Bỏ khung giá đất tác động thế nào đến người dân và thị trường bất động sản?

Theo chuyên gia, việc bỏ khung giá đất là bước thay đổi này đặc biệt quan trọng vì nó sẽ giúp cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Cụ thể, bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Người dân được lợi gì từ việc bỏ khung giá đất?

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc áp dụng bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường do địa phương ban hành sẽ giúp người dân có lợi khi thu hồi đất, đền bù và bản thân nhà nước cũng có nguồn thu từ các nghĩa vụ tài chính do người dân đóng góp.

Thực tế trong nhiều năm qua, nhiều ý kiến cho rằng có sự chênh lệch lớn trong đơn giá đền bù của hai mục đích thu hồi đất: Các dự án do nhà nước thu hồi đất để làm dự án công ích và các dự án do doanh nghiệp thu hồi đất để phát triển thương mại, dịch vụ. 

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, cho biết khi áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường thì phương pháp định giá đất cũng thay đổi theo.

Cụ thể, khi nhà nước giao đất (tạm gọi là thị trường sơ cấp) phải theo giá thị trường, tức phải tiến hành đấu giá, đầu thầu. Mọi giao dịch của doanh nghiệp bất động sản (thị trường thứ cấp) phải được thực hiện trên sàn để có thông tin về giá công khai, minh bạch. 

Với người dân sẽ áp dụng hai phương pháp do người dân tự chọn: Hoặc giao dịch trên sàn; hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, sau đó kết nối với hệ thống dữ liệu. Những việc này phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất. 

Như vậy, khi áp dụng phương pháp định giá mới theo vùng giá trị, sẽ công bố tất cả các thửa đất chuẩn để người dân trên thửa đất của mình cũng có thể tự định giá được. Việc này hết sức minh bạch và không ai có thể làm méo mó giá thị trường.

Việc xác định được đúng giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân có lợi khi thu hồi đất, đền bù và bản thân nhà nước cũng có nguồn thu từ các nghĩa vụ tài chính do người dân đóng góp.

Khi xác định được đúng giá đất theo giá thị trường, nhà nước có thể điều tiết được địa tô chênh lệch do người sử dụng đất không đầu tư mà tăng lên, ví dụ như biết được giá trước khi quy hoạch, trước và sau khi chuyển đổi mục đích, sau khi đầu tư hạ tầng, sau khi doanh nghiệp vào đầu tư,…

Đương nhiên địa tô đó khi điều tiết sẽ phân bổ lợi ích cho người sử dụng đất, người tạo ra quỹ đất. Đồng thời, nhà nước cũng có nguồn thu tăng lên để điều tiết lại cho xã hội và những người dân khác. Bởi, nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân, phải đảm bảo lợi ích một người hài hòa với mọi người và mọi người cũng sẽ hài hòa với một người.

Bên cạnh đó, Bộ trưởng thông tin trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này sẽ quy định rất rõ điều kiện, tiêu chí, loại dự án mà nhà nước sẽ thu hồi. Đặc biệt, nhà nước sẽ điều tiết các giá trị tăng lên thêm. Bên cạnh thu hẹp việc giao đất không qua đấu thầu, đấu giá, nhà nước cũng xác định khi chuyển dịch đất đai từ người này sang người khác, từ người dân sang nhà nước thì phải đảm bảo như trong Nghị quyết 18 đã nhấn mạnh: Sau khi bị thu hồi, người dân sẽ có điều kiện sống tốt hơn.

Tác động bỏ khung giá đất đến thị trường bất động sản

Theo Điều 113, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Việc xây dựng khung giá đất nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất vẫn chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích đã được đặt ra ban đầu, thậm chí tạo “cơ chế hai giá” gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Đặc biệt, một hệ quả phát sinh thường xuyên của khung giá đất là làm kéo dài tiến độ các dự án do ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

Do đó Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2013 về việc xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại.

Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật đất đai tại thời điểm hiện tại.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng trên thực tế Luật Đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp trong bất kỳ hệ thống pháp luật của quốc gia nào.

Lần sửa đổi này được thực hiện nhằm hướng tới việc chuyển định giá đất đai theo khung giá quy định cũ sang khung giá sát với thị trường. Theo ông, bước thay đổi này đặc biệt quan trọng vì nó sẽ giúp cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và giúp thu hút các nhà đầu tư.

Chuyên gia Savills cũng nhấn mạnh trước đây, khi giao đất, quá trình đền bù được tính toán đơn giản vì đã có khung giá đất quy định sẵn. Tuy nhiên, điều này đôi khi gây ra việc đền bù không thỏa đáng và sinh ra nhiều chi phí phát sinh, dẫn đến chậm trễ kế hoạch phát triển dự án. Với Luật sửa đổi, chủ bất động sản sẽ được nhận giá trị hợp lý hơn (tiệm cận với giá thị trường), đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng các dự án mới.