Mô hình kim tự tháp nhà ở bị đảo lộn, mất cân đối và thiếu tính bền vững

Cho đến nay, nhiều chính sách đã được kích hoạt và bắt đầu ngấm vào thị trường. Tuy nhiên, mô hình kim tự tháp nhà ở lại đang bị đảo ngược khiến thị trường rơi vào tình trạng dư cung nhà ở cao cấp nhưng lại thiếu cầu và tình trạng thiếu cung nhà ở bình dân trong khi nhu cầu phân khúc này lại lớn. Vì thế, rất cần một cơ chế hoạt động để đảo ngược tình thế, đưa thị trường thoát khỏi khó khăn và gia tăng niềm tin cho người mua nhà trong thời điểm này.

Nguồn cung nhà ở tăng nhưng thiếu phân khúc nhà ở giá rẻ

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết số doanh nghiệp có sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường trong 3 năm qua không nhiều, riêng 9 tháng đầu năm 2023 chỉ có 13 doanh nghiệp có sản phẩm đưa ra thị trường với tổng cộng 15.020 căn hộ. Để tăng cung, giảm giá, cần cấp bách tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Trong các năm qua, do vướng mắc pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện. Tuy nhiên, cũng có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, dự án nhà ở trung cấp đã được doanh nghiệp chủ đầu tư chuyển đổi thành dự án nhà ở cao cấp khiến giá nhà tăng cao hơn.

Việc này khiến thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng gặp vướng mắc, mà thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.

Còn theo số liệu nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, quý 3 có tổng 3.600 căn hộ được chào bán. Tuy nhiên, trong số đó, đa phần lại đến từ phân khúc cao cấp, chiếm đến 96% và 4% là hạng sang. Mặc dù nguồn cung sơ cấp của quý ghi nhận tăng trưởng gần bằng 6 tháng đầu năm nhưng vẫn khó đáp ứng nhu cầu của đa số người dân.

Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, lượng giao dịch căn hộ bình dân trong quý 3 đạt hơn 650 giao dịch, cao gấp 3 lần so với trung cấp và gấp 15 lần đối với căn hộ hạng sang. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ luôn ở mức cao. Dự báo từ đơn vị nghiên cứu, nguồn cung nhà ở giá rẻ khó cải thiện rõ nét trong thời gian ngắn vì chi phí phát triển quỹ đất đang tiếp đà tăng.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết: "Đa số các chủ đầu tư thâu tóm quỹ đất trong thời gian vừa rồi với mức giá rất cao, do đó họ phải bán với giá cao để có thể đạt được mức lợi nhuận. Ở đây chúng ta sẽ nhìn nhận lại vấn đề về mặt quỹ đất là vấn đề cần được tháo gỡ. Nếu như quỹ đất chi phí thấp được tiếp cận bởi các chủ đầu tư thì tất nhiên các chủ đầu tư này sẽ cân nhắc sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân".

Ngoài ra, hiện TP.HCM đã giải quyết được 39 dự án trong tổng số 148 dự kiến đề nghị gỡ vướng. Đối với dự án còn lại, thành phố sẽ tiếp tục tháo gỡ liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Động thái này cũng góp phần giúp nguồn cung nhà ở trên địa bàn sẽ được cải thiện trong thời gian tới.

Phân khúc nhà ở cao cấp áp đảo thị trường

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội thì nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong 2 năm qua. Trước tình hình này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc đề xuất giảm giá nhà để tạo niềm tin cho thị trường.

Được biết, đây không phải là lần đầu tiên giới chuyên gia đề xuất hạ giá nhà, trước đó vào giai đoạn nửa đầu năm 2023, khi thị trường gặp nhiều khó khăn, giới chuyên gia đã kêu gọi giảm giá nhà để tạo dòng tiền cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định: "Giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ "cần bán", hoặc "cần mua". Đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng "bong bóng", hoặc đang bị tác động bởi các "chiêu thức" làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng "giá ảo" thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản".

HoREA cho rằng tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, nghiêng về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình "kim tự tháp" thị trường nhà ở hiện nay bị "lộn ngược đầu", mất cân đối và không bền vững. Bởi phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít.

Thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này, trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm đến 70-80%, áp đảo thị trường nhà ở và dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và "ngốn" một nguồn lực lớn của xã hội, mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

Theo ông Châu, để đảo ngược mô hình thị trường nhà ở từ "kim tự tháp lộn ngược" về lại mô hình "kim tự tháp" cân đối, hài hòa, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc nhà ở chủ đạo của thị trường thì đòi hỏi "tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững".

Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp để kéo giá nhà giảm xuống là cần thiết cho giai đoạn thị trường như hiện nay./.