Giá nhà liên tục tăng cao, cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng khó

Khảo sát về giá nhà đất tại các nước lân cận với thị trường nhà đất tại Việt Nam, đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam nhận định, trong giai đoạn 2019 – 2023, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam tăng 19,5%.

Trong khi đó, tại các quốc gia châu Á lân cận như Hàn Quốc, Philippines, Indonesia, Trung Quốc và Thái Lan mức tăng lần lượt là 47,9%; 37,9%; 34%; 18,9% và 9,4%. Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hoa Kỳ, Canada, và Đức với mức tăng lần lượt là 25%; 22%; và 18,9% trong cùng giai đoạn.

Các con số nói trên cho thấy giá nhà ngày càng đắt đỏ và cách xa thu nhập, đồng nghĩa cơ hội sở hữu nhà ở đối với người dân các nước ngày càng thấp. Bên cạnh đó, lãi vay cũng không dễ chịu, khiến việc mua nhà đã khó càng khó hơn.

Thực tế trên đã dẫn đến việc nhiều gia đình trẻ cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà, nhưng thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang.

Giá chung cư liên tục leo thang

Ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu về nhà ở là rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường khi mà quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dư địa về tốc độ đô thị hóa tăng cao gây áp lực đến thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc chung cư.

Thế nhưng, những năm gần đây, giá nhà ở chung cư đang liên tục gia tăng với chỉ số tính bằng lần, đặc biệt sau giai đoạn khủng hoảng kinh tế, y tế,… thì giá chung cư ngày càng gia tăng nhiều hơn dù thanh khoản thị trường diễn ra chậm.

Nếu như trước đây, với 4-5 tỷ đồng, người mua nhà hoàn toàn có thể sở hữu một căn hộ chung cư 70-80m2 tại khu vực nội thành. Tuy nhiên, hiện nay với tầm tiền này, việc mua được một căn hộ ưng ý ngoài trung tâm cũng là điều không đơn giản.

Đơn cử như tại quận Long Biên, dự án chung cư Khai Sơn City, các căn hộ diện tích từ 70 - 120m2 có giá giao động từ 4 - 6 tỷ đồng/căn, trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2. Các căn penthouse hơn 200m2 có giá trên 10 tỷ đồng.

Nếu muốn mua chung cư với mức giá mềm hơn, người mua nhà phải chấp nhận di chuyển xa hơn tới các dự án như Bình Minh Garden Đức Giang hoặc Le Grand Jardin Sài Đồng...

Song, các căn hộ này cũng không hề rẻ. Mức giá phổ biến từ 3,2 - 4,5 tỷ đồng/căn hộ hai đến ba phòng ngủ. Các căn hộ giá rẻ từ 1 - 2 tỷ đồng đang ngày càng vắng bóng tại khu vực ngoại thành.

Tại TP.HCM, giá căn hộ cũng đang ở ngưỡng rất cao. Tại khu đô thị Vinhomes Central Park, các phân khu trước đó có giá khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2, hiện mức giá mới đã tăng lên 80 - 85 triệu đồng/m2.

Tại dự án Vinhomes Grand Park, từ mức giá 40 - 50 triệu đồng/m2, mới đây nhất, các tòa chung cư do Mitsubishi phát triển dự kiến sẽ có giá lên tới 5 nghìn USD/m2.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao đã khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Giấc mơ an cư của người Việt ngày càng khó thực hiện.

Cần phải giải bài toán cấp thiết cho thị trường

Khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt và các chi phí liên quan đều có xu hướng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhu cầu nhà ở, vốn là nhu cầu thiết yếu, ngày càng trở nên xa xỉ.

Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một trong những giải pháp hữu ích. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cho mọi người chỉ có thể được giải quyết bằng cách tiếp cận đa chiều. Theo đó, cải thiện nguồn cung được xem là giải pháp bền vững để bình ổn giá mua và thuê.

Đại diện Avison Young cho rằng, cần xem nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội, là nền tảng để phát triển kinh tế như đường sá, điện nước. Các chính sách phát triển nhà ở được xây dựng theo đúng trọng tâm, nhằm giải quyết vấn đề an sinh, có sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của Nhà nước cũng như trợ cấp về lãi suất hay tín dụng.

Với khối tư nhân – doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà ở, việc xác định đúng mục tiêu nhắm đến người có nhu cầu ở thực sẽ định hướng chu trình phát triển dự án, từ giai đoạn tìm kiếm, thu gom quỹ đất cho đến lúc định vị và triển khai dự án. Ngoài ra, còn có nhiều cơ hội mở rộng hợp tác với các đối tác vốn khác nhau để cùng đầu tư nhằm đa dạng và củng cố dòng tiền.

Tuy nguồn cung đầu năm đã rộn ràng hơn ở nhiều phân khúc, nhưng hiện trạng lệch pha của thị trường vẫn chưa thể hóa giải. Một số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và nhà quản lý đều đưa ra cảnh báo thị trường nhà ở thời gian qua phát triển lệch lạc, phần lớn là sản phẩm cao cấp, khan hiếm sản phẩm bình dân, vừa túi tiền. Điều này càng khiến việc tiếp cận nhà ở ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Theo tiến trình phục hồi của thị trường, giới chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, các chủ đầu tư hướng vào các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để giải quyết nhu cầu sở hữu nhà của số đông người dân. Các phân khúc này cũng được dự báo là “lực đẩy” của thị trường, có sức hồi sinh mãnh mẽ nhất trong thời gian tới vì giá hấp dẫn, tính thanh khoản cao.

Một số chủ đầu tư gần đây đã xoay trục sản phẩm để hướng về các phân khúc nhà dễ sở hữu này. Công ty Vinhomes của Tập đoàn Vingroup đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa với nguồn cung hơn 10.000 căn. Đồng thời, Tập đoàn Vingroup cũng cho biết đang tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể sớm khởi công các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tĩnh, TPHCM và các tỉnh, thành phố khác..

Ngoài Vingroup, thị trường cũng lác đác xuất hiện các dự án có giá vừa túi tiền. Một vài dự án khu vực TP Dĩ An, Bình Dương được chào bán từ 30 triệu đồng/m2 hay dự án tại Long An giá từ 20 triệu đồng/m2 cạnh sông Vàm Cỏ Đông…

Nhìn lại chu kỳ khủng hoảng bất động sản năm 2013, nhà vừa túi tiền được coi là “mồi lửa” giúp cho thị trường phá băng, gia tăng tính thanh khoản, giải tỏa tâm lý tiêu cực. Sau hơn 10 năm, vòng lặp khủng hoảng xuất hiện và nhà ở vừa túi tiền một lần nữa được kỳ vọng trở lại với sứ mệnh “giải cứu” thị trường như đã từng thực hiện trước đó.

Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động “giải cứu” chính mình bằng việc ổn định lại bộ máy, định hướng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị hiếu của thị trường. Đặc biệt là chủ động kiểm soát tài chính để có lộ trình kinh doanh phù hợp. Các sản phẩm có giá trị thực và thanh khoản tốt vẫn là cơ hội đầu tư an toàn cho thị trường.