Mất cân đối cung – cầu, người thu nhập cao cũng khó mua nhà

Theo Cushman & Wakefield cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Báo cáo của đơn vị này cho thấy tại cả Hà Nội và TP.HCM, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi các sản phẩm giá rẻ gần như vắng bóng.

Điều này kéo theo giá sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội trong quý I đạt 3.221 USD/ m2 (83 triệu đồng/m2), tăng 10% theo quý. Còn tại TP.HCM, thị trường thiết lập mặt bằng giá mới với mức trung bình 4.691 USD/m2 (hơn 121 triệu đồng), tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và vọt 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân tích chi tiết từ CBRE cho thấy trong quý I/2025, thị trường TP.HCM xuất hiện một số sản phẩm mới tại khu vực trung tâm TP được chào bán với mức giá từ 290 triệu đồng/m2 đến hơn 500 triệu đồng/m2 thông thủy, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP tiếp tục tăng so với quý trước.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung giá vừa phải và mức giá bán không ngừng leo thang khiến tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới trong quý I chỉ đạt 60%, thấp hơn nhiều so với 80% của cùng kỳ năm trước, thời điểm mà giá bán vẫn phổ biến ở mức 55-80 triệu đồng/m2, theo CBRE.

Mới đây nhất, trong báo cáo thị trường quý I, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) một lần nữa nhấn mạnh sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung nhà ở, khi phần lớn dự án mới chủ yếu phục vụ nhóm người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Theo VARS, trong 3 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới. Con số này giảm một nửa so với quý IV/2024 nhưng vẫn gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo.

Ngược lại, phân khúc bình dân chỉ chiếm gần 13% nguồn cung, tương đương gần 2.000 căn hộ. Dù tỷ lệ này đã tăng 33% so với quý trước và 54% so với cùng kỳ năm 2024, VARS cho rằng đây vẫn là con số "rất ít ỏi" so với nhu cầu thực tế lên tới hàng triệu căn hộ.

Phân tích từ các chuyên gia cho thấy, cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục bộc lộ sự mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn các dự án mới được tung ra thị trường trong quý I/2025 tập trung vào phân khúc cao cấp, hướng đến đối tượng người mua có tiềm lực tài chính mạnh và các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn về lợi nhuận. Thực tế này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân, vẫn đang trong tình trạng khan hiếm.

Người có thu nhập cao cũng khó mua nhà

Theo chuyên gia tại CBRE, giá căn hộ tăng quá nhanh trong 2-3 năm qua khiến cả người thu nhập cao cũng khó sở hữu nhà ở, kéo theo tỷ lệ tiêu thụ căn hộ giảm mạnh trong 3 tháng đầu năm.

Trước đó, một nghiên cứu mới đây từ chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy, tốc độ tăng giá nhà tại Việt Nam đang vượt xa thu nhập và người lao động, dù ở tầm tuổi nào đều gặp khó khăn khi tiếp cận. Cụ thể, tăng trưởng giá nhà trong 5 năm của Việt Nam đạt mức 59%, trong đó giá nhà trung bình tại Hà Nội hiện nay là 61 triệu đồng mỗi m2 còn TP HCM là 57 triệu đồng mỗi m2. Còn thu nhập bình quân của một lao động Việt Nam mỗi tháng vào khoảng 7,5 triệu đồng, tăng 7% mỗi năm.

Theo Batdongsan, nếu so sánh lương trung bình và giá nhà, một người lao động ở độ tuổi trên dưới 30 sẽ mất khoảng 25,8 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (rộng 60 m2) với giá khoảng 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.

Dữ liệu từ Numbeo, nền tảng thống kê chi phí sống toàn cầu, cho thấy chỉ số Giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam giữa năm 2024 đạt 22,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Khả năng chi trả cho khoản vay của người Việt cũng rất thấp, chỉ đạt 0,4 điểm, phản ánh rõ rệt sự chênh lệch giữa tốc độ gia tăng thu nhập và giá nhà.