Rủi ro từ khủng hoảng trên thị trường bất động sản có tái diễn?

Khủng hoảng từ phía cung

Đã gần 10 năm trôi qua nhưng bức tranh đóng băng của thị trường năm 2011- 2013 vẫn còn đầy ám ảnh. Đó là khoảng thời gian im lìm và bất động của thị trường. Nhưng với những nhà đầu tư, doanh nghiệp đã đi qua cả hai cuộc khủng khoảng vẫn cảm nhận được sự khác nhau trong quá trình vận động.

Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Ở giai đoạn hầu hết chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì sau mỗi lần điều chỉnh chính sách tài khóa lại một lần tổn thương.

Không lâu sau Nghị quyết vòng “tuần hoàn” vốn không được duy trì, doanh nghiệp bất động và dồn cho ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ mà các nhà điều hành vẫn gọi là “cục máu đông”.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án.

Chênh lệch giữa cung – cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt. Sau những lần tái cấu trúc như vậy, giới đầu tư lại nhìn thấy bong bóng bất động sản ngày một lớn dần.

Đỉnh điểm cuộc bán phá giá và tháo chạy khỏi thị trường của ông lớn bất động sản lúc bấy giờ là Hoàng Anh Gia Lai. Khởi đầu là dự án Hoàng Anh Thanh Bình, được hạ giá xuống còn 12-15 triệu đông/m² trong mặt bằng thời giá lúc đó với phân khúc tương tự là khoảng 25-30 triệu đồng/m².

Từ những vết rạn nứt đầu tiên đó đã kéo theo sự gãy đổ dây chuyền theo hiệu ứng domino. Hình ảnh từ những sản phẩm cao cấp, những cuộc thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã khép lại. Thị trường xuất hiện những tòa nhà hoang phế để lại trong hành trình phá sản của không ít doanh nghiệp và doanh nhân. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi.

Nhiều chuyên gia từng phân tích, nguyên nhân của sự đóng băng thị trường 2011-2013 được cho là đến từ chính sách điều tiết khô cứng vĩ mô trong siết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”. Ở thời điểm mà 2/3 thị trường nằm trong tay nhà đầu cơ thì khủng hoảng tín dụng đến từ phía cung là tác nhân khiến thị trường đổ vỡ.

Đóng băng thanh khoản và sức cầu

Sau cuộc khủng hoảng đầu tiên, thị trường đã bắt đầu điều chỉnh, hồi sinh và tăng trưởng trở lại từ năm 2015. Tuy nhiên đà tăng trưởng này không kéo dài được lâu, khi 4 năm sau đó thị trường đã ở cuối chu kỳ tăng trưởng từ giữa năm 2019. Dấu hiệu của cuộc suy thoái mới cũng bắt đầu tương tự như giai đoạn khủng hoảng trước với những lần điều chỉnh chính sách tín dụng từ ngân hàng.

Trải qua một năm sóng gió 2019, thị trường bất động sản 2020 đã được cảnh báo là khó chồng khó. Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quí IV/2019 của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường năm 2020 đầy lo ngại: Đây là một năm bất ổn và khắc nghiệt với bất động sản.

Mọi sự còn xấu hơn cả dự báo khi tác động bất ngờ từ đại dịch Covid-19 đã trở thành tác nhân đẩy thị trường bất động sản rơi vào điểm trũng nhanh hơn.

Cơ sở này được đưa ra từ các tín hiệu lượng cung sản phẩm ra nhỏ giọt nhưng khối lượng hàng tồn kho ở mức khổng lồ. Các doanh nghiệp bất động sản đã lộ rõ những chỉ số tài chính tiêu cực, dòng tiền hoạt động âm, thanh khoản dường như không có.

Nguồn cung cũng hạn chế bởi các yếu tố pháp lý. Trong giai đoạn mà diễn biến phức tạp của dịch bệnh đã cản trở mọi hoạt động kinh doanh thì dù có sẵn nguồn cung cũng không thể khiến phía cầu chuyển động.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng phân khúc condotel, lượng hàng tồn lên 100.000 căn. Mặc dù tỉ lệ hấp thu được ghi nhận là có nhưng lượng giao dịch sụt giảm đáng kể. Những phân khúc đắt tiền có xu hướng giảm xuống.

So sánh với kịch bản năm 2011-2013, thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại đang lặp lại các chỉ số như nguồn vốn tín dụng bị siết (trước đó, đầu năm 2020, NHNN đã ra thông tư về việc siết tín dụng bất động sản); lực cầu yếu và doanh nghiệp bất động sản lao đao.

Khi đó, “cầm cự” là chiến lược mà không ít doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện trước hàng loạt sự kiện mở bán bị hoãn, doanh thu không được thực hiện, chi phí quảng cáo cắt giảm. Quá trình đào thải, cắt giảm nhân sự cũng diễn ra.

Doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu. Tuy nhiên lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng, nếu tình trạng này kéo dài đi quá giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp thì mở ra một chu kỳ khủng hoảng mới.

Dẫu vậy, khác với giai đoạn 2011-2013, điểm sáng của thị trường bất động sản ở hiện tại đó là khả năng xoay xở vốn của doanh nghiệp đang ngày một linh hoạt hơn. Không còn lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng khi họ đã cung ứng ra thị trường nguồn trái phiếu lớn để thu về tiền mặt, thậm chí những doanh nghiệp niêm yết còn huy động bằng cổ phiếu triên thị trường chứng khoán.

Kèm theo đó, sự thích ứng linh hoạt cũng như kinh nghiệm quản lý rủi ro của doanh nghiệp đã đi qua giai đoạn trước tới thời điểm hiện tại đã gia tăng. Nên khả năng cầm cự của doanh nghiệp giai đoạn này tốt hơn giai đoạn trước.

Chuyên gia cho rằng, năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn.

Tuy nhiên hiện tại, không thể phủ nhận thực tế, sự xuất hiện đại dịch toàn cầu Covid-19 đã và đang khiến thị trường sụp đổ mọi kịch bản chống suy thoái được đưa ra cách đây chưa lâu. Bởi cuộc khủng hoảng lần này không còn khu trú trong giới hạn thị trường bất động sản mà là một cuộc khủng hoảng kinh tế trên diện rộng. Và một nền kinh tế bị đe dọa thì bất động sản khó có bức tranh sáng ở thời điểm hiện tại và tương lai gần. Có lẽ một phần kịch bản 2011-2013 đang âm thầm lặp lại nhưng nhà đầu tư vẫn nuôi kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ sớm trở lại.

Có nên kiểm soát tín dụng vào bất động sản?

Theo chuyên gia, dấu hiệu của “bong bóng” thị trường bất động sản là đường cong cung – cầu không gặp nhau, khi đó 2 đường này chạy song song, nghĩa là “cung đi một đường, cầu đi một nẻo”. Thí dụ, một căn nhà rao bán và khách mua trả 5 tỷ đồng nhưng chủ nhà không bán vì kỳ vọng nó sẽ lên 10-20 tỷ đồng. Như vậy, cung có nhưng “treo giá trên trời”, cầu có nhưng giá không hợp lý, không ai mua.

Khi tất cả kỳ vọng sụp đổ thì giá lao dốc, thị trường “đóng băng”. Nếu giá bất động sản giảm 50%, ngân hàng yêu cầu người vay vốn thế chấp bằng bất động sản phải bổ sung tài sản đảm bảo, nếu không sẽ trở thành nợ xấu... Khi nợ xấu gia tăng, ngân hàng phải trích lập dự phòng lớn, lợi nhuận bị “bào mòn”. Khủng hoảng bất động sản có thể khiến ngân hàng bị thiếu thanh khoản và “đập thẳng” vào nền kinh tế khi tín dụng không “bơm” ra được…

Trên thế giới, nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề từ các cuộc khủng hoảng bất động sản và khủng hoảng tài chính và 2 lĩnh vực này lại liên quan đến nhau. Do đó, cần chấn chỉnh thị trường bất động sản về đúng cung – cầu thật, phát triển những sản phẩm đáp ứng nhu cầu số đông. Nguồn vốn ngân hàng phải được kiểm soát, “nắn chỉnh” để cùng thực hiện mục tiêu đa số người dân có nhà ở… Một khi nền kinh tế tăng trưởng lành mạnh, hài hòa sẽ giúp các ngân hàng phát triển bền vững.