Nhà đầu tư ăn theo bảng giá đất mới

Những ngày qua, thị trường TP.HCM sôi động khi công bố dự thảo bảng giá điều chỉnh mới do Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM công bố, lấy ý kiến, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, thì so với Quyết định 02 giá đất chỉ tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Trước tình hình trên, một số nhà đầu tư tại TP.HCM đã rục rịch đi săn hàng, tìm quỹ đất chờ quy định mới về bảng giá đất với hy vọng sẽ mang lại khoản lợi nhuận khá trước khi chính thức áp dụng bảng giá đất.

Theo một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho biết, dù hoạt động mua bán ồ ạt chưa diễn ra, nhưng một số đội nhóm nhà đầu tư có động thái “đi trước đón đầu” khi đang tìm mua bất động sản giá tốt ở những khu vực gần kề TP.HCM.

“Bất động sản khó có thể xuống giá khi đang có nhiều yếu tố hỗ trợ, đặc biệt là về cơ chế, chính sách. Thị trường có động lực để phát triển và khả năng cao sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới”, nhà đầu tư này nhấn mạnh.

Nhận định về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng cho răng, về tổng thể, bảng giá đất mới thể hiện hiệu quả của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, giúp thời gian triển khai pháp lý dự án ngắn hơn, khai thông vướng mắc pháp lý. Đặc biệt trong vấn đề giải tỏa đền bù, khi tiệm cận được thị trường thì việc doanh nghiệp thỏa thuận với người dân sẽ dễ hơn.

Bên cạnh đó việc tính tiền sử dụng đất được giải quyết, nên dù có tăng thì cũng rút ngắn được thời gian triển khai pháp lý dự án, doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính.

Với góc nhìn tương tự, chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh - Tổng Giám đốc Phú Vinh Group cũng đánh giá, bảng giá đất mới có nhiều tác động tích cực. Trong đó, tác động sâu rộng nhất là giá đất mới sẽ tiệm cận và từng bước sát với giá thị trường. Từ đó, sẽ góp phần hạn chế các khiếu kiện, khiếu nại về giá đất và đẩy nhanh tiến trình hỗ trợ, bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất. Đồng thời, giá đất mới sẽ thúc đẩy các dự án đầu tư công do tiến trình giải phóng mặt bằng được nhanh hơn, thuận lợi hơn, hợp lòng dân hơn.

Tuy nhiên, ông Phan Công Chánh cũng lưu ý, việc áp dụng có phần gấp gáp của TP Hồ Chí Minh sẽ ảnh hưởng không ít tới người dân. Trong đó, bộ phận người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ nhu cầu an sinh như xây cất mới nhà cửa, chia đất cho con cái xây nhà… là những người bị ảnh hưởng nhiều nhất. Từ đó, vị chuyên gia này kiến nghị lùi thời gian áp dụng để người dân có điều kiện thích nghi và chuẩn bị.

TP.HCM xem xét 4 phương án điều chỉnh bảng giá đất

Theo thông tin từ Sở TN&MT TP.HCM, Ban cán sự đảng UBND TP.HCM đã chỉ đạo UBND TP giao Sở TN&MT phối hợp với các sở ngành, UBND quận huyện, thành phố Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích 4 phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, chấp thuận chủ trương.

4 Phương án điều chỉnh bao gồm:

Phương án 1: sẽ giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất đã ban hành theo Quyết định số 02/2020 (được xây dựng theo Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, phương án này có điểm hạn chế là giá đất rất thấp, chưa tiệm cận giá đất thị trường.

Phương án 2: điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 với hệ số điều chỉnh theo Quyết định 56/2023 của UBND TP.HCM. Tuy nhiên, Sở TN&MT thông tin phương án này vẫn có hạn chế vì sau khi nhân hệ số kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thật.

Phương án 3: được xem xét khi điều chỉnh bảng giá đất là đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; còn với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02/2020 thì nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định 56/2023.

Phương án 4: là phương án chọn của Sở TN&MT đưa ra. Theo đó, căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất mới.

Về vấn đề này, phía Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) không đồng tình với phương án 4 vì cho rằng người dân phải gánh chi phí quá cao khi họ làm thủ tục để cấp sổ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở hay tách thửa... ddeieuf này gây bất lợi cho người dân nhiều hơn là có lợi.

Theo đó, HoREA đưa ra đề nghị tương tự như phương án 3. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề nghị dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024 đến hết năm 2025 cần áp dụng cách tính tích hợp các hệ số điều chỉnh theo quy định tại các Quyết định số 56/2023 và Quyết định số 11/2024 của UBND TP để tính tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình xin cấp sổ hồng.

Cách tính tiền sử dụng đất sẽ tương đương như cách tính đã áp dụng từ ngày 1/1/2024 đến ngày 31/7/2024 để người dân TP.HCM yên tâm và cũng là cơ sở để áp dụng bảng giá đất đối với các trường hợp theo quy định của Luật Đất đai.