Ngân hàng khó mở hầu bao với bất động sản

Kiểm soát cho vay bất động sản

Nếu như các năm trước, nửa cuối năm luôn là thời điểm các ngân hàng rầm rộ tung ra các chương trình ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà, thì tình hình hiện nay không còn sôi động. Kể cả những nhà băng vốn có thế mạnh về tín dụng mua nhà như Sacombank, Techcombank... cũng chủ yếu tập trung room tín dụng được nới thêm vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, hạn chế bất động sản.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến ngày 16/9, tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế đạt 10,47% so với cuối năm 2021 và đạt 17,1% so với cùng kỳ năm 2021. Phó thống đốc Đào Minh Tú cho biết, NHNN vẫn kiên định mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay 14%, nhưng sẽ điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế.

Với tình hình hiện nay, khó kỳ vọng nới thêm room tín dụng. Một số ý kiến cũng cho rằng, việc để các tổ chức tín dụng tự do tăng trưởng có thể gây ra một số hệ lụy, rủi ro nợ xấu, nên chính sách cần linh hoạt song vẫn phải thận trọng. Thời điểm này, cơ quan quản lý cần kiểm soát một số lĩnh vực tăng trưởng nóng thời gian qua như bất động sản, chứng khoán. Do vậy, trước mắt vẫn nên giữ trần tín dụng.

Dư địa cho vay còn lại trong 4 tháng cuối năm rất hạn chế, vốn tín dụng sẽ được ưu tiên vào lĩnh vực thiết yếu và lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát vào bất động sản. NHNN cho biết, tính đến cuối tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%).

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng hơn 14% so với cuối năm 2021, theo NHNN, là cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước. Nói cách khác, tín dụng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Tín dụng đối với bất động sản thường có thời gian dài, hiện khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản là vay trung, dài hạn. Trong khi đó, kể từ đầu tháng 10/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của ngân hàng phải giảm từ 37% xuống còn 34% theo quy định của Thông tư 08/2020/TT-NHNN. Chủ trương điều hành tín dụng của NHNN không cấm tín dụng vào bất động sản, nhưng cần cẩn trọng và có cơ cấu danh mục đầu tư tín dụng hợp lý để hạn chế rủi ro, đặc biệt trong điều kiện áp lực tín dụng rất lớn.

Lãi suất cho vay lĩnh vực nhà đất tăng

Bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc Đức Linh (Duc Linh Real) tỏ ra khá thận trọng khi cho rằng, nhiều ngành nghề khác cũng đang khát vốn nên cả người mua nhà và các chủ đầu tư sẽ còn phải kiên nhẫn chờ đợi thêm.

“Khi room tín dụng mới tung ra, ngân hàng sẽ ưu tiên giải ngân cho những hồ sơ cũ và danh sách chờ này khá dài nên sẽ khó lòng giải quyết hết. Với hồ sơ mới, ngân hàng vẫn làm nhưng giữa việc duyệt cho vay và giải ngân là 2 câu chuyện hoàn toàn khác nhau”, bà Linh nói, đồng thời chia sẻ thêm, Duc Linh Real cũng vay vốn ngân hàng để phục vụ hoạt động kinh doanh, nhưng vì có lịch sử tín dụng tốt và khoản vay không lớn nên chưa ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân, trong khi nhiều doanh nghiệp cùng ngành khác đang rất sốt ruột, họ chấp nhận lãi suất cao miễn sao được cấp vốn kịp thời.

Bên cạnh đó, lãi suất huy động và cho điều chỉnh tăng cũng đang tạo áp lực, chẳng hạn như ông Nguyễn Văn Hòa, chủ một doanh nghiệp bất động sản tại huyện Bình Chánh, TP.HCM cho biết, trước đó ông được vay lãi suất ưu đãi 7,8%/năm, dù chưa hết thời hạn ưu đãi nhưng ngân hàng đã thông báo áp dụng mức lãi suất mới là 8,6%/năm.

“Không chỉ doanh nghiệp, khách hàng cá nhân vay mua nhà hiện nay cũng phải trả lãi vay ở mức cao từ 11-13%/năm, chứ không còn được ngân hàng ưu đãi lãi suất 6 tháng hay 1 năm như trước”, ông Hòa nói.

Hầu hết các nhà băng đều đóng “hầu bao” tín dụng đối với chủ đầu tư, chỉ ưu tiên cấp tín dụng cho cá nhân mua căn hộ ở dự án có đầu ra tốt. Các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, khả năng lãi suất đầu vào - đầu ra tiếp tục tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023.

Theo các chuyên gia trong ngành, từ nay tới cuối năm, các doanh nghiệp bất động sản khó có thể trông chờ sự khởi sắc của 2 hai kênh dẫn vốn chủ lực là tín dụng ngân hàng và người mua nhà. Vì thế, nhiều nhà phát triển dự án có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, giảm đầu tư ở các địa phương, thay vào đó là tập trung hơn vào các dự án ở gần trung tâm hay khu vực ven đô để đảm bảo tính thanh khoản.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản lúc này là phải đa dạng hóa nguồn vốn, trước tiên là chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn, hướng đến một chiến lược vốn tối ưu, thay vì đến khi có nhu cầu mới huy động. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần tạo điều kiện cho người mua nhà bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng…