Mặt bằng nhà phố kinh doanh “ế ẩm” nhưng giá vẫn “ở trên trời”?

“Đất vàng” cũng bị bỏ trống

Thông thường, cứ sau mỗi dịp Tết Nguyên đán là hoạt động kinh doanh trở lại, nhưng thực tế cho thấy nhiều mặt bằng cho thuê trên các tuyến phố sầm uất bậc nhất vẫn tiếp tục ế ẩm, treo biển tìm khách thuê.  

Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 12/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin bài đăng cho thuê tăng 21% so với tháng trước và 2% so với năm 2022. Trong đó, sản phẩm có lượng tin đăng cho thuê nhiều nhất là nhà trọ với mức tăng 58% so với tháng trước. Tiếp đến là lượng tin rao cho thuê cửa hàng kinh doanh tăng 28%, văn phòng và chung cư có lượng tin rao thuê tăng từ 7 - 9%.

Mặt khác, nhu cầu tìm thuê bất động sản vẫn khá ảm đạm khi tiếp tục đà giảm 6% so với tháng trước và 14% so với cùng kỳ năm 2022. Có thể thấy, nhu cầu thuê mạnh ở tất cả các loại hình (chung cư, nhà riêng, nhà phố và cửa hàng) có xu hướng giảm từ 5 - 14% so với tháng trước đó.

Số liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, Hà Nội, nhu cầu cho thuê bất động sản tăng khi số lượng tin rao phân khúc này tăng 7% so với tháng 11/2023, song nhu cầu tìm thuê lại giảm tiếp 2%. Sau đó, xu hướng tìm thuê giảm mạnh ở hầu hết loại hình.

Trong khi đó, tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, lượng tin rao cho thuê nhà tăng trong tháng cuối năm. Theo đó, tin rao tìm khách thuê cho loại hình căn hộ chung cư TP. Hồ Chí Minh tăng 8%, nhà trọ tăng 6%, văn phòng tăng 3%. Tuy nhiên, dù lượng tin rao cho thuê gia tăng, nhưng nhu cầu tìm thuê tại TP. Hồ Chí Minh vẫn giảm đối với các loại hình như căn hộ, nhà riêng, nhà mặt phố lần lượt là 4%, 13% và 13%.

Câu chuyện mặt bằng cho thuê rơi vào ế ẩm không chỉ diễn ra tại những khu phố bình thường mà ngay cả những khu phố vốn được coi là đắt đỏ nhất Hà Nội như phố Huế, Hàng Bông, Hàng Da, Thợ Nhuộm,.. không khó để bắt gặp những cửa hàng treo biển thanh lý trả cửa hàng và đóng cửa cho thuê.

Mặt hàng quần áo, thời trang vốn là thị trường kinh doanh nở rộ những năm 2018-2019 với số lượng cửa hàng mở ra siêu lớn và siêu nhanh, nay lại là ngành chủ yếu trả mặt bằng. Thực tế, hoạt động trả mặt bằng này đã diễn ra từ trước Tết Nguyên đán vài tháng do kinh doanh ế ẩm kéo dài, các chủ cửa hàng không còn gồng gánh nổi chi phí thuê mặt bằng nên buộc phải dừng hoạt động.

Theo chia sẻ của chủ một quán cà phê trên phố Cửa Nam chia sẻ: “Từ hai năm nay quán cà phê của anh thưa khách hơn hẳn sau dịch Covid-19 nên anh đã phải chia đôi mặt bằng. Ban ngày anh bán cà phê còn buổi tối là ban nhạc acoustic để phần nào giảm thiểu chi phí”.

Cũng theo anh, khi kinh tế khó khăn nên người dân có xu hướng cắt giảm chi tiêu. Mặt hàng của anh không phải thiết yếu nên khó khăn cũng là điều dễ hiểu. Nhiều người bạn mở quán của anh trên các con phố lân cận cũng đều chung cảnh ngộ. Trong năm rồi đã có rất nhiều người không trụ được phải sang nhượng lại.

Nhận định về tình trạng cho thuê mặt bằng hiện nay tại thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: “Điều này ảnh hưởng nặng nề đền thị trường bất động sản đặc biệt là phân khúc bất động sản thương mại. Làm cho niềm tin của các nhà đầu tư bị giảm sút. Do vậy các phân khúc thương mại khác như shophouse sẽ bị suy yếu”.

Theo ông Đính: “Để khắc phục tình trạng này phải thay đổi rất nhiều thứ. Trước tiên là xu hướng nhà phố cần hướng đến mục đích thương mại là chính và phục vụ cho các hoạt động du lịch nhiều hơn.

Các doanh nghiệp và chủ cửa hàng cần phải nghiên cứu và thích nghi với thị trường hiện nay đó là ứng dụng về công nghệ trong bán hàng, cùng với đó là các vấn đề biến động khác của thị trường. Đặc biệt là phải cân đối lại giá cả sao cho hợp lý hơn nữa”.

Giá vẫn “ở trên trời”?

Theo khảo sát, mặc dù nhiều khu phố tình trạng mặt bằng bỏ trống diễn ra từ rất lâu nhưng gần như chủ cho thuê các địa điểm này không hề giảm giảm giá cho thuê. và tăng giá theo kì hạn, khiến cho nhiều chủ kinh doanh càng thêm khó khăn dẫn đến buộc phải trả mặt bằng do không gồng gánh nổi. Cứ như vậy, nhiều mặt bằng phố chấp nhận bỏ không chứ nhất định không chịu xuống giá.

Theo chuyên gia của CBRE Việt Nam, thị trường mặt bằng bán lẻ trên toàn quốc đang có sự phục hồi nhưng lại xảy ra tình trạng “lệch pha” rất lớn giữa các khu vực khác nhau.

Cụ thể, sau thời dài tăng phi mã, mặt bằng nhà phố khu vực trung tâm đang có giá thuê cao gấp 5 lần so với trung bình các khu vực khác của thành phố, tạo nên một làn sóng dịch chuyển khỏi trung tâm của các doanh nghiệp. Chưa kể, sức mua suy giảm cũng là lý do khiến nhiều chuỗi thương hiệu không còn mặn mà với các mặt bằng “đất vàng” đắt đỏ, bởi tiền thuê chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Khả năng lấp đầy ngày càng khó, tuy nhiên, nghịch lý là đang có rất ít chủ nhà chấp nhận giảm giá mạnh để chia sẻ với khách hàng. Theo thống kê của một trang rao bán và cho thuê bất động sản uy tín, trong nửa đầu quý I/2024, giá chào thuê bình quân một căn nhà phố để kinh doanh ở quận 1, TP. Hồ Chí Minh là 128 triệu đồng/tháng, giảm không đáng kể so với năm 2023.

Hay như tại khu vực Phú Nhuận hay quận 7, giá chào thuê nhà mặt tiền kinh doanh cũng chỉ giảm nhẹ so với cuối năm ngoái. Đáng chú ý, kết quả thống kê của trang này cũng ghi nhận nguồn cung toàn TP. Hồ Chí Minh trên đà suy giảm từ giữa năm 2023.

Theo lời một người đang kinh doanh trên phố Trung Kính, quận Cầu Giấy chia sẻ, dù đã treo biển thế nhưng nhiều tháng qua, mặt bằng kinh doanh 5 tầng tại đây vẫn chưa có khách chốt thuê vì mức giá thuê khiến ai nghe cũng phải giật mình.

Theo người này, sau dịch COVID-19, mặt bằng kinh doanh 5 tầng này đã liên tục đổi chủ. Dù vắng khách nhưng giá thuê mặt bằng vẫn neo ở mức cao khoảng 80 triệu đồng/tháng.

"Mức giá thuê mặt bằng kinh doanh 5 tầng trên phố Trung Kính đang dao động khoảng 80 triệu đồng/tháng. Dù mặt bằng nằm ở trung tâm quận Cầu Giấy, thuận tiện kinh doanh, có chỗ để xe rộng rãi... thế nhưng nhiều khách thuê khi nghe chủ nhà phát giá xong là bỏ chạy, không dám thương lượng" người này nói.

Hiện tại, không ít khách thuê mặt bằng bán lẻ hiện có nhu cầu nhưng vẫn trong trạng thái chờ đợi để có được những mặt bằng rẻ hơn. Theo diễn biến chung, nhiều khả năng đến quý II/2024, thị trường mặt bằng bán lẻ mới dần khởi sắc, song cũng chỉ đạt khoảng 80% so với thời điểm trước năm 2019.