Thị trường “xì hơi”, bẫy thổi giá vẫn rình rập nhà đầu tư

Bẫy 'thổi giá' vẫn rình rập nhà đầu tư

Suốt thời gian qua, các thông tin quy hoạch đã không ngừng thổi hơi nóng vào thị trường bất động sản. Đặc biệt, ở những khu vực ven đường Vành đai, sân bay, dự án, nhà đất… ở mọi phân khúc đều thiết lập mặt bằng giá mới.

Thị trường bất động sản TP. Hà Nội, ở các khu vực có thông tin lên quận như Đông Anh, Gia Lâm, hay khu vực quy hoạch hạ tầng, vành đai như Thường Tín, Hà Đông… giá nhà đất vẫn neo cao ngất ngưởng.

Trong 5 năm tới, TP. Hà Nội đặt mục tiêu sẽ có 3-5 huyện lên quận, trong đó Đông Anh và Gia Lâm được lựa chọn để “về đích” trong năm 2023. Thông tin này khiến giá đất trên địa bàn hai huyện này từng “sốt xình xịch” và vẫn đang trong xu hướng tăng bất chấp đà giảm của thị trường chung.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu “xì hơi”, thanh khoản xuống thấp kỷ lục, nhiều môi giới, đầu nậu đang tìm đủ mọi cách để thuyết phục khách hàng xuống tiền, trong đó có thổi giá lên cao rồi tung chiêu khuyến mãi ảo.

Không chỉ dựa trên thông tin quy hoạch để thổi giá, nhiều môi giới, đầu nậu đang tung chiêu trò nâng giá bán lên sau đó rao bán với chính sách chiết khấu 50-60% để “dụ” khách hàng.

Trước những chiêu trò thổi giá, thông tin mập mở để bán hàng trong bối cảnh thị trường ế ẩm, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đúng là đang trong chu kỳ đi xuống, mặt bằng giá đang có mức giảm bình quân 10-15% so với năm 2021. Nhiều trường hợp có nhu cầu “thoát hàng”, giá có thể giảm 15-30%.

Tuy nhiên, để an toàn các nhà đầu tư cần quan sát và so sánh giá thị trường xung quanh xem mức giảm là thật hay ảo, không đặt niềm tin quá lớn vào môi giới hay các chiêu cắt lỗ, bán gấp, thanh lý... tránh trường hợp mua rẻ so với giá thổi nhưng lại quá cao so với giá thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định sự tăng giá của một số khu vực là do “nhạy cảm” với sự biến động của thị trường, một số sàn giao dịch, môi giới BĐS đói doanh thu tranh thủ làm giá, tạo sóng, gây thu hút để chốt bán, ăn phí hoa hồng.

Bên cạnh đó, đa phần những người định bán nhà sẽ lên mạng tra cứu thông tin, thấy môi giới rao bán giá cao, sợ bán rẻ phải chịu thua thiệt nên cũng rao cao hơn.

Vì vậy, các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những môi giới có uy tín.

“Có thể sẽ mất 6-12 tháng tới mới hy vọng tìm ra những giải pháp giúp thị trường hồi phục. Từ nay tới đó giá có thể còn tiếp tục giảm. Theo đó, khi xuống tiền vào thời điểm này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, nếu mức giảm sâu là thật thì có thể mua vào, nhưng nếu còn mập mờ thì không nên mạo hiểm”, một chuyên gia khuyến cáo.

Nhiều nhà đầu tư non tay sắp rút chân khỏi thị trường

Chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Nếu đến năm 2023, Nhà nước không có chính sách nới lỏng room tín dụng thực sự, thị trường bất động sản sẽ có sự bán tháo, giá giảm… khi nhà đầu tư không thể "gồng" được nữa.

Bất động sản dù đang trong giai đoạn "quá độ", phải đối mặt với nhiều thách thức lớn nhưng đây là thời điểm cần thiết để thị trường "thanh lọc". Tuy nhiên, trong thời gian tới khi những nút thắt về tín dụng, pháp lý được tháo gỡ thì thị trường địa ốc sẽ phát triển bền vững trở lại.

Khi những nhà đầu tư lướt sóng rút chân khỏi cuộc chơi, bất động sản sẽ trở về giá trị thực và tiếp tục là kênh đầu tư an toàn về mặt dài hạn. Đặc biệt, đây là thời điểm "vàng" đối với người dân có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tiềm lực tài chính mạnh.

Giới chuyên môn cho rằng, đây là thời điểm mở ra cơ hội cho những chủ đầu tư "có thực lực" cùng những dự án đảm bảo pháp lý vững chắc. Do đó, khi nhìn xa hơn sẽ thấy bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản được điều chỉnh và phục hồi ổn định.

Trong giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, an toàn, nhiều nhà đầu tư với dự trù tài chính tốt dần chuyển sang lựa chọn phân khúc thấp tầng với các dự án nằm tại nội đô và có pháp lý minh bạch.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam ước đoán, trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, còn muốn bán thì lại không bán được.

Trong khi đó, giá nhà đất trên thị trường hiện nay đều đã neo cao, thanh khoản thấp. Đa số người mua các sản phẩm bất động sản đều cần phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, thế nhưng lãi suất cũng lên cao. Người đã mua không thể tiếp tục ở (nếu không có khả năng trả lãi ngân hàng) mà người cần mua mới cũng khó tiếp cận.

Thời điểm này, nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để quyết định và lựa chọn.

Bà Dung cho rằng: “Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, hiện nay, người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng… sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.