Người dân không dễ mua nhà ở xã hội vì còn nhiều khó khăn

Giá nhà ở giá rẻ vẫn cao?

Mặc dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở bình dân để kéo mức giá bán trung bình xuống thấp, cho phù hợp với nhu cầu tài chính của người lao động. Nhưng thực tế hiện nay, giá nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang quá cao.

Đơn cử như khu nhà ở xã hội ở Rice City Linh Đàm thuộc địa bàn phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai) bàn giao cho người dân về ở từ đầu năm 2016, hiện nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá 33-46 triệu đồng/m2, tùy vị trí từng căn và từng tòa.

Trong khi giá ban đầu bán cho các đối tượng theo quy định tại dự án nhà ở xã hội này cao nhất gần 15 triệu đồng/m2. Như vậy, đến thời điểm này, mỗi mét vuông tại các căn hộ cụm chung cư Rice City đã tăng lên hơn gấp đôi, gấp ba lần so giá ban đầu.

Tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) trên địa bàn phường Đại Kim (quận Hoàng Mai) hiện cũng có một số căn rao bán với mức giá 30-45 triệu đồng/m2.

Hay như ở dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn mới đây, khi được mở bán lần đầu với giá bán gần 20 triệu/m2 đã khiến nhiều người bất ngờ. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, giá thuê căn hộ tại dự án này là 99.081 đồng/m2/tháng (đã bao gồm VAT và chi phí bảo trì), giá bán là 19.523.116 đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2.

Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất với diện tích 69,9 m2 tại dự án này, người mua cần bỏ ra hơn 1,39 tỷ đồng, trong khi diện tích to nhất 76,8 m2 thì số tiền phải bỏ ra khoảng 1,5 tỷ đồng/căn hộ.

Nếu đặt giá nhà ở xã hội trong bài toán với mức thu nhập bình quân của người lao động là 8 triệu đồng/người/tháng (tính theo số liệu từ Bộ KH&ĐT) thì giá nhà ở xã hội hiện vẫn cao so với mức thu nhập người dân.

Liên quan tới thu nhập, có ý kiến cho rằng, giá nhà hiện nay đã tăng gần gấp đôi trong 5 năm qua. Trước đây, giá nhà ở xã hội có 13-15 triệu đồng/m2 nhưng nay đã gần 20 triệu đồng/m2. Khung thu nhập thấp dẫn đến việc người mua nhà phải chi trả quá nửa thu nhập hàng tháng cho khoản vay ngân hàng. Theo đó Bộ Xây dựng phải thay đổi điều kiện mua nhà trong Luật Nhà ở hoặc Bộ Tài chính phải nâng mức chịu thuế thu nhập cá nhân.

Khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng

Do nhiều quy định về điều kiện vay nhằm đảm bảo thu hồi các khoản cho vay từ phía ngân hàng, nên đến thời điểm này, việc tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là khó.

Trong số 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được 83 tỷ đồng trên tổng số 1.095 tỷ đồng giá trị ký kết. Còn nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm. Có thể thấy, do mức lãi suất chưa đủ hấp dẫn để nhà đầu tư và người mua quyết định vay.

Nhiều nhà đầu tư kiến nghị nên cho vay với lãi suất 6,5%/năm, còn người mua nhà mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. VNREA đã đề nghị ngân hàng vận dụng cơ chế của Ngân hàng Chính sách xã hội, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Từ đó tạo sức hút cho gói vay 120.000 tỷ đồng.

Về phía chủ đầu tư, trong một cuộc họp gần đây tại TP.HCM với sự tham dự của đại diện Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM và các doanh nghiệp cho thấy còn nhiều vấn đề trong việc tiếp cận vốn vay.

Như đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, ngân hàng yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (năm 2013) để thế chấp theo quy định. Trong khi đó, hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sau khi có quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không đủ thành phần hồ sơ để vay.

Mặt khác, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư có thỏa thuận với các ngân hàng khác để cấp hạn mức bảo lãnh đối với nhà thầu, đơn vị thi công, người mua nhà, bảo lãnh hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ. Tuy nhiên, giải pháp bảo lãnh này lại khác biệt với quy định cho vay của các ngân hàng.

Chưa hết, với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư chỉ cần đáp ứng các điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1551/BXD-QLN ngày 20/4/2023. Nhưng, các ngân hàng lại yêu cầu phải có quyết định giao đất và Giấy phép xây dựng, thì mới xem xét đến việc cho vay.

Do những quy định khác biệt và vướng mắc trên, nên đến thời điểm này, hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM không đủ thành phần hồ sơ đáp ứng quy định của ngân hàng để được xem xét vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Giải pháp nào cho nhà ở xã hội?

Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân kiến nghị, để đạt hiệu quả trong thực tế triển khai, giúp phần đông người lao động tiếp cận được với nhà ở xã hội, cần thiết phải nghiên cứu điều chỉnh tên chương trình/đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" thành “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở cho người lao động thuộc diện thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, đi liền với việc giảm mạnh lãi suất cho vay và áp dụng cho tất cả đối tượng người lao động mua nhà ở trong chương trình.

Hiện Bộ Xây dựng đang dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhưng vẫn giữ nguyên điều kiện với đối tượng mua nhà ở xã hội như: Người thu nhập thấp, làm việc tại doanh nghiệp không thuộc diện nộp thuế thu nhập; có tạm trú đăng ký 1 năm tại tỉnh có nhà ở xã hội…

Từ những bất cập trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị, đã đến lúc điều chỉnh và phân cấp lại đối tượng mua nhà ở xã hội, đồng thời nới lỏng một số điều kiện về thu nhập, cư trú để người có nhu cầu dễ tiếp cận.

Cùng với đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, các cấp có thẩm quyền nên tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm đối với từng địa phương, từng lĩnh vực của nền kinh tế.

Đặc biệt là quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Cần đảm bảo quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp ổn định dài hạn, đảm bảo việc xây dựng và phát triển thành các khu đô thị phù hợp, có đầy đủ các cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông thuận tiện.

Bên cạnh đó, chính quyền các địa phương cần khẩn trương rà soát, thống kê số lượng các dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn, phân loại các dự án theo từng chủ thể, từng lĩnh vực.

Đồng thời, nắm bắt và xác định rõ các nguyên nhân các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm để kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền.

Từ đó, tổng hợp các vướng mắc vượt quá thẩm quyền để đề xuất với các cơ quan liên quan đẩy nhanh việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của xã hội./.