Người thu nhập trung bình ngày càng khó mua nhà tại đô thị?

Giá nhà tăng không ngừng từ năm 2017 đến nay

Trong báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, HoREA đánh giá, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn neo cao, vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị.

Tại TP.HCM, với căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng mỗi năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2.

Không riêng gì TP.HCM mà các đô thị tại Bình Dương, Đồng Nai, việc sở hữu căn hộ của người trẻ và gia đình có thu nhập trung bình cũng không dễ do giá bán chưa phù hợp và lệch pha cung - cầu.

Trong khi đó, cùng với sự hạn chế về nguồn cung của toàn thị trường, tại Hà Nội, giá chung cư cao cấp bị đẩy lên mức 60-100 triệu đồng/m2, nhiều người có trong tay 3 tỷ đồng cũng không thể mua nổi 1 căn hộ 2 phòng ngủ.

Khảo sát thực tế phân khúc căn hộ quý 3 có thể thấy phân khúc giá bình dân dưới 30 triệu đồng gần như tuyệt chủng khỏi nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội. Đáng nói, không chỉ giá căn hộ chung cư mới, trên thị trường thứ cấp giá chung cư đạt ngưỡng cao chóng mặt. Nhiều khu chung cư tăng 50-70% giá so với giá ra hàng cách đây 5 năm. Thậm chí, so với ngay giai đoạn COVID-19, năm 2021, giá đã tăng khoảng 50%. Mức giá căn hộ cao cấp đã đi vào sử dụng 2 phòng ngủ hiện dao động trên dưới 4 tỷ đồng, tương đương 50-60 triệu đồng/m2. Muốn mua căn hộ 3 phòng ngủ cũng phải có trong tay trên dưới 5 tỷ đồng.

Nhận định về thị trường chung cư hiện nay, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã đưa ra một số văn bản để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của thị trường.

Từ đó tạo ra nền tảng cơ sở cho các chủ đầu tư được phê duyệt các dự án mới, đưa ra các dòng sản phẩm mới tới thị trường. Thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều thách thức, đơn cử là sự chênh lệch trong cung cầu và giá bán phân khúc căn hộ chung cư vẫn neo ở mức cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng hạn chế.

Savills Việt Nam cũng chỉ ra, giá sơ cấp trong quý 3/2023 đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 13% theo năm.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cũng cho rằng, riêng tại TP.HCM, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Tuy nhiên, hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2-4 tỷ đồng có nguồn cung khá thấp. Trước đây, dòng sản phẩm này chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%, làm hạn chế nguồn cung cũng như cơ hội sở hữu nhà của người dân. Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng.

Người có nhu cầu mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng

Nếu như với tốc độ tăng giá của chung cư ở thời điểm này, người có nhu cầu sẽ ngày càng khó mua nhà do thu nhập vẫn không thể đuổi kịp giá nhà.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua, do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Quý 3, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước, trong đó các căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, tăng nhẹ từ 1-5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn - nhận định, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.

"Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất", đại diện Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Đã tìm mua nhà từ hồi đầu năm, anh Hoàng (35 tuổi, sinh sống ở Hà Nội) mới chốt mua được 1 căn chung cư 2 phòng ngủ, rộng khoảng 52m2 tại một dự án ở khu vực Nam Từ Liêm.

Anh cho biết, qua thời gian tìm hiểu để mua nhà, giá các căn chung cư có đầy đủ pháp lý thường xuyên được cập nhật giá. Ví dụ như căn chung cư anh vừa mua đã lên hơn 100 triệu đồng so với thời điểm cuối tháng 3 năm nay.

"Lưỡng lự đến bây giờ mới dám mua vì tôi so giá nhiều khu khác rồi, hầu như những điểm tôi xem từ hồi đầu năm, không ít thì nhiều đều tăng giá. Về khu này vừa gần nhà mà giá tiền lại hợp ví, nên tôi bàn vợ mua luôn căn này", anh Hoàng chia sẻ.

Một trường hợp khác là chị Tuyết (sinh năm 1995, nhân viên văn phòng làm việc tại quận Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ, giá phân khúc chung cư tại Hà Nội đang tăng cao.

"Có 2 tỷ đồng trong tay thời điểm này cũng khó mua được nhà chung cư trong nội đô. Nếu mua được thì mức giá này sẽ nằm ở phân khúc như chung cư mini không có sổ đỏ, căn hộ tập thể đã xuống cấp hay nhà dân trong ngõ hẻm", chị Tuyết nói.

Lý giải tốc độ tăng thu nhập nhưng vẫn chưa đuổi kịp mức tăng giá nhà, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho rằng, sự chênh lệch cung - cầu vẫn lớn dẫn đến giá bán nhà ở neo cao. Trong giai đoạn 2023-2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình, tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm khoảng 59.000 căn hộ hạng sang, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán, thị trường vẫn thiếu hụt 70.300 nhà ở./.