Bức tranh trái chiều của phân khúc đất nền

Đất nền ngoại thành giảm mạnh

Khi thị trường sốt nóng, đất nền là phân khúc nhận được lượng quan tâm rất lớn và có sự hấp thụ rất nhanh nhưng khi thị trường chững lại, đất nền lại có mức độ sụt giảm sâu nhất.

Theo batdongsan.com.vn, II/2022 đến nay, phân khúc đất nền vẫn đang chứng kiến một mức độ quan tâm rất ảm đạm.

So với năm 2022 thì thị trường đất nền tại Hà Nội trong quý I/2023 có sự ảm đạm hơn nhiều cả về giá rao bán và lượng quan tâm. Đơn cử, mức độ quan tâm đến loại hình này trong những tháng đầu năm tại Gia Lâm sụt giảm 24%, Thanh Trì 18%, Đông Anh 15%, Hoài Đức 9%, Long Biên 5%,…

Đặc biệt là với những khu vực trước đó được thổi giá lên cao thì nay có dấu hiệu giảm mạnh. Ví dụ, lô đất 97m2 khu Đồng Trạng, Cổ Đông (Sơn Tây) cuối năm trước rao bán 24 triệu đồng/m2, nay còn 20 triệu đồng/m2; lô đất 62m2 tại xã Bình Yên, Thạch Thất, trước Tết báo giá 18 triệu đồng, nay rao 16,5 triệu đồng/m2; lô đất dịch vụ Vân Canh, Hoài Đức, diện tích 65m2 đầu năm trước chào bán 65 triệu đồng, nay về 55 triệu đồng/m2…

Hay như các dự án ven vành đai 3,5 thời điểm cuối 2020, đầu 2021 giá 80-120 triệu đồng/m2, nay được rao bán dưới 90 triệu đồng/m2 đã bao gồm cả chi phí xây dựng.

Theo lời một môi giới tại khu vực huyện Thạch Thất cho biết đất, nền thời gian qua có xu hướng giảm giá do thanh khoản đi xuống. Tuy nhiên, những trường hợp giảm giá sâu trên 30% đều đến từ những lô đất có vị trí xấu và chủ cần rao bán gấp.

Đất nền khu vực ven Hà Nội ghi nhận giảm mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết, đất nền là phân khúc có lượng đầu cơ tương đối lớn trên thị trường. Đầu năm 2023 nhu cầu tìm mua đất giảm mạnh, chỉ còn khoảng 30 - 40% so với đỉnh năm 2021.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thì cho biết, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven giảm 15-35%, đất nền dự án giảm từ 8-15%...

Nhận định về thị trường đất nền, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho biết giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đang được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá tại thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra “sốt đất”. Tuy nhiên, việc “cắt lỗ” thời gian qua chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Đính cũng đánh giá, thị trường bất động sản chung đang chững lại, thanh khoản ở mức thấp.

Cùng theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường đất nền tại TP HCM và khu vực miền Nam chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn.

So với quý IV/2022, mức độ quan tâm đến đất nền tại TP HCM tiếp tục xu hướng sụt giảm mạnh. Trong đó, quận 12 giảm 34%, quận 9 giảm 29%, TP Thủ Đức giảm 26%, các huyện như Nhà Bè giảm 37%, Bình Chánh giảm 34%, Hóc Môn giảm 25%, Củ Chi giảm 15%.

Giá đất nền một số tỉnh vẫn tăng

Trong khi giá đất các huyện ven Hà Nội giảm mạnh thì mặt bằng giá rao bán đất nền tại một số tỉnh vẫn tăng như Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4%. Trong khi đó, Bắc Giang ghi nhận giảm 19%, Bắc Ninh giảm 13%.

Ở khu vực TP Hồ Chí Minh, mặc dù độ sụt giảm diễn ra ở hầu hết tất cả các thị trường vùng ven, song giá rao bán có sự phân hóa. So với cuối năm 2022, giá rao bán đất nền tăng khoảng 2 - 5% tại Đồng Nai và Bình Dương nhưng giảm khoảng 6% tại Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Chuyên gia DKRA dự báo, nguồn cung phân khúc đất nền tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong quý II tại khu vực nói trên sẽ tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang nhằm kích cầu thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Sở dĩ đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng.

Nhìn chung, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, khà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai.