Lộ diện 2 phân khúc BĐS bất ngờ đứng top đầu trong danh sách hàng tồn kho quý II/2024
Dù lượng tồn kho đã giảm so với quý trước, nhưng con số này vẫn ở mức cao, gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Hiện nay, hàng tồn kho bất động sản chủ yếu tập trung vào hai dạng sản phẩm: các bất động sản đã hoàn thành chờ bán hoặc đang chờ bàn giao và các dự án bất động sản đang triển khai dở dang. Đặc biệt, loại hình bất động sản dở dang đang có xu hướng gia tăng, tạo ra thách thức lớn cho các doanh nghiệp trong ngành.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các sản phẩm tồn kho bao gồm những căn chung cư, biệt thự, văn phòng đã hoàn thiện nhưng không có nhiều giao dịch do giá bán hoặc cho thuê quá cao. Một số trường hợp khác do vướng mắc về thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện mở bán, hoặc dự án có vị trí không hấp dẫn người mua, khiến chúng trở thành gánh nặng nợ nần cho doanh nghiệp.
Dù vậy, các doanh nghiệp bất động sản hiện đang đặt nhiều kỳ vọng vào các bộ luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Những quy định mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc về thể chế và quy định pháp lý, đồng thời đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đang gặp khó khăn trước đây. Khi đó, lượng tồn kho từ các bất động sản dở dang có thể sẽ giảm dần, chuyển sang giai đoạn hoàn thiện, góp phần giảm áp lực hàng tồn kho cho doanh nghiệp.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý II/2024 đã ghi nhận khoảng 17.105 căn và nền, với số liệu báo cáo từ 60/63 địa phương. Trong đó, dẫn đầu là phân khúc đất nền với 7.061 nền tồn kho, tiếp theo là nhà ở riêng lẻ với 7.045 căn và chung cư với 2.999 căn tồn kho. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu tập trung ở hai phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền, chiếm hơn gấp đôi so với số lượng căn hộ chung cư tồn kho.
Tổng lượng tồn kho của phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý II/2024 là 14.106 căn và nền, tương đương 73% so với quý I/2024 với khoảng 19.323 căn và nền.
Dù lượng tồn kho đã giảm so với quý trước, nhưng con số này vẫn ở mức cao, gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Hiện có một số doanh nghiệp ghi nhận giá trị hàng tồn kho chiếm đến hơn nửa tổng giá trị tài sản.
Về giá giao dịch, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá chung cư đã tăng trung bình từ 5-6,5% trong quý II tại Hà Nội và TP. HCM, và tăng 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí. Giá bán chung cư tăng không chỉ ở các dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng này chỉ diễn ra trong một giai đoạn ngắn và có dấu hiệu chững lại vào cuối quý II/2024 do giá đã ở mức cao, khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn.
Tại TP. HCM, giá bán căn hộ chung cư trong phân khúc trung cấp dao động từ 35-55 triệu đồng/m², tăng 2%; trong khi phân khúc cao cấp với giá trên 55 triệu đồng/m² tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023. Các báo cáo phân tích dự đoán giá căn hộ chung cư tại TP. HCM có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới do nguồn cung dự án mới đang khan hiếm.
Không chỉ giá căn hộ tăng, mà giá bán ở các phân khúc khác cũng đang leo thang. Trong quý II/2024, giá bán biệt thự và nhà liền kề trong các dự án đều có xu hướng tăng từ 7-9% so với quý trước, tùy vào khu vực.
Bộ Xây dựng nhận định, việc tăng giá nóng trong thị trường căn hộ chung cư đã kéo theo giá nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề trong các dự án và nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu cũng tăng lên.
Bất động sản công nghiệp cũng không nằm ngoài xu thế này. Giá cho thuê đất bình quân tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2024 đã tăng từ 5-8% so với cùng kỳ năm trước. Đối với loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, giá cho thuê cơ bản giữ ổn định, dao động từ 3,5-5 USD/m²/tháng, tương đương khoảng 135-185 USD/m²/chu kỳ thuê.
