Làm gì để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản?

 Để doanh nghiệp tồn tại trong bối cảnh như hiện nay, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa huy động nguồn vốn và chủ động tái cơ cấu doanh nghiệp.

Trong thời gian qua, có thể thấy vốn đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam từ các nguồn như: Vốn tự có của doanh nghiệp; vốn đầu tư nước ngoài; vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai; nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán (gồm cổ phiếu và trái phiếu).

Mặc dù các kênh vốn trên thị trường khá đa dạng nhưng hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi ngân hàng Nhà nước “siết” tín dụng bất động sản thì hàng loạt doanh nghiệp đã chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Đến thời điểm này, mặc dù năm 2022 chưa đi qua nhưng có thể thấy thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, một số doanh nghiệp bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm khi phát hành trái phiếu. Hiện thị trường bất động sản suy giảm, thanh khoản rất thấp thậm chí tại một số khu vực không có thanh khoản, nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn đang phải tìm cách xoay sở để duy trì hoạt động.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long, siết thị trường TPDN, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là doanh nghiệp bất động sản trong khi tiếp cận tín dụng ngân hàng ngày càng khó khăn. Do đó, chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành TPDN và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước trong đó có bất động sản. Đổi lại, thời gian tới sẽ có một thị trường tài chính minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, việc này sẽ gây khó khăn cho thị trường bất động sản bởi các kênh huy động vốn đều bị gián đoạn.

 PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, nếu chặn dòng vốn vào bất động sản một cách đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ phải ngừng hoạt động, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, hệ lụy với nền kinh tế rất lớn. Vì vậy, việc siết TPDN nên thực hiện có lộ trình, từng bước một.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Điều này là quan trọng bởi nếu nguồn cung không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Còn theo ông Neil MacGregor, để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc, giải pháp huy động vốn cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh vốn đầu tư nước ngoài như một giải pháp phù hợp. Bởi trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá hấp dẫn.

Liên quan đến nguồn vốn FDI trong 11 tháng qua, Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/11/2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 25,1 tỷ USD, giảm 5% so với cùng kỳ năm 2021. Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư FDI trong 11 tháng qua với gần 4,19 tỷ USD, chiếm gần 17% tổng vốn đầu tư đăng ký, cùng kỳ năm ngoái, con số này là 2,41 tỷ USD.