Nghịch lý thị trường nhà liền thổ quý I/2023: Thanh khoản ảm đạm nhưng giá bán vẫn tăng cao

Thanh khoản “đóng băng”

Theo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 vừa được JLL Việt Nam công bố cho thấy, tại thị trường Hà Nội, hoạt động giao dịch trong quý I/2023 của thị trường nhà liền thổ gần như đóng băng do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân.

Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch, một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất đông sản khiến người mua không đủ khả năng chi trả, khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm –19 căn.

Về nguồn cung, Hà Nội tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn trên địa bàn thành phố ngừng mở bán trong quý này. Nguồn cung mới ghi nhận 60 căn được mở bán, giảm -92,9% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ và vừa ở khu vực phía Tây và phía Đông thành phố Hà Nội như Legacy Garden, Eurowindow Twin Park.

Trong khi đó, đối với thị trường TP Hồ Chí Minh, số lượng giao dịch tại thị trường nhà liền thổ ghi nhận mức giảm mạnh 91,7% so với quý trước (giảm 98,3% so với cùng kỳ năm trước), chỉ với 19 căn bán, hầu hết người mua và nhà đầu tư áp dụng chiến thuật “chờ và xem” trong bối cảnh thị trường trầm lắng và còn nhiều bất ổn pháp lý. Các giao dịch này đến từ các dự án đã mở bán từ trước như Global City, The Classia và Vinhomes Grand Park.

Về nguồn cung, tiếp tục xu hướng trầm lắng từ quý trước. Cụ thể, không ghi nhận dự án mở bán mới trong quý I/2023. Do đó, số căn mở bán mới giảm mạnh 67,9% so với quý trước (giảm 93,6% so với cùng kỳ năm trước), với chỉ khoảng 60 căn đến từ các dự án giá cao hiện có của Khang Điền, Masterise và Vinhomes.

Giá vẫn tăng cao?

Mặc dù thanh khoản ghi nhận ảm đạm cả ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tuy nhiên, theo báo cáo của JLL cho thấy, giá phân khúc nhà liền thổ vẫn ghi nhận mức tăng giá cao.

Cụ thể, đối với thị trường Hà Nội, đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường (dưới USD 6.500/m2) đã đóng bảng hàng do CĐT áp dụng chiến lược “chờ và xem” khiến giỏ hàng sơ cấp quý này chủ yếu còn lại các dự án giá cao, khiến giá bán trung bình của Nhà liền thổ tăng 9,02% theo quý, đạt mức USD 7.134/m2 đất trong Q1.23. Tuy nhiên, nếu loại bỏ yếu tố thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, giá bán trung bình của các dự án hiện hữu đều giảm nhẹ -0,8% theo quý do các chủ đầu tư đều không thay đổi nhiều về bảng giá và chính sách bán hàng.

Trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh, JLL Việt Nam cho biết, giá sơ cấp trung bình của các dự án nhà liền thổ giảm nhẹ 2-3% so với quý trước (tính trên mỗi dự án), do chủ đầu tư có xu hướng giảm giá nhầm thu hút người mua. Trong khi đó, giá bán thứ cấp trung bình giảm nhẹ 0,5% so với quý trước, nguyên nhân đến từ việc giảm giá đáng kể của các dự án như Lakeview City, Palm Marina liên quan đến các thông tin tiêu cực về nhà phát triển dự án. Ngược lại, khu Nam Sài Gòn ghi nhận tăng trưởng khả quan ở mức 1,74% so với quý trước, nhờ vào chất lượng sản phẩm và nhu cầu ổn định tại khu vực này.

Dự báo trong thời gian tới, JLL cho biết, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị định 08 nhằm làm giảm áp lực thanh khoản cho trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động tích cực đến toàn thị trường trong ngắn và trung hạn. Bên cạnh đó, các động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng được kì vọng sẽ giúp khơi thông dòng vốn tắc nghẽn trong năm vừa qua, tập trung phát triển các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.

Trước các ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường Nhà liền thổ tại Hà Nội, được kỳ vọng sẽ dần hồi phục từ nửa cuối năm 2023, với khoảng 1.200 căn được mở bán mới trong 9 tháng tới. Tuy nhiên, con số này còn phụ thuộc nhiều vào khả năng tái cơ cấu nợ, thỏa thuận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản với nhà đầu tư của các chủ đầu tư.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Theo đó, thị trường nhà liền thổ dự kiến ​​sẽ chào đón 1.000 căn vào năm 2023. Tương tự, nguồn cầu được dự báo sẽ vẫn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.