Làm sao để “ghìm” đà tăng giá bất động sản?

Giá nhà liên tục tăng

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019, còn tại TP. HCM tăng 16 điểm phần trăm. Theo đó, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Còn giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cũng bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trở lại, cùng với đà giảm chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ bởi nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về thành phố để làm việc và học tập, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư tăng lên. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc tháng 1/2024 tăng 66% so cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư tháng 1/2024 tại Hà Nội tăng 71% so cùng kỳ và tại TP. HCM, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng 59%. Xu hướng này cũng diễn ra trên hầu hết các tỉnh, thành khác.

Vars nhận định, bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm ngoái ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022. Đơn vị này cho rằng, nguồn cung căn hộ sụt giảm thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật” bởi những vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Trong khi đó, dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang leo thang. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau một năm.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng chung cư Hà Nội chưa “ngáo giá”, sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu. Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên.

Đánh giá thị trường bất động sản năm qua, Bộ Xây dựng thừa nhận vẫn có nhiều tồn tại như: giá cả neo cao, thiếu nguồn cung, cơ cấu không phù hợp, thiếu phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu vì thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở…

Theo nhiều ý kiến cho rằng, có 3 nguyên nhân khiến giá nhà cao gồm: chi phí đầu vào cơ bản gồm chi phí đất, vật tư, nhân công, thiết kế, giám sát, xây dựng đều cao; chi phí biến số đầu vào gồm thủ tục, pháp lý kéo dài, lãi vay cao; ý chí của bên bán sơ cấp (các chủ đầu tư) và bên bán thứ cấp (giới đầu tư) trong việc tối ưu hóa lợi nhuận.

Trong 3 nguyên nhân này, thủ tục pháp lý dự án nhà ở chậm là loại chi phí đẩy rất lớn, có tác động tương hỗ với các nguyên nhân khác, khiến giá thành nhà ở trên thị trường liên tục bị đội lên và người mua nhà cuối cùng sẽ phải gánh chịu những loại chi phí này. Nhà nước với vai trò điều hành chính sách, quản lý thị trường hoàn toàn có thể cải thiện, thúc đẩy thủ tục pháp lý dự án nhà ở nhanh hơn để giúp kéo giảm giá nhà xuống, hoặc đẩy mạnh phát triển nhà giá rẻ để cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở.

Giải pháp nào để “ghìm” đà tăng giá?

Theo các chuyên gia kinh tế, để kéo giảm giá nhà đất, Nhà nước cần tạo cơ chế để thị trường BĐS hoạt động trơn tru, đúng quy luật với ba nhóm giải pháp. Đầu tiên là minh bạch thông tin và chính sách nhất quán. Kế đến là tạo ra các kênh thông tin và tri thức để người mua có đủ thông tin và khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Cuối cùng có các cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn để nguồn lực được tập trung cho từng nhóm sản phẩm.

Với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung BĐS suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Vì thế, vai trò của Nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý.

Ở phân khúc nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở cho người thu nhập thấp, chìa khóa chính là đất đai, chi phí xây dựng rất khó giảm. Nhà nước thực tế đang có trong tay quỹ đất chi phí thấp là nhân tố quan trọng nhất để phát triển loại nhà này. Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng của Nhà nước.

Với nhóm sản phẩm đầu cơ tích trữ thuộc diện phải hạn chế, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc nguồn cung sản phẩm nhà ở giá thấp chưa đáp ứng so với nhu cầu và do nhiều chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên giá bị đẩy lên, khiến giá nhà luôn có xu thế tăng. Thậm chí, thời gian qua, một số chủ đầu tư bất động sản còn đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%. Nhưng việc đẩy giá về lâu dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường, khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng. Do đó, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết, thủ tục hành chính cần nhanh hơn, giúp giảm chi phí để doanh nghiệp tạo ra sản phẩm có lợi, đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, để kéo giảm giá nhà cần cơ cấu lại các phân khúc và muốn làm được, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các doanh nghiệp, ngân hàng…

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Đính, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc bình dân; có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại dự án theo hướng chuyển từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để gián tiếp giảm giá bất động sản. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.