Mua nhà thương mại xây trên đất tái định cư, hàng nghìn căn hộ không cấp sổ đỏ

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến vướng mắc này bắt nguồn từ quy định tại Chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 21/4/2003 của UBND TP. HCM yêu cầu điều tiết 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Sau đó, quy định này được điều chỉnh bởi Công văn 7623/UBND-ĐT năm 2005, cho phép chủ đầu tư bán quỹ nhà nếu địa phương không có nhu cầu mua lại.

Sau đó các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bán tất cả các sản phẩm nhà ở, căn hộ, nền nhà trong dự án cho khách hàng, bao gồm phần diện tích 10% quỹ đất ở hoặc 20% quỹ nhà ở, nhưng từ năm 2005 cho đến nay tất cả các khách hàng này đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) nên không thực hiện được các quyền của chủ sở hữu nhà ở, đất ở.

Theo HoREA thông tin, thời điểm năm 2003, TP. HCM đã ban hành chỉ thị số 07, trong đó yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở đều phải dành từ 10% quỹ đất ở xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà ở bán theo nguyên tắc bảo toàn vốn (có kiểm toán) cho nhà nước để đưa vào quỹ nhà, đất phục vụ chương trình tái định cư cho các dự án trọng điểm của thành phố.

Căn cứ quy định tại 2 chỉ thị này, phần lớn các dự án nhà ở thương mại được UBND TP. HCM giao đất trong giai đoạn từ 2003 - 2005, UBND TP. HCM đều yêu cầu chủ đầu tư dành 10% quỹ đất ở hoặc 20% quỹ nhà ở hoặc bán lại căn hộ chung cư trong dự án cho thành phố để phục vụ tái định cư.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án, các chủ đầu tư đã lấy ý kiến của UBND quận, huyện nơi có dự án về không có nhu cầu mua lại quỹ nhà ở, đất ở có mục tiêu tái định cư trong dự án. UBND TP. HCM đã chấp thuận không mua lại nhà tái định cư và đề nghị rà soát, xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) từ việc thành phố không mua lại nhà, đất này.

Thế nhưng, từ đó đến nay, thành phố chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung tại các dự án do chưa được pháp luật quy định cụ thể, dẫn đến người mua nhà không được cấp sổ hồng và phát sinh khiếu nại của người dân.

Trong số các dự án vương mắc có thể có thể kể đến, dự án Riva Park 504 Nguyễn Tất Thành, quận 4 do Công ty CP Địa ốc Việt làm chủ đầu tư cũng đã bán 150 căn hộ trong tổng số 320 căn hộ của dự án cho khách hàng. Trong quyết định giao đất có dự kiến chủ đầu tư bán lại 150 căn hộ này cho UBND quận 4 để phục vụ nhu cầu tái định cư, sau đó UBND quận 4 đã có văn bản xác nhận quận 4 không có nhu cầu mua.

Trường hợp 200 căn hộ dự án khu nhà ở Tiến Hùng (Ehome3, quận Bình Tân), 244 căn hộ dự án chung cư Phương Việt (quận 8), đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, không còn ràng buộc nghĩa vụ tái định cư và đủ điều kiện pháp lý để cấp sổ hồng cho cư dân.

Trường hợp dự án khu nhà ở 9B4 - 9B8 tại xã Bình Hưng (Bình Chánh) của Công ty Dương Hồng cũng tương tự. Dự án đã được cấp 229 sổ hồng, chỉ còn 25 căn chưa được cấp do từng nằm trong quỹ dự kiến bán lại cho thành phố.

Đối với trường hợp dự án Dương Hồng, Công ty đã tự thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Dự án có đầy đủ pháp lý và Công ty Dương Hồng đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo quy định pháp luật. Dự án đã được cấp 229 sổ hồng cho khách hàng, chỉ còn lại 25 căn nhà của dự án chưa được cấp sổ hồng.

Theo HoREA, tại thông báo số 77/TB-VP ngày 25/1/2024 của Văn phòng UBND TP. HCM đã nêu rõ các tiêu chí để phân loại, xử lý các dự án vướng mắc: nguồn gốc đất, căn cứ pháp lý về nghĩa vụ tái định cư, ưu đãi chủ đầu tư từng được hưởng, nghĩa vụ tài chính đã thực hiện và nhu cầu tái định cư hiện tại.

HoREA cho răng, với các tiêu chí trên đây thì UBND TP. HCM hoàn toàn có thể chỉ đạo giải quyết ngay việc cấp sổ hồng cho khách hàng đã mua căn hộ thuộc diện dự kiến phục vụ tái định cư trong dự án nhà ở thương mại, mà dự án đó đã có đầy đủ pháp lý; có nguồn gốc đất dự án do chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước,