Nhà đầu tư bắt đầu đi “săn” đất nền ven đô

Giá bán vẫn giảm mạnh

Kể từ sau Tết Nguyên đán 2023, Chính phủ đã có các chỉ đạo quyết liệt nhằm tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng những diễn biến thực tế của thị trường lại khá chậm chạp.

Thực tế, dù lãi suất huy động đã giảm nhưng lãi vay vẫn chưa đi xuống, room tín dụng cũng chưa thực sự mở khiến thị trường vẫn đối mặt nhiều khó khăn. Đây cũng là nguyên nhân khiến đất nền vẫn trầm lắng.

Nhìn lại khoảng thời gian từ năm 2020 đến đầu năm 2022, nhiều địa phương đã liên tiếp xảy ra các cơn “sốt đất”. Giá đất nền ở vùng ven đô bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

Và dĩ nhiên, khi thị trường trầm lắng, giá đất nền tại các khu vực này chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Theo đó, giá bán liên tục giảm mạnh trong thời gian qua.

Theo khảo sát, tại khu vực Nguyên Khê (Đông Anh, Hà Nội), giá rao bán đất nền sau Tết Nguyên đán dao động 42-47 triệu đồng/m2, thì hiện tại có chủ đất cần tiền chỉ chào bán 38-43 triệu đồng/m2, thậm chí có khu vực giá từng thiết lập mức ngoài 40 triệu đồng/m2 thì này có chủ đất chào bán khoảng 30 triệu đồng/m2. Tại khu vực Cổ Loa, vị trí trong xóm, từng có giá 22-25 triệu đồng/m2 thời điểm sau Tết thì nay có những lô giá chào bán là 18-20 triệu đồng/m2.

Hay như tại khu vực Hoài Đức, giá đất nền ở Lai Xá, Kim Chung… có vị trí mặt tiền đường kinh doanh cũng đang chào bán với mức giá giảm, từ mức 90-120 triệu đồng/m2 xuống mức 80-105 triệu đồng/m2. Đất nền Vân Canh, gần khu đô thị HUD, mức giá ở khoảng 90 triệu đồng/m2 thời điểm sau Tết Nguyên đán thì hiện có chủ đất chào giá chỉ khoảng 80 triệu đồng/m2.

Thậm trí, một lô đất 300 m2 ở xã Thạch Hòa (Thạch Thất, Hà Nội) hiện được rao bán với giá 950 triệu đồng. Lô đất có 30m2 đất ở và 270 m2 đất vườn. Được biết, lô đất này hồi giữa năm 2021 được giao dịch mua bán với mức giá 1,35 tỷ đồng. Đến nay, sau 2 lần hạ giá, lô đất đã giảm tới 400 triệu đồng.

Ngoài ra, một lô đất 97m2 khu Đồng Trạng, Cổ Đông (Sơn Tây) cuối năm trước rao bán 24 triệu đồng/m2, nay còn 20 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền Gia Lâm cũng nằm trong diễn biến chung của thị trường. Đất nền Đặng Xá, Kiêu Kỵ, Dương Xá được chào bán ở khoảng giá 45-55 triệu đồng/m2 thời điểm sau Tết thì nay nhiều khu vực, nhiều lô đất, chủ đất giảm giá xuống mức 42-51 triệu đồng/m2. Vị trí các mặt tiền đường lớn, kinh doanh sầm uất như Ngô Xuân Quảng, giá vẫn đi ngang so với tháng 2/2023, ở mức 100-120 triệu đồng/m2.

Cuộc “bắt đáy” đất nền của nhiều nhà đầu tư

Khi cả giá và mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền giảm mạnh cũng là lúc nhiều nhà đầu tư sẵn tiền nhảy vào và đi “săn” những mảnh đất với giá rẻ. Theo đó, làn sóng “nhập hàng” bắt đầu xuất hiện.

Một môi giới đất nền Đông Anh cho biết, khá nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đã bắt đầu “công cuộc” săn hàng từ tháng 3 khi nhận thấy những nhà đầu từ tài chính yếu, dùng đòn bẩy tài chính tìm cách “thoát hàng”.

Giao dịch thị trường tập trung nhiều nhất ở những mảnh đất nền giảm giá sâu, từ 30% trở lên. Những mảnh có tài chính dưới 2 tỷ, tổng giá thành đã giảm khoảng 15-20% so với năm ngoái cũng ghi nhận mối quan tâm lớn của thị trường, đặc biệt là nhóm người mua có nhu cầu ở thực.

Đồng quan điểm, một môi giới đất nền Hoài Đức cho biết, khá nhiều nhà đầu tư có sẵn lượng tiền mặt đang tìm kiếm những lô đất giảm giá sâu để mua vào. Những nhà đầu tư này đều là dân chuyên nghiệp, am hiểu thị trường, họ “định giá” được giá trị mảnh đất để biết giá nào thực sự là cắt lỗ, giá nào là cắt lãi.

Cũng theo người này, chỉ những mảnh đất thực sự cắt lỗ mới ghi nhận thanh khoản tốt, những mảnh đất mà nhà đầu tư “đu đỉnh”, mua phải đỉnh giá, dù cắt lỗ 20-30% so với đỉnh giá đều rất khó ra hàng. “Dân đầu tư chuyên nghiệp đều cho rằng đến giai đoạn 2024-2025, thị trường bất động sản sẽ dần khởi sắc, đây là giai đoạn thích hợp để mua vào những sản phẩm giá hợp lý so với mặt bằng chung”, chị Linh nhấn mạnh.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đất nền là phân khúc có lượng đầu cơ tương đối lớn trên thị trường. Đầu năm 2023 nhu cầu tìm mua đất giảm mạnh, chỉ còn khoảng 30 - 40% so với đỉnh năm 2021.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, đất ở nông thôn tuy giá rẻ nhưng giá trị sử dụng chưa cao, đặc biệt là tính đô thị hóa chậm hơn so với khu vực trung tâm của các thành phố lớn.

Tuy nhiên, theo ông Điệp, lợi thế đất ở nông thôn là mặt pháp lý thường có sổ đỏ và vốn để đầu tư chỉ khoảng 1 tỉ đồng có thể mua được vài trăm m2 hoặc có thể nhiều hơn. Với những tỉnh có sẵn tiềm năng về mặt hạ tầng thì đất ở nông thôn là một trong những loại hình được nhà đầu tư ở trong tỉnh đó và kể cả những nhà đầu tư tỉnh khác quan tâm.

“Mặc dù giá đất đang xuống nhưng để mua tích trữ tài sản thì nhà đầu tư cũng nên cân nhắc tính thanh khoản về sau để tránh bị chôn vốn”, ông Điệp khuyên.