Người trẻ nên mua nhà hay thuê nhà: Hãy tính theo quy tắc 5%

Với rất nhiều gia đình, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, lựa chọn thuê nhà hay vay tiền mua nhà với số lãi tương đương tiền thuê nhà hàng tháng đang là bài toán khiến họ phải đau đầu cân nhắc.

Việc thuê nhà hay mua nhà phụ thuộc vào quan điểm cá nhân, sức khoẻ tài chính, nhu cầu và điều kiện cuộc sống bạn mong muốn tại thời điểm quyết định. Nếu bạn chọn lựa tự do trải nghiệm nhiều loại nhà ở nhiều quận huyện khác nhau, thay đổi công việc sau 1-2 năm, hoặc công việc không lệ thuộc vào một địa điểm nhất định, và có những đam mê nhất định thì bạn có thể chọn lựa thuê nhà. Nếu bạn chọn gây dựng và tích lũy tài sản thì mua nhà là một điều bạn cần lên kế hoạch càng sớm càng tốt.  

Trước khi lựa chọn một trong hai phương án này, bạn hãy cân nhắc những ưu nhược điểm của việc thuê nhà và mua nhà để đưa ra những quyết định phù hợp nhất với điều kiện, hoàn cảnh của mỗi người.

Chi phí thuê và chi phí mua cộng với sự phù hợp tài chính là hai nhân tố quan trọng nhất tác động đến việc bạn có nên mua hoặc thuê nhà hay không. 

Chi phí thuê là khoản tiền thuê nhà hàng tháng cùng với khoản chi phí cho phục vụ sinh hoạt khác như điện, nước, internet, phí bảo trì (nếu có). Các khoản phí thuê sẽ được tính toán rõ ràng mỗi kỳ đóng tiền và trong hợp đồng cho thuê.

Chi phí mua nhà thường phức tạp hơn và được chia làm 3 loại cơ bản: Thứ nhất là thuế bất động sản, thường là lệ phí trước bạ đối với người mua. Thứ hai là chi phí bảo dưỡng, sửa chữa nếu đây là một căn nhà cũ hoặc chi phí cho đồ nội thất, gia dụng,...Thứ ba là chi phí vốn. Đây được coi là khoản phí quan trọng nhất khi mua nhà mà người mua cần có một kế hoạch và một lộ trình an toàn để tránh rủi ro xảy ra khi mua nhà.

Bạn có khả năng đáp ứng được khoản chi phí nào thì bạn nên quyết định theo hướng đó. Thuê nhà thì đơn giản hơn so với việc mua nhà. Do đó, hãy lên kế hoạch và thực hiện sớm nếu muốn sở hữu nhà trong khi giá nhà trên thị trường đang tăng cao trong thập niên gần đây và có lẽ trong cả tương lai.

Theo chuyên gia đầu tư Ben Felix người Canada, chúng ta cần phải so sánh chi phí giữa việc mua hay thuê nhà để ra quyết định chính xác. Trong khi chi phí thuê nhà là số tiền thuê hàng tháng thì chi phí sở hữu 1 ngôi nhà lại khá phức tạp. Nó bao gồm thuế bất động sản, chi phí bảo dưỡng và chi phí vốn gốc.

Ben đã đưa ra một phép tính đơn giản để giúp bạn đánh giá quyết định thuê hay quyết định mua mà ông gọi là "quy tắc 5%". Quy tắc này sẽ so sánh chi phí sở hữu hàng tháng với chi phí thuê. Quy tắc 5% là ước tính của 3 chi phí chỉ xuất hiện khi bạn là chủ nhà, còn thuê nhà thì không có những chi phí này.

1. Thuế bất động sản thường được coi là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần đầu tiên của quy tắc 5%.

2. Chi phí bảo trì cũng được giả định là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần thứ hai của quy tắc 5%.

3. Chi phí vốn được giả định là 3% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần cuối cùng của quy tắc 5%.

Để có thể sở hữu nhà, bạn phải đặt cọc một khoản tiền mặt thường là (20-30%), sau đó bạn cần phải xuất thêm vốn khoảng (70-80%) giá trị căn nhà bằng một khoản thế chấp từ ngân hàng hoặc công ty tài chính. Khoản cọc là vốn sở hữu, khoản thế chấp là nợ và cộng lại hai khoản sẽ ra giá trị thực tế của căn nhà bạn định mua. Chi phí vốn mua nhà = Chi phí vốn sở hữu + Chi phí nợ

Chi phí nợ sẽ được đo bằng lãi suất, cùng các khoản chi phí khác như phí trả chậm (nếu có), phí thanh toán trước hạn (nếu có),...Vì vậy chi phí trả nợ sẽ thường ở mức 3% hoặc có thể hơn tùy vào ngân hàng bạn đang tiến hành vay. Lưu ý: 3% sẽ là con số lý thuyết tùy thuộc vào mức nợ và lãi suất nợ bạn vay từ ngân hàng.

Chi phí vốn sở hữu cũng được coi là chi phí của căn nhà. Các nhà đầu tư sẽ coi khoản chi phí này là một khoản chi phí cơ hội. Khi bạn đặt cọc mua nhà thì bạn đã bước đầu sở hữu ngôi nhà đó, tránh cho những người đến sau cũng nhìn thấy tiềm năng của ngôi nhà và mua chúng. 

Quy tắc 5% hoạt động như sau: Trước tiên, lấy giá trị căn nhà nhân với 5% sau đó chia cho 12 tháng/năm sẽ ra điểm hòa vốn. Ví dụ, giả sử bạn đang tìm mua một căn nhà có giá 2 tỷ, sau đó nhân với 5% sẽ cho ra con số 100 triệu. Lấy 100 triệu/12 tháng sẽ ra số tiền khoảng 8,3 triệu. Vì vậy nếu bạn thuê ngôi nhà này dưới 8,3 triệu thì bạn nên thuê. Nếu giá thuê căn nhà giá trị 2 tỷ lớn hơn 8,3 triệu thì bạn nên tích vốn mua nhà ngay khi có thể.

Quy tắc 5% chỉ là sự đơn giản hóa và nó không cung cấp được chi phí chính xác. Các số liệu sẽ thay đổi theo thị trường bất động sản của khu vực, ngân hàng cho vay, lãi suất,...Vì vậy, để áp dụng công thức trên bạn cần có đầy đủ các số liệu nêu trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì việc mua nhà sẽ lợi thế hơn. 

Ví dụ như trường hợp sau: Vẫn là căn nhà 2 tỷ nhưng có tới 3 phòng ngủ và bạn sẽ tìm cách để kiếm khách thuê cho căn phòng đó. Nếu như 8,3 triệu là mức giá thuê phù hợp thì bạn có thể chia nhỏ căn nhà thành các căn phòng khác nhau và đưa ra mức giá cao hơn. Mỗi phòng cho thuê khoảng 5 triệu/tháng thì căn nhà đó bạn cho thuê được với giá 15 triệu, gần gấp đôi với mức giá phù hợp nhất. 

Giống như mọi quyết định tài chính, ở đây cũng có một chi phí cơ hội. Nếu bạn chọn sống một mình trong ngôi nhà 3 phòng ngủ, chi phí cơ hội cho sự riêng tư là chi phí sở hữu nhà. Nếu bạn chọn cho thuê phòng trống, bạn có thể yêu cầu người thuê trả một khoản hay trả hết tất cả các chi phí sở hữu nhà, và chi phí cơ hội của bạn lúc này sẽ là mất đi sự riêng tư.

Vì vậy, trước khi có ý định thuê nhà hoặc mua nhà, bạn hãy tính toán và quyết định mình nên làm thế nào từ quy tắc 5%.