưởng giá đất cao hơn...

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh mục tiêu sửa Luật Đất đai lần này là xử lý hài hoà lợi ích các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, đất đai. Từ đó, xử lý các vấn đề bất ổn, để các thị trường này phát triển ổn định hơn.

PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho hay, khi đưa bảng giá đất về sát với giá thị trường, hành vi đầu cơ đất đai sẽ bị hạn chế, điều lưu ý ở đây là cần áp dụng đồng thời cả 2 cơ chế: Đưa giá đất sát với thị trường và tăng thu thuế trên đất. Bởi khi áp dụng các chính sách thuế điều tiết đối tượng là người chiếm dụng đất đai nhiều, giá trị đất đai tăng lên, mức thuế tăng lên sẽ hạn chế được đầu cơ.

“Có thể giai đoạn đầu xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, tâm lý mọi người cho rằng giá đất sẽ tăng lên, nhưng khi bắt tay vào thực hiện cơ chế này, với các biện pháp đánh thuế những đối tượng đầu cơ, tích trữ, sử dụng nhiều đất, ngay lập tức những đối tượng này sẽ phải điều chỉnh hành vi của mình”, ông Cường nhấn mạnh.

Dưới góc độ cơ quan soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, định giá đất là vấn đề, cả về lý thuyết và thực tiễn, đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau giữa các chủ thể liên quan. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng thì sẽ hài hòa được lợi ích của Nhà nước, người dân có đất bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

“Khi định giá đúng giá trị đất đai, chúng ta sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội thông qua vấn đề tài chính đất đai, tức là chúng ta hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang từng bước kết hợp với cung – cầu thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với công cụ hành chính, có như vậy mới giải quyết được tình trạng đầu cơ thổi giá, lãng phí đất đai, sử dụng đất đai không hiệu quả…”, Bộ trưởng Hà nói.

PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ – Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhìn nhận, giá đất của Nhà nước hiện chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường. Chính vì thế, nhiều ý kiến đề xuất cần bỏ khung giá đất để các địa phương tự chủ, độc lập trong quá trình xây dựng bảng giá đất và điều này được cụ thể hóa tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Theo ông Thọ, mục tiêu của chính sách không phải là xây dựng giá đất sát với giá thị trường, mà là xác định nghĩa vụ tài chính của người dân hàng năm và hạn chế tối đa xung đột, tranh chấp giữa Nhà nước với người dân trong việc xác định mức giá để tính nghĩa vụ tài chính của họ.

Ông Thọ cho biết, nếu như nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% tổng thu ngân sách thì đến năm 2021-2022 tăng lên 15-20%, thậm chí có địa phương đạt tới 35%. Giai đoạn vừa qua, nguồn lực đất đai đã cân đối được các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại các nước Nhật Bản, Hàn Quốc…, giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân chỉ ở mức 60-70% so với giá thị trường.