Nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường bất động sản đi xuống

Ngân hàng kiểm soát tín dụng chặt chẽ

Tại Hội thảo mới đây, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam chia sẻ: “Trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi đã trải qua cuộc khủng hoảng giai đoạn 2008 - 2010, vấn đề đặt ra là các hoạt động của thị trường hiện nay có điều gì giống và khác so với cuộc khủng hoảng của giai đoạn trước? Dưới góc nhìn của một người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi nhận thấy vào giai đoạn trước, thị trường bất động sản phát triển với nhiều dự án, giá tăng nhanh, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30 - 37%.

Tuy nhiên năm 2022, động thái siết tín dụng, trái phiếu bất động sản đã khiến giá bất động sản chững lại và đi xuống. Các nhà đầu tư hiện đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm và giá giảm từ 15 - 20%”.

Theo ông Cần, hiện tại, nhiều dự án bị rà soát và đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… Theo đó, thanh khoản của các dự án cũng chững lại.

Theo thống kê, thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2022 vừa qua không có nhiều sự cải thiện về cả nguồn cung và thanh khoản. Có thể thấy rõ nhất là việc tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới trong cả quý chỉ khoảng 4.100 căn, giảm đến 54% so với quý 2 trước đó, lượng tiêu thụ căn hộ cũng giảm đến 54%.

Thời điểm tháng 7 và tháng 8, thị trường giao dịch rất chậm và chỉ phục hồi phần nào trong tháng 9 nhưng vẫn không đáng kể. Không chỉ riêng căn hộ, ngay cả phân khúc nhà liền thổ vốn rất được ưa chuộng, được xem là kênh trú ẩn của giới đầu tư khi lạm phát gia tăng cũng có một quý giao dịch không mấy khả quan. Nếu so với quý 2/2022, quý 3 vừa rồi cả nguồn cung và thanh khoản đều tăng nhẹ. Tuy nhiên, với 450 căn nhà liền thổ được chào bán nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ được 272 căn. Con số này so với các năm trước vẫn rất khiêm tốn.

Đánh giá về nguyên nhân chính khiến thanh khoản của thị trường quý vừa rồi đi xuống, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam chia sẻ, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thanh khoản của thị trường quý vừa qua đến từ việc Ngân hàng giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

“Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 đã tạo ra nhiều rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư. Điều này dẫn đến doanh nghiệp gặp khó khăn khi huy động vốn để triển khai các dự án căn hộ mới. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng còn gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến nhiều người mua nhà đắn đo hơn khi quyết định xuống tiền và tất yếu là lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thời gian qua thấp hơn nhiều so với các quý trước” - bà Trang Bùi nhận định.

Ngoài ra, việc nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM đang có sự thiên lệch rõ ràng về loại hình trung – cao cấp. Phần lớn các sản phẩm nhà ở mở bán đều ở mức giá trên 50 triệu đồng/m2, chiếm đến 75% giỏ hàng. Phân khúc nhà ở bình dân giá từ 35 triệu đồng/m2 chỉ có khoảng 16%. Sự thiếu đa dạng nguồn cung cũng là nguyên nhân khiến dù nhu cầu nhà ở trong dân dù rất  lớn nhưng khó tìm được sản phẩm phù hợp với tầm tài chính trong bối cảnh tiếp cận dòng vốn ngân hàng khó khăn.

Nhà đầu tư có nên “xuống tiền” trong năm 2023?

Dự báo về giá bất động sản, bà Trang Bùi cho biết sẽ vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Chỉ riêng trong quý 3/2022, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Loại hình biệt thự, nhà phố tại TP.HCM cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng gần 30% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, đạt mức trung bình 293 triệu đồng/m2.

Không chỉ là trong quý 3 mà cả các quý tới đây, giá bất động sẽ vẫn duy trì đà tăng. Có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.

Việc giá bán căn hộ và nhà liền thổ liên tục tăng cao cũng ít nhiều có sự tác động đến thanh khoản của thị trường nhưng không phải là nguyên nhân gây ảnh hưởng mạnh đến quyết định của người mua nhà. Tác động lớn nhất vẫn là yếu tố tâm lý của người mua. Người mua có xu hướng thận trọng khi xuống tiền trong giai đoạn tín dụng khó khăn. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư nuôi kỳ vọng thị trường thời gian tới sẽ có những chuyển biến mới nên giữ tâm lý quan sát, phòng thủ thay vì tham gia thị trường lúc này.

Trong khi đó, ông Phan Xuân Cần cho rằng, các nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn hơn, không phải 3 - 5 năm mà phải là 10 - 20 năm. Bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia trên thế giới.

Ở góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho hay, chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Đó là các biện pháp mà Chính phủ sử dụng để tác động lên hệ thống chính sách thuế và chi tiêu, thông qua đó đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Và tất nhiên chính sách tài khóa thuộc mảng huy động nguồn lực tài chính sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, theo Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại, nhưng sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

“Còn các doanh nghiệp chủ yếu nguồn vốn phát triển từ huy động trái phiếu và các nhà đầu tư, còn sử dụng vốn từ ngân hàng chiếm một phần nhỏ. Do đó, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm. Do đó, room tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được vấn đề gốc rễ”, ông Đính chia sẻ.

Ông Đính đánh giá: “Hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng mới có thể biết được thị trường tiếp tục đi theo hướng nào”.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản năm tới sẽ có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Trong đó, khả năng pháp lý được tháo gỡ là rất cao, cùng đó, đến năm 2023 sẽ có room tín dụng mới sẽ là điểm sáng cho thị trường bất động sản phục hồi.