Kỳ vọng “phá băng” thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2024

Bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn

Năm 2023 có thể coi là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Trong khi thị trường chung dần có những tín hiệu cho sự phục hồi thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “dậm chân tại chỗ”, chưa có chuyển biến tích cực nào.

Bất chấp những chính sách thông thoáng từ phía Chính phủ đối với ngành du lịch trong thời gian vừa qua đã tạo điều kiện cho du lịch trong nước phát triển, hướng tới phục hồi hoàn toàn hoạt động du lịch như trước thời điểm Covid-19.

Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng 12/2023 đạt gần 1,4 triệu lượt, tăng 11,2% so với tháng trước và tăng 93,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung cả năm 2023, du lịch Việt Nam đón được 12,6 triệu lượt khách quốc tế - gấp 3,4 lần năm 2022, vượt xa mục tiêu 8 triệu khách.

Bên cạnh đó, thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực về cả tổng cung và tổng cầu. Tuy nhiên, sự phục hồi của ngành du lịch gắn với phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như pháp lý, thủ tục hành chính và khơi thông nguồn vốn...

 Có thể thấy, mặc dù đã có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, nhưng vẫn còn nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, hạn chế về tín dụng…

Và khung pháp lý vẫn là trở ngại lớn, ngay cả Nghị định 10 nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai, cần phải có sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa.

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra, trong quý IV/2023 có khoảng 913 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, tương đương với nguồn cung quý III/2023 và chỉ bằng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung chủ yếu hiện nay là các sản phẩm căn hộ biển, rải rác cả các khu vực Bắc, Trung, Nam như tại Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng... Nguồn cung không đạt như kỳ vọng, trong đó, nguyên nhân chính là một số dự án quy mô lớn phải tạm ngừng mở bán vì vướng mắc pháp lý.

Theo đó, trong năm vừa qua, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã chứng kiến tồn kho lớn. Dữ liệu của DKRA Group cho thấy, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 12 đã tăng lên khoảng 50.000 căn. Phân khúc nhà liền thổ nghỉ dưỡng tồn kho 30.000 căn, riêng biệt thự chiếm hơn một nửa. DKRA cho biết ba địa phương tập trung lượng hàng tồn kho cao nhất là Phú Quốc, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Trong khi đó, thống kê của Savills Hotels cũng cho thấy, tính đến đầu quý IV/2023, hơn 83.000 sản phẩm biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng thuộc phân khúc trung, cao cấp đã mở bán trên thị trường. Trong đó, khoảng 17% số lượng đã mở bán nhưng đang dừng triển khai. Với sản phẩm shophouse nghỉ dưỡng, hơn 14.600 sản phẩm đã được mở bán tại các điểm đến ven biển. Nhưng 60% số này chưa được đưa vận hành, khai thác kinh doanh vì chủ sở hữu vẫn loay hoay chưa biết nên làm gì sau khi nhận bàn giao.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, cho biết khung pháp lý vẫn là trở ngại lớn nhất bởi chưa có quy định cụ thể nào trong luật, nhất là loại hình condotel. Ngay cả Nghị định 10 nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục nhưng lại gặp những vướng mắc trong quá trình triển khai.

“Mùa đông” với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn kéo dài?

Theo đánh giá của các chuyên gia, bất động sản nghỉ dưỡng thường là phân khúc phục hồi cuối cùng của thị trường nên mùa đông sẽ còn kéo dài. Khi đó, các doanh nghiệp kinh doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp nhiều thách thức lớn.

Theo ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, thông thường một dự án sau 20 năm đã xuống cấp và kinh doanh ngày càng kém hiệu quả. Lúc này nhà đầu tư muốn chuyển nhượng cũng khó vì vòng đời của dự án chỉ còn khoảng 30 năm. Đây là thách thức lớn bởi ngay cả giảm giá cũng khó tìm người mua lại. Trong khi để thu hút du khách, họ phải chi khoản tiền lớn để liên tục cải tạo và quảng cáo.

Chính sách cam kết lợi nhuận hay chia sẻ lợi nhuận từng là "chiêu bài" thu hút khách hàng của chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp từng đưa ra mức cam kết đến 12-15% một năm, trong khi không nghiên cứu kỹ khả năng vận hành trong tương lai.

Ông Vũ cũng cho rằng, năm 2024 có thể tiếp tục là một năm ảm đạm khi thách thức lớn nhất vẫn chưa được tháo gỡ. Khi nhu cầu của thị trường đang ưu tiên loại hình ở thực như nhà riêng lẻ, chung cư, các sản phẩm nghỉ dưỡng sẽ phải chờ đến năm 2025 để đánh giá điều kiện hồi phục.

Đưa ra những khuyến nghị với các chủ đầu tư, ông Trần Quốc Dũng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, chủ đầu tư cần nhiều nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Ngoài nghiên cứu kỹ và quy hoạch bài bản, các doanh nghiệp cũng nên ứng dụng công nghệ để tạo ra trải nghiệm du lịch cá nhân hóa cho khách hàng.

“Đặc biệt, việc lựa chọn các địa phương mới, có dư địa lớn để đầu tư, phát triển dự án cũng là một trong những yếu tố quan trọng để tạo sự phát triển bền vững cho các dự án nghỉ dưỡng”, ông Dũng nói thêm.

Cũng không ít người kỳ vọng, với những nỗ lực nhằm giữ chân và thu hút khách du lịch sẽ là động lực tăng trưởng cho bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2024.

Bên cạnh đó, liên quan đến Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại. Ngoài ra kết hợp với chuyến thăm Việt Nam của Chủ tịch Trung Quốc và chính sách thu hút khách du lịch như khách Trung Quốc, cùng các kết quả ngoại giao xuất sắc khác ở thời điểm cuối năm 2023 sẽ là tín hiệu đẩy lực cầu lên cao hơn.